ドンダー地区の新築マンションの価格を調査すると、最低価格は7,500万VND/m2から。 ハノイは外国人への販売が許可されたプロジェクトを5つ発表したが、そのほとんどは高級マンションだ...これらは先週注目された不動産ニュースの一部である。
建設副大臣：取引市場がそれほど活発ではなかったにもかかわらず、住宅価格は大幅に上昇した。
10月7日午後の政府定例記者会見で、グエン・ベト・フン建設副大臣は、一部の大都市で住宅価格が急騰しており、取引市場が実際には活発ではないにもかかわらず、実質的な価格が上がっていると記者団に答えた。
洪氏は、この状況の原因を指摘した。第一に、需要と供給の不均衡、つまり需要が供給をはるかに上回っていることが原因である。第二に、価格の高騰、インフレ、そして一部の地域での土地競売といった状況が原因である。最後に、住宅価格の上昇を引き起こしている要因は、プロジェクト開発の投入コストが継続的に上昇していることである。
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| 経済委員会のヴー・ホン・タン委員長が10月9日午前の会議で演説した。 |
建設副大臣は、市場操作や価格高騰を禁止する法律規定は数多くあると述べた。特に、刑法、土地法、そして特に2023年不動産事業法には、不動産事業における禁止行為に関する明確な規定がある。
フン氏は、建設省がコスト構造、販売価格、不動産価格上昇の理由を分析した文書を発行し、住宅価格と土地価格を下げて不動産市場を安定させるためのいくつかの解決策を提案したと述べた。
同省はまた、各省・市の人民委員会に対し、不動産価格変動の管理と統制を強化するための文書を発行し、解決策を提案するとともに、各省庁、支部、各省に具体的な業務の実施を勧告している。
不動産市場の大きな需要
これは、国会財政予算委員会委員のホアン・ヴァン・クオン教授が「土地、住宅、不動産事業法の改正を背景としたベトナムの不動産市場」ワークショップで述べた意見である。
クオン氏によると、現在の市場需要は非常に高く、特にハノイでは多くのプロジェクトが発売直後に完売しているという。しかし、これは必ずしも良い兆候とは言えない。
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| ホアン・ヴァン・クオン教授が不動産市場の状況について語ります。 |
「近年、法的問題により供給が減少しています。さらに、プロジェクト実施コストが上昇し、クリーンな土地へのアクセスも困難になっています。現在、供給されているのは主に、すでに開始されたプロジェクトです」とクオン氏は述べた。
国会財政予算委員会の委員によると、在庫は減少しているものの供給は増加していない状況で不動産価格が「爆発的に」上昇する状況は、市場のバランスを崩すことになる。そうなれば、実際の住宅購入者ではなく、投機家が最も利益を得ることになるだろう。
ワークショップで講演したベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、不動産価格の高騰は需要と供給の法則に起因していると述べた。販売価格を「落ち着かせたい」のであれば、行政介入ではなく供給に影響を与える必要がある。
「現在、市場は2つのセグメントに分かれています。1つは、経済状況の良い人々や投資家を対象とする高級住宅セグメントです。もう1つは、公営住宅セグメントです。特筆すべきは、これら2つのセグメントの中間に位置する手頃な価格帯の住宅がほとんど存在しないことです」とディン氏は強調しました。
VARSの責任者は、手頃な価格のプロジェクトは大多数の人々の願いであり、市場全体像の中で欠けている重要な部分であると述べた。政策立案者は、この分野を促進するための具体的な規制を整備する必要があり、それによって市場は真に安定するだろう。
ハノイの新築マンション数は増加しているが、住宅価格は依然として下がっていない
CBREによると、ハノイの新築マンション供給は増加傾向にあります。2024年第3四半期だけでも、8,200戸以上のマンションが販売開始となりました。過去9ヶ月間では、新築マンションの総供給戸数は19,000戸に達し、2023年通年の総供給戸数を上回る見込みです。これは、ハノイで過去5年間に記録された最高値でもあります。
同様に、タウンハウス分野でも供給が大幅に増加しました。2024年第3四半期には、3,200戸以上の新規販売戸数が市場に出回り、そのうち80%はドンアン区の都市部からのものでした。この数字は、昨年の新規供給戸数の合計を上回りました。過去9ヶ月間では、合計3,500戸の新規販売戸数があり、これは過去5年間で最高水準です。
CBREハノイ支店シニアディレクターのグエン・ホアイ・アン氏によると、今から年末までに、主に市の西部と東部のビンホームズ、サンシャイングループ、ナムクオングループのプロジェクトから、アパートとタウンハウスの供給が約5,000戸の新規販売予定となる見込みだ。
