120兆VNDの信用パッケージの支出が遅れている理由、ハノイのプロジェクトを待つ「赤目」、ショップハウスが「マーク」されたらどうするか？

建設省が120兆ドンの融資パッケージについて語るも、実際に支払われたのはわずか0.5％、ホーチミン市の商業用タウンハウス（ショップハウス）に注目が集まっている、カインホア省の不動産市場が活況…といった最新の不動産ニュースです。

最新の不動産情報：2024年第1四半期、 ハノイ市場全体で約3,000戸の新築マンションが販売されました。（写真：HA）

建設省は120兆ドンの融資パッケージについて話しているが、実際に支払われたのはわずか0.5％である。

これまでに、120兆ドン規模の融資パッケージは、8件の社会住宅プロジェクトに約6,400億ドンしか支出されていません。金利と利息期間は、借り手にとってあまり魅力的ではありません。

上記の情報は、建設部が国会に提出した建設分野におけるテーマ別監督・質疑の結果報告書の中で述べられたものである。

したがって、現在までに、120兆VNDの信用パッケージのうちわずか0.53％しか支払われていない。

具体的には、BIDV銀行はフート省、タインホア省、ビンズオン省のプロジェクト投資家3社に957億ドンを支払いました。Vietinbankはアンザン省のプロジェクト投資家1社に1286億ドンを支払いました。Agribankはバクニン省、クアンニン省、キエンザン省のプロジェクト投資家4社に4157億ドンを支払いました。

国営商業銀行4行（BIDV、Vietinbank、Agribank、Vietcombank）に加え、ティエンフォン銀行（TPbank）も決議第33号に基づく支援プログラムに約5兆ドンの資金を拠出する責任を負っており、これにより融資総額は125兆ドンに増加した。

建設省は、上記の融資パッケージの支出が依然として遅いと評価した。

建設省は上記の状況を説明し、融資対象となる社会住宅のリストが限定的に公表されるなど、融資パッケージは依然として困難と障害に直面していると述べた。

現在までに、114,900戸を超える規模の129件の社会住宅プロジェクトが着工されています。しかし、このプログラムに基づく融資対象プロジェクト68件を公表したのはわずか28地方自治体で、融資需要額は30兆ドンを超えています。そのため、着工済みでありながら、地方自治体の融資対象プロジェクトリストに含まれていないプロジェクトが59件残っています。

さらに、投資家の中には、信用残高条件を保証していない、信用を保証する他の資産を持っていない（社会住宅プロジェクトは土地使用料が免除されているため住宅ローンの対象にならない）、他の信用機関から借り入れているなど、信用条件を満たしていない人もいます...

さらに、国立銀行は投資家向け金利を8％、住宅購入者向け金利を7.5％に2度引き下げたが、建設省はこれらの金利は依然として高く、優遇期間も3～5年以内と短いため、「借り手を引きつけることができていない」とコメントした。

こうした現実に直面し、建設省は4月末、優遇融資の対象となるプロジェクト、対象、条件、基準を定めるガイドラインを発表しました。これにより、用地取得費用や建設許可取得に関する補償条件など、いくつかの条件が撤廃され、融資の難しさが解消されました。プロジェクト投資家はまもなく融資リストを公表し、銀行へのアクセスが可能になります。

ハノイには数万戸のアパートが不足している

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、2023年にはハノイの新築マンション供給数が約1万1000戸に達し、2022年比で66%減少する見込みだと述べた。この減少傾向は2024年第1四半期も続き、市場全体では新規供給戸数は約3000戸にとどまる見込みだ。つまり、現在から2025年までにハノイでは約5万戸のマンションが不足することになる。

この物件不足の必然的な結果として、ハノイのマンション市場では価格高騰が長引いています。CBREの最新レポートによると、2024年第1四半期時点でのハノイの新築マンションの平均価格は1平方メートルあたり5,600万ドンで、前年同期比19%上昇しています。しかし、実際には上昇幅ははるかに大きく、1平方メートルあたり約7,000万ドンとなっています。

ブローカーによると、二次市場での新規プロジェクトの供給不足により、ブランドプロジェクトは2024年の最初の数か月で急増しました。

実際、過去には40〜50億ドンで、購入者は都心部に70〜80平方メートルのアパートを所有できましたが、現在ではこの金額で中心部の外で満足のいくアパートを購入するのは簡単ではなく、顧客はプロジェクトが開始されるのを待って、すぐに契約を締結するだけです。

マイ・ベト不動産株式会社のグエン・タック・クオン副社長は、この時期に住宅を購入しようとする人のほとんどは、以前の時期のように長い時間をかけて検討し、価格がさらに下がるのを待つのではなく、適切な物件が見つかったらすぐに支払うと語った。

この証券会社は顧客に相談した結果、十分な金額の貯蓄があり、安定した収入源があるなら、貸出金利が下がり、投資家が優遇販売政策を多数適用している今のうちに住宅ローンの組入れを検討すべきだと考えている。

「将来、不動産市場が本当に回復すれば、都心部の住宅価格は確実に上昇するだろう。その時、買い手はより安い価格を求めてハノイ近郊の地域に移住するしかない」とクオン氏は語った。

グローバル不動産株式会社（GP-Invest）のグエン・クオック・ヒエップ取締役会長は、現段階では誰もが低金利と景気回復を重要な2つのポイントと捉えており、これらによって購買力も高まるだろうと述べた。しかし、市場の核心は商品の有無であり、現状では供給が主要な問題となっている一方、需要は依然として非常に高く、日々増加している。

