小売スペースは高い稼働率で好調に稼働している
サヴィルズの2024年第3四半期市場レポートによると、ホーチミン市の小売スペースは供給量が増加し、総賃貸可能面積は160万㎡となり、前四半期比3%増、前年同期比5%増となりました。これは、CBD以外のエリアで総賃貸可能面積50,900㎡を超える3つの新規プロジェクトが開業したことによるものです。そのうち、8区は「パークモール」と「Co.opmart Pham The Hien」の2つのプロジェクトで供給量をリードしており、10区の「ビンコムプラザ3/2」は改装後、再オープンしました。
さらに、このタイプの事業の業績は非常に好調に推移し、稼働率は94%と高水準を維持しました。これは前四半期比0.5ポイント、前年同期比4ポイントの上昇です。ミスターDIY、ユニクロ、無印良品といった大手テナントは、手頃な賃料と高い人口密度を背景に、CBD以外の地域にも進出しました。
「ブランドチェーンの拡大と主要テナントグループからの強い需要により、業績は良好です」とサヴィルズ・ホーチミンのリサーチ部門シニアマネージャー、カオ・ティ・タン・フオン氏は述べた。
稼働率の面では、フン・ヴォン・プラザ、イオンモール、ヴァン・ハン・モールといった主要プロジェクトは、高い通行量、多様なテナント、そして効果的な管理体制により、常に100%の稼働率を維持しています。1階の平均賃料は月額140万ドン/㎡で、前四半期比4%増、前年比6%増となっています。
多くの小売スペースは依然として100%の稼働率で営業しています。
このタイプの消費も非常に好調で、延床面積は42,111平方メートルに達しています。食品・飲料業界が市場シェア25%でトップを占め、次いでエンターテイメントが24%、 ファッションが18%となっています。この傾向は、市内の小売業界の発展と相まって現れています。
具体的には、2024年の最初の8か月間で、ホーチミン市の商品・サービスの小売売上高は765兆ドンに達し、前年比10%増加しました。ホーチミン市商工局によると、2024年の商品・サービスの小売売上高は前年比11%増加すると予測されています。消費者支出は7.6%増加すると予想されています。
サヴィルズは、今後このタイプの住宅の見通しを評価し、新規供給が限られていることと消費が堅調なことから、市場のパフォーマンスは引き続き良好になると予測しています。2024年第4四半期には、CBD外の3つのプロジェクトで27,600平方メートルを超える床面積が開業し、稼働率は少なくとも80%になると予想されています。
2027年までに、12のプロジェクトから163,100㎡以上の供給が見込まれ、そのうちCBD外エリアが供給量の55%を占めます。キャパシティの向上を目指し、カンタビル・プレミアやプラチナプラザなどの投資家は、2025年までにテナントミックスの刷新と改修を計画しています。
オフィス市場は供給上の課題に直面している
レポートによると、ホーチミン市のオフィス市場にはグレードAの新規プロジェクトは流入しないとのことです。総供給量は前四半期比1%増の小幅な増加となり、純賃貸可能面積（NLA）は392件のプロジェクトで280万平方メートルに達し、前年比7%増となりました。この成長は主に、グレードBおよびCの新規プロジェクト6件によるもので、純賃貸可能面積は39,800平方メートル増加しました。
一方、グレードBセグメントでは、タイスクエア・ザ・メリット（1区）とCMCタワーB（7区）の2つの新規プロジェクトが新規供給の60%を占めました。グレードCの小規模プロジェクト4件は、それぞれ3,000～5,000平方メートルのNLA（非居住用延床面積）で、主に非CBDエリアに立地しています。特に、ビンチャン地区では初のオフィスビルとなるLNハブビルがオープンし、3,300平方メートルを超えるNLA（非居住用延床面積）が供給されました。
供給ギャップについて、サヴィルズ・ホーチミンのリサーチ＆S22M担当ディレクターのジャン・フイン氏は次のようにコメントしている。「高級セグメントでは今後供給が増加すると予想されるものの、年間吸収率を見ると市場は均衡を保つとみられる。」
グレードAのオフィスは供給上の課題に直面している
オフィス市場は、新規参入したグレードBおよびCプロジェクトの稼働率が低かったことなどから、前四半期比、前年同期比でそれぞれ1パーセントポイント（ppt）低下し、88%となりました。一方、2区と7区のグレードAプロジェクトは好調に推移し、稼働率は前四半期比5パーセントポイント、前年同期比23パーセントポイント上昇し、89%となりました。これらのプロジェクトは、競争力のある賃料設定によりテナントの誘致に成功しました。