今年、新築アパートとタウンハウスの供給戸数はそれぞれ約3万戸と約5,000戸と、ここ数年で最高となる見込みです。アン氏はこれらの数字から、ハノイにおける過去4年間の住宅供給不足のサイクルが終焉を迎えたと断言しています。
しかし、供給量の増加にもかかわらず、販売価格は下落の兆しを見せていません。アパートの平均価格は1平方メートルあたり6,900万ドンで、前四半期比6%上昇、前年同期比28%上昇しました。同様に、新築タウンハウスの価格も1平方メートルあたり2億3,500万ドンで、前四半期比16%上昇、前年同期比約27%上昇しました。
ドンダー区の新築マンション価格調査、最低価格は7500万ドン/㎡から
投資電子新聞記者の調査によると、ハノイで最も賑やかで混雑した地区の一つであるドンダー地区では、3つの新しいアパートプロジェクトが売りに出されている。
1つ目はThe Ninety Complex（Lang Street、Nga Tu So Ward）で、コンドミニアムタイプのアパートメントで、顧客は投資家と50年のリース契約を結びます。
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| ナインティ・コンプレックス・プロジェクトは、ンガー・トゥ・ソー区ラン通りに位置しています。写真：タン・ヴー |
マンション価格は7,500万～8,000万ドン/㎡で推移します。立地の良いマンションは、販売価格が9,000万ドン/㎡まで上昇する可能性があります。このプロジェクトの管理費は月額2万～2万5,000ドン/㎡です。マンションの引き渡しは2025年第1四半期を予定しています。
購入者は、コンドミニアム型ホテルプロジェクトの法的問題に特に注意する必要があります。現在、このセグメントのプロジェクトはレッドブック発行の段階で「行き詰まっている」状態ですが、政府はこの問題の解決に向けて政令第10/2023/ND-CP号を発令しました。仲介業者との協議によると、ナインティ・コンプレックス・プロジェクトは、顧客へのレッドブック発行の可能性を依然として残しています。
「契約満了後の更新料は、その時点の固定資産税に基づいて計算されます。また、将来的に当該マンションがレッドブックの取得を許可された場合、投資家は居住者によるレッドブックの作成を支援します。登録料は居住者が負担します」と仲介業者は述べた。
次はグロリア・アパートメント・プロジェクト（ランハー区グエンホン通り）です。3階から8階までのアパートメントは、投資家によって長期所有用アパートメントとして販売されています。上層階のアパートメントは、売買ではなく、賃貸用のホテルアパートメントとして運営されます。
このプロジェクトは2024年第3四半期に住宅の引き渡しを完了しました。現在、投資家から直接販売するアパートの資金は底をつき、顧客は居住者から譲渡されたアパートのみを購入することができます。アパートの平均価格は1平方メートルあたり1億1,500万～1億2,000万ドンです。
仲介業者によると、顧客が賃貸物件の運営を委託する場合、2ベッドルームのアパートで平均月収約1,800万ドン（運営費を除く）の収益が得られるという。しかし、顧客自身が賃貸する場合は、月収は最大2,500万ドンに達する可能性がある。
次は、HDモンセントラルマンション（ドンダー区ランハー区）です。このプロジェクトは2024年11月に販売開始予定です。販売されるマンションはすべて長期所有権付きです。価格は低層階が約1億3,500万VND/㎡、高層階が約1億5,000万VND/㎡です。
ハノイ市、主に高級マンションなど外国人への販売を認める5つのプロジェクトを発表
最近、ハノイ建設局は、2024年10月時点で外国の組織や個人が市内で所有することを許可するプロジェクトのリストを発表しました。
最初のプロジェクトは、ゴールデンパレスA（Golden Palace A）の住宅・商業・サービス複合施設（商業名：The Matrix One）内のHH2-1Aビルです（ナム・トゥー・リエム郡メー・チ区およびフー・ド区）。このプロジェクトの投資家はマイ・リン・インベストメント・ジョイント・ストック・カンパニーです。現在、この地域のマンション価格は1平方メートルあたり9,000万～1億ドンで推移しています。
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| 発表されたプロジェクトのうち4/5はナム・トゥ・リエム地区に位置している。写真：タン・ヴー |
次は、Xuan Loc Tho Company LimitedとThong Nhat Printing and Trading Joint Stock Companyを含むコンソーシアムが手掛けるViha Complexプロジェクト（タンスアン区グエントゥアン通り）です。このプロジェクトに入居するアパートメントはすべて2ベッドルーム以上で、最小のアパートメント面積は最大72㎡です。現在の価格は1㎡あたり約9,000万VNDです。
