ホーチミン市：供給不足、アパートの平均価格は1平方メートルあたり6,600万ドン
CBREによると、ホーチミン市のマンションの平均一次販売価格は、純面積1平方メートルあたり6,600万ドンに達し、前四半期比4％増、前年比約8％増となった。
アパート価格が再び上昇
CBREによると、二次販売価格も前四半期比平均3%、前年比5%上昇し、1平方メートルあたり約4,800万ドンに達した。特に、好立地の一部プロジェクトでは、住宅需要の高さと深刻な供給不足を反映して、前年比で最大10%の価格上昇が見られた。
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| ホーチミン市のアパートの平均価格は1平方メートルあたり6,600万ドンです。 |
DKRAグループによるホーチミン市不動産市場に関する最新レポートによると、プライマリーマンション価格は、プロジェクト開発の投入コストの上昇圧力を受け、高止まりしている。セカンダリーマンション価格は同時期に5～9%の上昇を記録し、最高値は1平方メートルあたり4億9,300万ルピーに達した。
CBREなどの市場調査機関のデータによると、ホーチミン市は特に中価格帯および高級マンションにおいて、マンション供給不足に直面しています。2024年の3四半期において、ホーチミン市では新規住宅供給がわずか約11,000戸にとどまり、主にマンションとタウンハウスのセグメントに集中しています。この供給不足は、主に既存プロジェクトの次期フェーズによるものです。
DKRAグループの市場調査部門のディレクターであるVo Hong Thang氏は、第4四半期には、1平方メートルあたり1億ドン以上の価格のAクラスマンションセグメントがホーチミン市で引き続き優位な地位を維持し、BクラスとCクラスセグメントはホーチミン市市場にあまり存在感を示さないだろうと語った。
「特に、プロジェクト開発の投入コストの圧力により、一次産品価格は引き続き若干上昇する可能性がある」とタン氏は述べた。
同時に、市場調査機関は、ホーチミン市が2024年10月31日から新しい土地価格表を正式に適用することに伴い、土地使用料、個人所得、手数料、譲渡手数料など、土地に関連する財務負担がそれに応じて増加すると予測しています。これは不動産プロジェクトに上昇圧力をかけ、住宅購入者や投資家にとってさらなる困難をもたらすでしょう。
南部バトドンサンのディン・ミン・トゥアン所長は、新たな土地価格表は開発業者に不動産価格の調整を迫るとコメントした。現時点では、価格優位性は計画が安定したプロジェクトに帰属する。同時に、この段階で支払いを行う購入者は、需給ギャップと新たな土地価格表による価格の二重上昇という「ショック」を回避することもできる。
住宅価格は人々に圧力をかけている
10月31日に開催された南部不動産市場セミナーで、中央経済管理研究所（CIEM）元副所長のトラン・キム・チュン准教授は、2024年には市場に変化が見られると述べました。特に、マンション市場では「価格上昇」が見込まれます。2022～2023年までは中価格帯マンションの価格が1㎡あたり3,500万～4,000万ドン程度で推移していましたが、2024年には価格が急上昇し、1㎡あたり6,500万～7,000万ドン程度で推移するでしょう。
この価格設定では、ホーチミン市では移民労働者の増加に伴い住宅需要が高まり、中流・高級層を中心に住宅購入が困難になっています。そのため、労働者にとって住宅購入のプレッシャーは非常に大きいです。 ビンズオン省、ドンナイ省、ロンアン省などの工業団地や衛星都市周辺でも住宅需要が急増しています。しかし、収入が住宅価格に追いつくのは困難です。
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| ホーチミン市にある、4000万平方メートル未満の価格の珍しいコミック ブールバード プロジェクト。 |
独立系不動産専門家のグエン・ホアン氏は、現在ホーチミン市で1戸あたり30～40億ドンの価格帯のマンションプロジェクトは、一般的な水準と比較して適正価格であり、大多数のニーズを満たしていると述べた。しかし、現状の土地資金は限られており、新規供給にも改善の兆しが見られないことから、この価格は今後も上昇し続ける可能性がある。そして、住宅価格が今後上昇し続ければ、人々にとって住宅購入の負担も増加することになるだろう。
ホアン氏によると、マンションの主要価格が「落ち着く」のは、市場に中間所得者向けのプロジェクトが増えた場合のみだ。しかし、手頃な価格のマンションの供給が限られており、投資に関する法的条件も厳しいため、このセグメントに適した物件の開発は多くの障害に直面している。
「ホーチミン市では、人々の住宅ニーズを満たすために毎年約5万戸のマンションが新たに必要であり、そのうち60～70%は低価格住宅の購入を希望しています。そのため、住宅購入の負担を軽減するために、経済力に応じた住宅開発ソリューションが必要です」とホアン氏は述べた。
今日のホーチミン市市場全体を振り返ると、ホーチミン市で現在売りに出されているプロジェクトを調査すると、市場観察者の意見が十分に根拠のあるものであることがわかります。ビンチャン地区のコニック・ブールバードと呼ばれるプロジェクトは、11月初旬に投資家によって3,700万ドン/平方メートルの価格で売りに出されました。
グエン・ホアン氏によれば、このプロジェクトは投資家が何年も前に建設し、土地使用料を支払ったため、上記の価格になることはめったにないとのこと。
プロジェクト販売代理店であるEximrs社は、1平方メートルあたりわずか3,700万ドンという価格で、顧客が支払う金額は約4億5,000万ドンで、残りは銀行融資によって賄われます。金利は18ヶ月間0%、元本据置期間は最大60ヶ月です。これはホーチミン市市場にまだ残っている希少なプロジェクトです。
プロジェクトディストリビューションユニットによると、ホーチミン市の不動産市場が供給不足と価格高騰に直面している状況において、コニック・ブールバード・プロジェクトは、人々の経済状況に適した住宅ソリューションであるだけでなく、市場への圧力を軽減することにも貢献します。保証された建設品質、充実したアメニティ、そしてリーズナブルな価格により、コニック・ブールバードは、現在の困難な時期に多くの家族にホーチミン市への定住の機会を提供することを約束します。
しかし、問題は、このプロジェクトの後、ホーチミン市でこれほど低価格のプロジェクトが他に出てくるかどうかです。そして、これがホーチミン市で真の住宅ニーズを持つ大多数の人々の財政状況と収入に適した価格の最後のプロジェクトになるかどうかです。
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