年間土地賃貸料および一時土地賃貸料の決定の遅れは、投資環境に影響を与え、生産・事業計画、投資融資の担保、特に広大な敷地と多額の投資資金を伴う投資プロジェクト（LNG港湾倉庫プロジェクト、ソンミーI火力発電所プロジェクト、ソンミーII火力発電所プロジェクト、風力発電ブレード製造プロジェクトなど）に影響を及ぼしています。早期かつ断固たる対策がなければ、省の投資環境と投資誘致結果に悪影響を与えるだろうと省工業団地管理委員会はコメントしました。
一方はせっかちで、もう一方は慎重だ。
ノバワールド・ファンティエットは、2025年末までに観光経済都市圏の建設と完成に向けて、多くの活動が「解放」される具体的な土地価格の成立を待っている一方、ハムタンの新規工業団地も具体的な土地価格の成立を待って賃貸を開始しています。今後は、概説されたロードマップに沿って建設の基盤が整うことになります。例えば、タンドゥック工業団地は2023年第2四半期に着工予定ですが、具体的な土地価格（住宅地および住宅地区内の農地）の設定、評価、承認作業が依然として遅れており、何度も修正や補足が必要となり、補償や立ち退き作業に影響が出ているため、実現は困難と見られています。現在、同工業団地の投資家は61.17ヘクタールの土地の割り当て/借地申請を提出しています。しかし、隣接していない土地は、土地の割り当て/借地、そして建設開始のための建設許可申請が困難となるでしょう。ソンミー工業団地では、第一期で省人民委員会から76.78ヘクタールの土地を投資家に割り当てました。しかし、建設を実施するには、土地リース契約を締結するための具体的な土地価格も必要です。以前、天然資源環境局は入札を組織し、コンサルティングユニット（TMSコンサルティング株式会社）と契約を締結して土地リース価格を決定しました。何度も緊急に派遣された後、コンサルティングユニットは、工業団地プロジェクトに関連する評価作業の収益と費用を決定するための調査と情報収集が非常に限られており、多くの困難に直面しており、天然資源環境省の2014年6月30日付通達36/2014/TT-BTNMTの規定に従って完全に証明するのに十分な根拠がないため、 ソンミー工業団地の具体的な土地価格の決定の完了が遅れていると報告しました。そのため、TMSコンサルティング株式会社は2023年4月5日、関係機関に対し、土地評価のための情報検討への協力を要請する文書と、評価結果を説明する報告書案を送付しました。そして現在に至るまで、私たちはまだ結果を待っています。
そのため、省工業団地管理委員会は2023年4月末、関係当局に対し、タンドゥック工業団地が2023年第2四半期に建設を開始するための手続き（投資家向け土地価格の決定から61.17ヘクタールの土地賃貸契約締結まで）を完了できるよう支援するよう報告しました。同様に、ソンミー1工業団地は76.7ヘクタールを超えており、IPICO社の要請を受け、2023年5月に省人民委員会に承認申請を行いました。これにより、IPICO社は土地賃料の支払い、土地賃貸契約の締結、そして当該区域における工業団地インフラの建設を組織することが可能となります。
特に、補償や立ち退き作業を進め、投資準備を進めてきた工業団地の投資家は、こぞって土地の一括借上げを希望している。さらに、LNG港倉庫、ソンミー1火力発電所プロジェクト、ソンミー2火力発電所プロジェクトなど、面積約300ヘクタールの関連プロジェクトも、一括借上げのニーズを抱えている。一方、省工業団地管理委員会の情報によると、具体的な土地価格が未だ決定していないため、現在、ハムキエム1工業団地には4件（面積4.72ヘクタール）、ハムキエム2工業団地には1件（面積2.41ヘクタール）のプロジェクトが省人民委員会から地代一括払いの承認を受けているものの、工業団地投資家の一括支払い問題は3年間も解決されていない。投資家が一括借上げを希望するのは、二次投資家の誘致を容易にし、プロジェクト実施のための資金調達や会計処理を容易にするためである。
なぜそんなに急ぐのですか？
天然資源環境局の担当者は、土地評価（土地価値が200億ドンを超えるプロジェクトに適用）の進捗が遅れている理由として、様々な点を挙げました。天然資源環境局の通達36号によると、評価には5つの方法がありますが、一般的に適用されているのは剰余金法、収益法、比較法の3つです。しかし、多くの事例から得た情報に基づき、コンサルティング部門は、これらの評価方法が個々のプロジェクトに適用された場合、特に入力要素が安定していない場合は、必ずしも正確性に欠け、不正確な結果につながることを懸念しています。例えば、比較法では、その土地が常に農地であったため取引がなく、比較できません。また、剰余金法と収益法では、開発収益、投資資本比率、単価などを決定する必要があり、非常に複雑です。そのため、コンサルティング部門は何度もこの手法を試行錯誤し、天然資源環境局もコンサルティング部門を支援してきましたが、結果は納得のいくものではありませんでした。なぜなら、仮定と推定が必要であり、これらのプロジェクトはすべて非常に広大なため、たとえわずかな人為的ミスであっても、大きな損失につながるリスクがあるからです。さらに、天然資源環境省も評価方法に重点を置いて通達36を改訂している。
省人民委員会が天然資源環境省に対し、首相に対し、天然資源環境省、建設省、財務省、および関係省庁・部局の職員からなる作業部会の設置を検討・指示するよう提案するよう求める文書を発行したのも、この理由の一つです。この作業部会は、ビントゥアン省の土地価格全般、特にオーシャンバレー観光複合施設プロジェクトにおける土地価格の決定を支援・指導することを目的としています。現在、中央政府は、ノバワールド・ファンティエット・プロジェクトにおける具体的な土地価格の査定においてビントゥアン省を支援することに同意する文書を発行しています。
天然資源環境局の担当者によると、ノバワールド・ファンティエットと比べると、工業団地の土地評価は比較的簡素である。しかしながら、現状では、より確実な評価を行うためには、中央政府の支援を得て具体的な評価額を算出する必要がある。省内の大規模プロジェクトにおける具体的な土地価格に関する障害は、最短期間で解消される見込みだ。
省人民委員会が天然資源環境省に送った公式文書では、現在の土地評価業務は、投資、計画、建設、土地、金融、銀行、市場などのパラメータを規定する多くの部門と分野に関係しているため非常に複雑であり、実施者は評価方法の内容を十分に理解し、適切に実施、鑑定、評価するために、多くの分野に関連する一般的な知識と経験を有する必要があると強調されています。一方、省天然資源環境局の職員は、価格、金融、建設などの専門分野における経験が不足しており、現状の非常に複雑な評価業務の要件を満たすことができません。そのため、省人民委員会は、天然資源環境省に対し、ビントゥアン省の土地価格全般、特にオーシャンバレー観光複合施設プロジェクトにおける土地価格の決定を支援・指導するための作業部会の設置を検討・指示するよう首相に勧告するよう提案しました。これにより、プロジェクトが速やかに展開・運用され、地域の社会経済が発展します。
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