企業がリゾート不動産にアクセスするための道を開く

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リゾート不動産は減速している

ベトナム不動産協会（VnREA）の統計によると、現在、全国で約239件のリゾート不動産プロジェクトがあります。このうち、コンドミニアム型ホテルプロジェクトの推定価値は約297兆1,280億ドン、ヴィラ型プロジェクトは約243兆9,900億ドン、ショップハウス型プロジェクトは約154兆2,450億ドンです。これら3つの物件の合計価値は約681兆8,860億ドン、これは300億米ドルに相当します。

しかし、急速な発展期を経て、近年この分野は減速傾向にあります。市場はほぼ凍結状態にあり、取引量は微々たるものです。

ベトナム不動産研究所の最近の調査によると、ベトナムの観光・リゾート不動産市場への参入のスピード、規模、決意を妨げている要因のうち、経済的・財務的要因が30％、法的要因が50％、その他の要因が20％を占めています。

10月19日午前に開催された科学ワークショップ「土地法の改正：観光用地の創出」で講演したBIDVの主任エコノミストであり、BIDV研修・研究機関所長でもあるカン・ヴァン・リュック博士は、現在、党や国家、そして業界の多くの文書において、観光インフラへの投資を優先し増やす政策が一貫して指示されていると指摘した。

不動産 - 企業がリゾート不動産にアクセスするための道を開く — Can Van Luc博士がワークショップで講演しました。

しかし、これらの政策は、観光インフラを同期的かつ持続可能な方法で開発するための統一された画期的な具体的な解決策としてはまだ実現されていません。

リュック氏は、観光産業に対する優遇政策が多くの関連法規で明確に規定されておらず、観光開発プロジェクトへの土地割り当てに関する法的枠組みには依然として多くの欠陥があり、商業用地や観光サービス（コンドミニアム、ショップハウスなど）に付随する土地所有権や資産の付与と譲渡に関する規制が依然として不完全で一貫性がないと述べた。

実際、近年、ベトナムの観光産業は多くの有望な成果をあげて力強い発展を遂げているものの、その潜在力に見合った水準には達していないと、リュック氏は評価した。

「観光産業は、特に観光サービスのインフラにおいて、依然として多くの欠点や限界を抱えています。これらを早急に克服し、目標に掲げられている2030年までにベトナムが世界トップクラスの観光競争力を持つ上位30カ国に入ることができるようにする必要があります」とリュック氏は述べた。

土地アクセスの仕組みを変える必要がある

カン・ヴァン・ルック博士は、限界を克服し、今後の観光産業を発展させるためには、中央から地方レベル、省庁、機能部門に至るまでの政治システム全体、そして観光産業自体が革新的な思考と強い合意を持ち、現在の困難と課題を速やかに克服し、機会とトレンドを活用し、早期に回復し、将来的に急速かつ持続的に発展することが必要であると考えています。

そこから、リュック氏は土地法（改正）について3つの提言を行った。第一に、土地法（改正）草案では、大規模または全面投資を伴う観光開発、娯楽・レクリエーションプロジェクト、特に困難な地域、山岳地帯、国境地帯、島嶼部などにおける観光プロジェクトのために、土地の回収を通じて土地の割り当てと賃貸の仕組みを補完することを検討すべきである。

第二に、観光・リゾート不動産分野のボトルネックを解消するため、土地法案（改正）第121条に、観光開発のための商業用地およびサービス用地の使用権のリースおよび譲渡の仕組みを追加することを検討する必要がある。

最後に、計画や観光開発投資に関する法律の意図的な違反に対する制裁を強化するとともに合法化することで、投機、浪費、土地紛争を制限することを目指しています。

不動産 - 企業がリゾート不動産にアクセスするための道を開きます (図 2)。 — グエン・ホン・チュン氏 - DVLベンチャーズ会長、ハノイ不動産クラブ副会長。

また、DVLベンチャーズの取締役会長であり、ハノイ不動産クラブの副会長であるグエン・ホン・チュン氏もアイデアを提供し、土地法案（改正）における観光用地造成に関する規制を提案した。

そのため、チョン氏は、リゾート観光プロジェクトへの投資家が土地の取得に非常に苦労していると指摘した。国による土地収用を伴わず、土地使用権の譲渡、賃貸、そして土地使用権の形での資本拠出を通じて実施されるプロジェクトは、非常に困難で複雑であると述べた。

なぜなら、現在、法律には土地所有者との交渉過程において投資家を奨励し支援するための具体的な仕組みや政策がないからです。

2003年土地法では、観光開発プロジェクトが国による土地収用リストに含まれていました。2007年政令第84号でも、観光は主要経済セクターとして合法化され、国による土地収用の対象となることが定められました。しかし、2013年土地法では、この規定は削除されました。

政治局決議第18号で提案されているように、観光が真に経済の牽引役となるためには、新たな土地法において観光用地に関する具体的な規制を規定する必要があると鄭氏は述べた。同時に、観光の発展には、土地、税制、投資などに関する真に開かれた政策とメカニズムが不可欠である。

「経済発展の各段階における優先順位は異なります。観光を先導的な役割と位置付けた以上、遊園地、娯楽エリア、多目的複合施設といった観光プロジェクトは、国が社会経済発展のために埋め立てる土地のリストに加えなければなりません」とチョン氏は述べた。

不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏も同じ見解を示し、住宅機能のない純粋に観光、娯楽、レクリエーションのプロジェクトを実施するための土地回収の事例を草案に追加するという考えに賛同を表明した。

ディン氏は、現行法案の規定がそのまま維持されれば、主要な観光プロジェクトの実施が妨げられ、未使用の住宅地が生じ、資源が浪費されるという結果を招く、あるいは、仮に使用されたとしても、観光プロジェクトの範囲内で住宅機能を形成し、プロジェクトに長期滞在する住民によってリゾート観光プロジェクトの豪華さのレベルが低下するだろうと述べた。

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