次は、投資家HBI JSCのマンションです。具体的には、F2～F4-CH04区画にあるZ38M.1、Z38.1、U39.1棟です。さらに、F2～F4-CH05区画にもZ38M.1とZ38.1棟があります。
建設局の発表によると、このプロジェクトはナム・トゥ・リエム郡タイ・モー区に位置しており、インペリア・スマートシティ・プロジェクトに属する建物である可能性が高い。現在、この地で新築マンションが約7,000万ドン/㎡で販売されている。
最後に、U35.1、U35.2、U35.3のアパートメントは、新都市エリア「タイモ・ダイモ・ビンホームズパーク」のF2-CH01区画に属し、商業名は「ビンホームズスマートシティ」（ナム・トゥー・リエム区タイモ区）です。本プロジェクトの投資家は、SV Tay Ha Noi Real Estate Development and Business Joint Stock Companyです。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは最近のレポートで、ベトナムは魅力的な利益率で投資を誘致する新興市場であると述べています。現在、住宅不動産セグメントの利益率は年間約8～10%で、この地域の国々の年間2～3%を上回っています。
イオンモールはホアンマイ地区のプロジェクト中止により700万ドル以上の損失を被った
イオンモールの2024-2025年度上期決算報告によると、ホアンマイ地区（ハノイ）でのプロジェクトの中止により、同グループは約11億円（740万米ドル相当）の損失を被った。
イオンモールベトナムは2019年に、ハノイ市当局に対し、ショッピングモール併設の駐車場プロジェクトの実施を提案しました。2023年2月初旬までに、市人民委員会はプロジェクトの詳細計画を承認しました。計画地域はホアンマイ区ダイキム区とティンリエト区にまたがっています。
計画総面積は約8ヘクタールで、そのうち都市交通用地が1.97ヘクタール、プロジェクト研究用地が6.06ヘクタールとなっている。
このプロジェクトの目的は、近代的で同期接続された科学的でハイテクな商業センター、オフィス、倉庫の機能エリアと組み合わせた駐車場の建設モデルを形成することです。
イオンモール・ホアンマイは、イオンモール・ロンビエン、イオンモール・ハドンに続き、ハノイにおける同日系グループの3番目のショッピングセンターとなる予定で、首都の小売市場への貢献が期待されている。
しかし、今年初めには、イオングループのベトナムにおけるショッピングモール開発計画の中に、イオンモール・ホアンマイプロジェクトに関する情報は存在しなくなった。
しかし、イオンベトナムの古澤康之総裁は、長期ビジョンにおいてベトナムは依然として日本に次ぐイオンの戦略第2の重要市場であると断言した。
イオンモールの2024年度半期報告書によると、ベトナム市場は親会社グループに約82億円（約5,500万米ドル）の収益をもたらし、前年同期比で15％増加した。
ダナン、ハン川沿いにさらに941戸の高級マンションを建設へ
ダナン市建設局副局長トラン・ヴァン・ホアン氏は、ハン川沿いに建設予定のマンション複合施設における将来の住宅販売に関する通知書に署名したばかりである。
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| 漢江のほとりのマンション建設プロジェクトでは、基礎と地下室の工事が行われている。 |
建設省によると、東道グループ株式会社が投資する漢江マンション団地プロジェクトで今後販売可能な住宅数は、面積が45.1平方メートルから264.9平方メートルのマンション941戸で、総面積は6万7,522.8平方メートルだ。
ダナン市計画投資局が2022年1月13日に発行した最初の投資登録証明書によると、ハン川沿いのマンション複合プロジェクトには合計941戸のマンションがあり、総投資額は1兆3,240億ドンを超える。
現在、このプロジェクトの商号は「ペニンシュラ・ダナン」で、アテナ・ラグジュアリー・インベストメント・カンパニー・リミテッドが開発業者、ベトナム・スマートシティ・ジョイント・ストック・カンパニー（ダット・サン・グループ傘下）が独占販売業者となっています。本プロジェクトの物件は、高級アパートメント（3ベッドルーム・アパートメント28戸、1ベッドルーム・アパートメント164戸、2ベッドルーム・アパートメント749戸を含む）と、ポディウム（高層階）のショップハウスです。
プロジェクトの平均販売価格は、初回販売時の優遇措置を差し引いた後、約5,350万VND/m2です。2024年10月、11月、12月には、投資家は15日ごとに価格調整を受けることが予想されます。
ドン・ド・グループ株式会社は、2020年8月3日に行われたナイヒエンドン漁村住宅地A2-1区画（ソンチャ区ナイヒエンドン区レ・ヴァン・ズエット通り）の土地使用権オークションにおいて、4,330万ドン/㎡で落札しました。当初の開始価格は4,217万ドン/㎡以上で、土地総面積は7,167.5㎡でした。
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