VARSによると、改正土地法は多くの人々、特に不動産業界で働く人々の注目を集めています。なぜなら、現在、不動産市場における困難や問題の最大70%は、法的問題に起因しているからです。
住宅法と宅地建物取引業法は成立したものの、多くの重要な点は改正宅地法を待たなければならないと言われている。両法の間に少しでも矛盾が生じれば、不動産市場は今後も多くの困難に直面する可能性がある。
VARSは、改正土地法には依然として多くの議論と合意が必要な事項があると考えています。投票で合意された内容に加え、まだ真の合意に至っていない事項や論点が約20点あります。これらはすべて、不動産市場の発展、そして関連する一連の課題に大きく影響を与える重要な問題です。
ベトナム不動産協会（VARS）は、国会が2024年初頭に改正土地法を可決することを期待している。（写真：PO）
具体的には、人々の利益に関連する問題のグループ、企業、投資家に関連する問題のグループ、および国家管理に関連する問題のグループです。
人民の利益に関わる一連の問題のうち、土地使用権証書の交付については、適切な人物に適切な職務を遂行させるよう、具体的に規制する必要がある。人民の正当な権利と利益に影響を与えないようにする必要がある。
回復の対象となる土地の所有者の権利を保障するために、適切な補償と用地明け渡し政策、および移住計画が必要である。
企業や投資家に関する課題については、土地へのアクセスはよりオープンで透明性のある方法で実施される必要があります。オークションや入札に関する規制は明確で、手続きは簡素化され、煩雑な手続きは避ける必要があります。実施プロセスは公平性を確保する必要があります。
市場価格に基づいて土地利用補償額を算定する計画は、公平性を確保し、投資家によるプロジェクト開発を促進するものでなければなりません。国民、企業、そして国家の利益を調和させるための規制、算定、そして慎重な検討が必要です。
土地使用料の支払いオプションについては、改正土地法において、投資家に土地使用料を一度だけ支払うことを義務付けるのではなく、毎年支払うオプションを検討する可能性があります。これにより、プロジェクト実施の初期段階における投資家の経済的負担が軽減されます。
その結果、不動産価格もより合理的な水準に調整される機会が生まれます。投資家は、過度な資金的プレッシャーを感じることなく、より質の高いプロジェクトの完成に投資できるようになります。銀行融資のために「プロジェクトを磨き上げる」リスクや、規制に違反した資金調達といった問題も、ある程度軽減されるでしょう。
VARSによると、2023年12月30日現在、全国で約40/63省・市がマスタープランを承認した。これは、今後の地方不動産市場の発展の基盤であり、原動力となるだろう。
しかしながら、地方自治体が計画や土地利用計画を具体化していくためには、具体的かつ統一された規制が依然として必要です。そこから、計画に沿って機能転換を行い、投資プロジェクトを承認することで、一貫性を保ち、重複や衝突を回避していく必要があります。
改正土地法の成立に向けた積極的な審査は、制度整備を早期に完了させ、経済社会の発展を刺激し、その推進力を生み出すという政府の強い決意に基づくものです。しかしながら、この法律の及ぼす影響は極めて深刻かつ広範囲にわたるため、成立前の最終審査プロセスにおいては、関係者は最大限の注意と集中力を発揮する必要があります。
VARSは、国会がこの重要な法律を第15期国会第5回臨時会で最高水準で可決することを期待しています。もし可決されれば、不動産市場の回復プロセスを短縮する機会が生まれ、市場はまもなく新たな正常段階に入るでしょう」とVARSは期待しています。
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