ヒエップ氏によると、マンション価格は上昇傾向にあるものの、需要は依然として非常に高く、人々はプロジェクトの立ち上げを待ちわびているという。しかし、問題は、現段階では新規プロジェクトの立ち上げがあまりにも少なく、住宅価格がさらに高騰していることだ。そのため、プロジェクトを立ち上げている、あるいは立ち上げを控えている投資家は大きなアドバンテージを得ることになる。

ホーチミン市の商業用タウンハウスは興味深い

Batdongsan.com.vnの市場レポートによると、2024年第1四半期、ホーチミン市におけるストリートフロント・タウンハウスの購入需要は、同時期比で45%以上増加しました。3月だけでも、商業用タウンハウスの購入検索数は89%増加し、賃貸検索数も86%増加しました。このタイプのタウンハウスは、倉庫に次いで賃貸需要をリードする2つのセグメントの一つとなりました。商業用タウンハウスの購入と賃貸の需要は、いずれもビンチャン、タンフー、7区、9区などの郊外地域に集中しています。

高い投資収益をもたらす商業用不動産は、立地、人口密度、そして地域の全体的な計画といった要素を満たす必要があります。（出典：労働省）

商業用不動産の購入傾向は、リーズナブルな価格と長期的なポテンシャルを背景に、高価な都心部から郊外の住宅地へと移行しています。郊外の商業用タウンハウスの購入需要は、主に、既に引き渡しが完了し、人口密度が高く、地方行政の中心地に近いプロジェクトに集中しています。

商業用不動産が投資家にとって良好なキャッシュフローを生み出す可能性があることは否定できませんが、間違った商品やプロジェクトを選択したために、このセグメントが負担となり、所有者に「負債」をもたらす状況も存在します。

商業用不動産への効果的な投資方法の選択に関して、南部地域のBatdongsan.com.vnディレクターの Dinh Minh Tuan 氏は、高い投資利益をもたらす商業用不動産は、立地、人口密度、地域の全体的な計画といった要素を満たす必要があると述べました。

商業用タウンハウスの場合、立地と人口密度は、ビジネスの開拓力と顧客へのリーチ力に直接影響を及ぼします。人口の多いプロジェクトでは、商業用タウンハウスの賃貸・転売率は常に90%を超え、平均価格は年間10～15%上昇します。特に、計画的な計画と交通の便が良い中心部では、この上昇率は年間30%に達することもあります。

したがって、地域の中心部に位置し、交通の接続が便利で、地域の既存の人口が密集しており、取引や賃貸が容易な、内部人口密度が高く（8,000～10,000人以上）、プロジェクトのみを購入することを選択する必要があります。

さらに、大規模なインフラ整備を伴うセンター開発が計画されている地域に立地するプロジェクトは、長期的な商業価値と不動産価値の向上にも貢献します。ここでの商業用不動産の量は、プロジェクト全体の2～3%に抑えるべきであり、これにより競争力が高まり、より効率的な事業運営が可能になります。

一方、ショップハウス投資家は「投資先を選ぶ」前に、投資家のブランドと評判を慎重に検討する必要があります。これは重要な要素です。なぜなら、その事業がプロジェクトの開発と管理に十分な情熱を持っている場合、投資は期待される収益性を保証するからです。

さらに、専門家は、商業用タウンハウス プロジェクトを「マーキング」する際には、購入者は支払いの前に、引き渡し後の生活環境、教育レベル、人口密度、プロジェクトの質などについて、より多くの時間をかけて調べるべきだとも推奨しています。

銀行からお金を借りる際は、返済能力を慎重に計算する必要があります。銀行への返済額を月収に近づけすぎないようにしてください。不況時に収入が急激に減少した場合に備えて、備えをしておくことが重要です。

カインホアの不動産市場は活況を呈している

最近、建設電子新聞、ベトナム不動産協会、カインホア省人民委員会は「観光とリゾート不動産の流れを解放する」フォーラムを開催した。

フォーラムで講演したグエン・ヴァン・シン建設副大臣は、近年、リゾート不動産市場が全国的に大きく発展しており、カインホア省、ダナン省、ビンディン省、クアンニン省、キエンザン省などの地域に集中していると述べた。

近年、不動産市場は地方自治体や企業の参加により、非常に多様で豊富な商品を生み出し、観光客にとっての魅力を生み出し、人々が近年のリゾート不動産の価値を享受できる環境と条件を作り出しています。

年初から2024年3月までの累計では、不動産業界は15億8000万米ドルを超え、登録されたFDI資本全体の25.6％を占めて第2位にランクされました。

フォーラムの主催に参加した地元として、カインホア省人民委員会のグエン・タン・トゥアン委員長は次のように述べた。「カインホア省の不動産市場は最も困難な時期を乗り越え、期待には達していないものの、一定の成長の明るい兆候が見られる（2023年には19,951件の取引が発生し、総取引額は12兆3,960億ドン、住宅プロジェクト11件の投資が承認され（2件は建設許可が交付された）、2024年第1四半期には5,941件の取引が発生し、総取引額は7兆6,300億ドン）。

カインホア省は今後も経済回復と成長の勢いを維持すると予想されています。ニャチャン-カムラム高速道路とカムラム-ビンハオ高速道路の完成に加え、ヴァンフォン-ニャチャン高速道路やカインホア-バンメトート高速道路などの高速道路の開通が加速するなど、戦略的な交通インフラが整備され、経済成長の推進力となっています。

さらに、中央決議は投資資源の誘致において多くの突破口を開き、省の潜在力と利点を強力に宣伝し、包括的かつ持続可能な社会経済発展を促進する原動力を生み出し、観光産業の回復と発展の機会を創出し、投資家が進歩を加速し、地元市場へのリゾート不動産の供給を増やす原動力となっています。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html