平均賃料は前四半期比で横ばいでしたが、前年同期比では6%上昇し、月額81万2,000ドン/㎡となりました。これは需給バランスを反映しています。CBD以外のグレードA賃料は前四半期比1%上昇しましたが、CBDグレードA賃料は1%下落しました。
サヴィルズが2024年第3四半期に実施した賃貸取引に関する調査によると、取引の大部分（73%）は、より質の高いビルへの移転を目的としていました。金融・銀行・保険・不動産（FIRE）セクターが39%でトップを占め、次いでICT（情報通信技術）が31%、製造業が13%でした。テナントの大部分（75%）は、主に米国、韓国、日本の外国企業であり、国内企業はわずか25%でした。
この種のオフィスビルの見通しを評価し、調査部門は2024年第4四半期の新規供給は限定的になると予測しています。グレードCプロジェクト2件の新規供給はわずか6,691㎡です。2027年までに、さらに15件の新規供給（196,412㎡）が稼働する予定です。一方、ホーチミン市の高級オフィスビルプロジェクトでは、グリーン認証取得が懸念材料となっています。グレードAおよびグレードBの供給の63%が、グリーン認証取得に重点を置くことになるからです。
ホテルスクールはピークシーズンを待つ
サヴィルズによると、2024年第3四半期のホテルセクターでは、新規プロジェクトが記録されず、4つ星ホテル1軒が閉鎖されたため、供給数は前四半期比1%減少しました。しかし、今年の最初の9ヶ月間で、3つ星および4つ星プロジェクト9軒が改装後に再開し、4つ星および5つ星プロジェクト3軒が新たにオープンしたことにより、供給数は前年比5%増の115軒のホテル、16,443室となりました。
国際ブランドは順調に発展しており、2024年第1四半期にはヒルトンサイゴンが参入して228室の5つ星ホテルを提供し、さらに投資家のマップルツリーが今四半期にインターコンチネンタル アシアナ サイゴン ホテルのブランドをJW マリオット ホテル＆スイーツ サイゴンに変更しました。
成長の可能性という点では、観光産業の発展に伴い、ホテル業界は近年好調な兆候を記録しています。
具体的には、2024年の最初の9か月間で、ホーチミン市の観光は前年比で大幅に改善し、海外からの観光客数は400万人を超え（前年比12%増）、国内からの観光客数は約2,740万人に達し（前年比1%増）、ホテルの業績も向上しました。平均客室料金は1泊1室あたり200万ドンと前年比2%上昇し、供給量は前年比5%増加しているにもかかわらず、客室稼働率は前年比で62%と安定しています。
多くの国際ブランドがホーチミン市のホテル市場に参入し、順調な発展を遂げています。
2024年第3四半期は、閑散期であったにもかかわらず、国内旅行者の16%増加と海外旅行者の安定した流入により、客室稼働率は前四半期比1%、前年同期比3%上昇の61%を記録しました。9月からのピークシーズンに向けて市場が準備を進めていることから、全セグメントで価格が上昇したため、平均客室料金は前四半期比4%、前年同期比3%上昇しました。
サヴィルズ・ベトナムのゼネラル・ディレクター、ニール・マクレガー氏は、「ローシーズンであったにもかかわらず、2024年第3四半期の実績は前四半期と比べて改善しました。次の四半期のピークシーズンの見通しも明るいことから、ホーチミン市は2024年の訪問者数目標の達成に向けて順調に進んでいます」と述べています。
しかし、開発の見通しについて、サヴィルズはホーチミン市における将来の供給は非常に少なく、2027年までに市場に参入する新規プロジェクトはわずか3件にとどまるとコメントしています。これらのプロジェクトはすべて1区に位置し、国際的なブランドによって運営される予定です。2024年第4四半期には、ホテル インディゴ サイゴン ザ シティが150室の5つ星ホテルとして唯一の新規プロジェクトとして開業する予定です。
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出典: https://www.congluan.vn/tp-hcm-mat-bang-ban-le-van-phong-ghi-nhan-tin-hieu-tich-cuc-trong-quy-iii-2024-post315192.html
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