優遇社会住宅の購入がなぜいまだに難しいのでしょうか?

社会住宅に焦点を当てる

これに伴い、ベトナム社会政策銀行（VBI）は、社会住宅（NOXH）の購入、賃貸、新築、居住用住宅の改修・修繕のための未払いローンに対し、年4.8%の優遇貸出金利を適用します。本決定の内容、報告および提案に関するデータについては、ベトナム社会政策銀行が全責任を負います。本決定は、2024年5月10日から12月31日まで有効です。

政府は以前、社会住宅融資向けに120兆ドン規模の融資パッケージを発表しました。Agribank、BIDV、Vietcombank、VietinBankの4つの商業銀行が、年8.2～8.7%の金利で融資を実施しています。このうち、個人向け融資は年8.2%で5年間、企業向け融資は年8.7%で3年間可能です。

最近、国家銀行総裁は、Agribank、 BIDV 、Vietcombank、VietinBankの4つの大手商業銀行に、社会住宅を購入するための優遇クレジットパッケージを年利5％で提供するよう指示しました。 この国家銀行の決定は、2023年1月1日から発効します。 このパッケージに基づく住宅購入を支援するために商業銀行が2023年に実施した未払いローンの金利は、120兆億ドンのパッケージとは関係ありません。 実際、商業銀行は2013年からこのクレジットパッケージに基づいて融資を行っており、金利は年利6％でした。 2019年と2020年には年利5％に引き下げられ、2021年からは年利4.8％で推移しています。

ホーチミン市の多くの社会住宅プロジェクトは、法的問題により着工後に遅延している。

資本だけでなく、2023年4月3日、チャン・ホン・ハ副首相は、2021年から2030年の間に低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅を建設する投資プロジェクトを承認する首相決定338/QD-TTgに署名しました。このプロジェクトは、都市部の中間所得層と低所得層世帯、および工業団地と輸出加工区の労働者と労働者が支払える価格の社会住宅と労働者住宅を開発することを目指しています。2030年までに、地方によって完成するアパートの総数は約1,062,200戸になると予想されています。そのうち、約428,000戸は2021年から2025年の期間に完成し、約634,200戸は2025年から2030年の期間に完成する予定です。

建設省によると、2023年第1四半期には全国で418件の社会住宅プロジェクトが実施され、建設規模は約43万2,400戸に上ります。現在、非国営商業銀行も各期において、投資家や社会住宅購入者への信用貸付パッケージへの参加を奨励されています。地方においても、政府は人々の膨大な住宅需要を満たすため、社会住宅建設プログラムを推進しています。社会住宅分野は、今日ほど人々の関心と関心が高まったことはないと言えるでしょう。

お金はあるが家を買うことができない

多くの注目を集めているにもかかわらず、現実には、公営住宅分野では多くの矛盾が生じています。つまり、資金はあるのに、購入できる住宅が不足しているのです。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、社会政策銀行が最近、年利4.8%の社会住宅購入・賃貸向け融資パッケージに11兆ドン以上の黒字が生じたことを認めたと述べた。これは、購入できる住宅がなく借り手がいないためだ。一方、12兆ドン規模のパッケージは、個人と企業向けの金利補助を含む商業融資パッケージに過ぎない。短期的には、このパッケージは現在の商業金利（年利最大12～15%）よりも低い金利であるため、投資家にとって有利である。しかし、今のところプロジェクトが承認されていないため、融資する企業は見つかっていない。ホーチミン市では過去1年間に多くのプロジェクトが着工されているが、手続き上の問題で「カバー」されている。商品が不足しているため、人々は住宅を借りて購入できない状況に陥っている。

チャウ氏によると、120兆ドンの融資パッケージは鎮静剤のようなもので、住宅購入者の金利が依然として年8.2%と高すぎる現状では、あまり効果がないという。この金利では、貧しい人々は借り入れをためらうだろう。さらに、8.2%の固定金利は6月30日までで、7月1日以降は6ヶ月ごとに新しい金利が発表される。しかも、このパッケージの有効期間は住宅購入者の場合は5年間、投資家の場合は3年間のみだ。この期間が過ぎると、顧客は合意した金利で借り入れるために銀行と交渉しなければならず、これはリスクが高すぎる。言うまでもなく、人々にとって、年8.2%の金利で5年間元利金を返済するのは、すでに負担となっている。

「建設省は、前回の30兆ドン規模の融資パッケージと同様に、年利4.8～5%で、110兆ドンの追加融資パッケージをしっかりと提出する必要があります。この融資パッケージの発行権限は国会常任委員会にあります。この融資パッケージは、100万戸の社会住宅建設に必要な資金の30%しか満たしませんが、このシードキャピタルがあれば、商業銀行は上記のプロジェクトを実施するのに十分な資金を動員できるでしょう」とレ・ホアン・チャウ氏は提言した。

ホーチミン市弁護士会のホアン・トゥ弁護士は、現在最大の問題は、これらの融資パッケージがプロジェクトの不足により、支出が困難になっていることだと述べた。中でも最も厄介なのは、商業住宅から転用される社会住宅プロジェクトの計画調整と、社会住宅プロジェクト、労働者用住宅、学生寮、軍人用住宅、公営住宅、国営プロジェクトによる再定住用住宅、そしてマンションの再建に対する土地使用料の免除・徴収停止政策である。これまでの法律の規定では、どのケースが免除対象となり、どのケースが土地使用料や地代が減額されるのかが明確にされていない。これもまた、「意図せず」地方政府機関による法律の執行を困難にしている。

さらに、2014年住宅法第58条第1項a号は、社会住宅プロジェクトの投資家は土地使用料および地代金を免除されると規定しています。したがって、まず地方自治体は具体的な地価を確定し、地価を査定するための行政手続きを行う必要があります。土地使用料が確定した後、省人民委員会は土地使用料および地代金に関する決定を出し、その後、土地使用料および地代金の免除を許可する決定を下します。この手続きは非常に煩雑で、時間と労力がかかり、不必要です。

政府は優遇措置付きの融資パッケージを発表していますが、様々な理由から、人々や企業は依然としてそれらへのアクセスが困難です。また、人々が融資を受けて購入できる社会住宅商品が不足していることも問題です。そのため、多くのプロジェクトが実施され、より多くの住宅が市場に供給できるよう、法的障壁を取り除く必要があります。さらに、ハノイやホーチミン市など、立地条件の悪い地域に社会住宅を投資し、誰も購入しない多くの地域を批判する必要があります。

レ・ホアン・チャウ氏

社会住宅プロジェクトの土地使用料が免除される場合、法律でその旨が規定されており、土地法の規定に従って地価の決定、土地使用料の算定、免税地代金の算定手続きを行う必要はありません。これにより、事業者は多くの時間を節約できます。これにより、社会住宅商品が迅速に市場に投入され、融資パッケージが利用可能になります。

弁護士ホアン・トゥ

ソースリンク: https://thanhnien.vn/nha-o-xa-hoi-uu-dai-sao-van-kho-mua-185230512123820071.htm