小売スペースは依然として着実に成長している
サヴィルズによる前四半期の賃貸取引調査によると、飲食テナントが賃貸総面積の37％を占め、 ファッション業界が市場シェアの24％を占め、健康、美容、娯楽などの残りの部門がそれぞれ13％を占めた。
ホーチミン市の小売スペースの稼働率は非常に安定しており、91%で維持され、四半期ごとに変化がないことは特筆に値します。
調査によると、中心部のほとんどの家主は、郊外の3倍にあたる月額330万ドン/㎡という高水準の安定した賃料に依然として自信を持っていることが明らかになりました。郊外の賃料も前四半期比1%増の月額100万ドン/㎡となりました。
小売スペースは長年にわたって着実に成長を続けています。
非中心地での拡張を目的とした典型的なリース取引としては、ドラゴン ゴルフ ランドがロンソン ビルで床面積 1,900 平方メートルをリースしたことや、ポセイドン カンパニーがビンコム プラザ ファン ヴァン トリ プロジェクトで床面積 900 平方メートルをリースしたことなどが挙げられます。
サヴィルズのデータは、小売ポディウムセグメントが苦戦していることも示しています。このセグメントは過去10年間で最も変動が激しいセグメントです。2010年に100%の稼働率でピークに達した後、稼働率は前四半期に2ポイント低下を続け、80%に達しました。一方、賃料も年間6%の下落となりました。
今年第4四半期には、4つのプロジェクトから82,227平方メートルの新規供給が見込まれています。2024年には、Vivo City、Giga Mall、Vincom 3/2といった主要プロジェクトも、小売サイクルの刷新を目指し、改装とテナント構成の変更を計画しています。
オフィス供給は増加し続けている
また、サヴィルズの調査によると、2023年第3四半期には、純賃貸可能面積が93,000平方メートルを超える4つの新規プロジェクトが市場に参入したことで、賃貸用オフィスの供給量は前四半期比3％、前年比4％増加しました。
特に、トゥーティエム新都市圏は、2つのクラスAプロジェクト「ザ・メット」と「ザ・ホールマーク」が90%の市場シェアを占め、新規供給の大部分を占めています。このエリアのクラスAオフィススペースの稼働率も50%に達し、賃料は1平方メートルあたり月額120万ドンです。
中心業務地区（CBD）への近接性と質の高い新規開発により、このエリアは金融、銀行、不動産（FIRE）、情報通信技術（ICT）セクターのテナントを誘致し、規模拡大を目指しています。注目すべきテナントには、オーストラリア、韓国、台湾、マレーシア、ベトナムからの企業が名を連ねています。
トゥーティエムのグレードAオフィスビルは非常に好評です。
市場に供給されている新規物件の残り10%は、改装が完了したBクラスプロジェクトの「ザ・ウォーターフロント・サイゴン」と、市場に投入されたばかりのCクラスプロジェクトの「L'MAKザ・シグネチャー」の2つのプロジェクトに属するものと特定されています。
サヴィルズ・ホーチミンのリサーチ＆S22M部門責任者、ジャン・フイン氏は、オフィス賃貸セクターの動向について次のように述べています。「好調な業績は、新規グレードAプロジェクトへの高い需要に支えられています。長年にわたり市場ではハイエンド物件の供給不足が続いていましたが、新たな供給によってFIREセクターの企業が惹きつけられています。」
サヴィルズによる2023年最初の9ヶ月間の取引調査によると、FIRE、ICT、流通セクターが賃貸面積の上位を占めました。FIREテナントは賃貸面積の68%を占め、平均取引面積は1,800㎡（NLA）でした。このうち、新規プロジェクトでは銀行テナントが賃貸面積の80%を占めました。
今後の供給は、2023年第4四半期に6つのプロジェクトから開始され、81,000平方メートルのNLA（非居住用不動産）が提供される予定です。注目すべきプロジェクトとしては、1区のNexusとVP Bank Saigon Towerが挙げられます。どちらもグレードAのプロジェクトで、現在完成の最終段階にあります。
ホテルは閑散期に収容人数を減らす
サヴィルズのデータによると、ホーチミン市のホテル市場は四半期ベースおよび年間ベースで安定しており、109のホテルで15,641室が稼働しています。開発業者は、閉鎖または改装中の客室の100%が近い将来に再開される見込みであることから、競争力維持のため、プロジェクトの質の向上と強化に注力しています。
2023年第3四半期のホテル客室稼働率は58%で、前四半期比2ポイントの微減となりました。平均客室料金は1室1泊あたり190万ドンで、前四半期と変わらずでした。
4つ星ホテルと5つ星ホテルの客室稼働率も、ローシーズン市場の影響により、前四半期比4%低下し、60%となりました。このタイプのホテルでは、ピークシーズンへの依存度と、高級サービスを求めるMICE層への依存度が、第3四半期の回復を鈍化させました。
「MICE活動のオフシーズンは、主にビジネス旅行者に依存しているホーチミン市のホテル市場にとって課題となっており、一方で海外からの訪問者数はパンデミック前のレベルにまだ戻っていない」とサヴィルズ・ベトナムの副総裁、トロイ・グリフィス氏は説明した。
サヴィルズ・ベトナム副総裁、トロイ・グリフィス氏
前年比での増加にもかかわらず、ホーチミン市を訪れた外国人観光客数は2019年の最初の9か月と比較して57％にとどまり、全国平均の70％を下回った。
しかし、サヴィルズによると、ベトナムは2023年8月から、これまでの80カ国からすべての国と地域の国民に電子ビザの登録を許可する予定だ。同時に、滞在期間は最長90日に延長され、複数回の入国が可能になる。サヴィルズは、これがベトナム市場の回復を促進する主な原動力になると予測している。
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