社会住宅融資への信用の流れの開放

労働者の住宅問題の解決に重点を置くことは、社会保障を確保し、持続可能な経済発展の基盤を築くための党と国家の主要政策の一つです。最近、首相はベトナム国家銀行（SBV）に対し、社会住宅に適した優遇融資政策、特に35歳以下の若者向けの優遇融資政策を検討するよう要請しました。

SHB銀行は、16兆ドン相当の住宅ローンパッケージを「発売」した。現在から12月31日まで適用され、金利は年3.99%からとなっている。（写真：HUY TUNG）

2023年4月3日、首相は「2021年から2030年にかけて、低所得者と工業団地労働者向けに少なくとも100万戸の社会住宅アパートの建設に投資する」プロジェクトを承認する決定第338/QD-TTg号を発布した。このプロジェクトが発布された直後、銀行業界も社会住宅融資向けに120兆ドン（後に145兆ドンに増額）の融資パッケージを直ちに展開した。しかし、このパッケージの融資実行速度はクレジットこのインセンティブは今のところ非常に遅く、コミットされた資本総額の 1% 超にしか達していません。

資本を優先する

ベトナム国家銀行は、2025年に備えて、2024年末に、2025年の住宅支援ローンに適用される金利を規定する決定第2690/QD-NHNN号を発行しました。

これに伴い、住宅支援プログラムに基づく未払いローンには年4.7%の優遇金利が適用されます。また、中央銀行は、決定第2690号に基づき優遇金利を適用する17の商業銀行のリストも発表しました。これには、BIDV、Vietcombank、VietinBank、Agribank、SHB、SeABank、TPBank、Eximbank、PVcomBank、OCB、Nam A Bank、LienVietPostBank、VietBank、NCB、VIB、VPBank、SCBが含まれます。

1月3日、国家銀行は、政府の2023年3月11日付決議第33/NQ-CP号に基づく社会住宅、労働者住宅、古いアパートの改修および再建への融資プログラムの実施について、商業銀行9行（Agribank、Vietcombank、VietinBank、BIDV、TPBank、Techcombank、VPBank、MB、HDBank）に公式文書を引き続き送付した。

政府が社会住宅向け優遇融資パッケージの実施に関する指示を出して以来、国家銀行と商業銀行は、特に融資資源の面で、常にあらゆる条件を整えて準備を整えてきました。アグリバンクのファム・トアン・ヴオン総裁は、アグリバンクが13件の社会住宅プロジェクトを承認し、承認総額は3兆3,500億ドンに達し、さらに5件のプロジェクトを承認中で、融資額は2兆5,000億ドンに達する見込みだと述べました。

商業銀行は、145兆ドン規模の融資パッケージの推進に加え、政府と中央銀行の政策に基づき、社会住宅融資パッケージの実施にも力を入れています。例えば、ACB銀行は最近、若者向けの「ファーストホーム」ローンパッケージを他社に先駆けて発表しました。このローンは最長30年の融資期間で、最初の5年間は固定金利、年5.5%という優遇金利が適用されます。

SHB銀行は、現在から2025年12月31日まで適用され、年利3.99%から始まる16兆VND相当の住宅ローンパッケージの導入を発表しました。PVcom銀行も、年利3.99%から（最初の3ヶ月は優遇）、最長35年の不動産ローンクレジットパッケージを開始しました。

徐々に「結び目」を解く

しかしながら、近年、銀行業界全体が社会住宅分野への資本投入に多大な努力を払っているにもかかわらず、この融資パッケージの融資実行率は依然として非常に限られている。建設省によると、現在までに電子情報ポータル上で融資対象プロジェクトリストを公開しているのは、63省市のうちわずか36省市に過ぎない。

このうち、融資契約を締結したのはわずか16件のプロジェクトで、総融資額は4兆2,000億ドンですが、実際に融資された金額はわずか1兆7,270億ドンにとどまっており、これは融資総額の1%強に相当します。住宅購入者側では、レビューデータによると、12件のプロジェクトに約1,500億ドンしか融資されていません。この数字は、支援パッケージの規模と比較すると依然として非常に少ないものです。

ベトナム国家銀行のグエン・ティ・ホン総裁は、現在、システム全体の不動産融資残高は34億8000万ドンに達し、経済全体の未払い債務の22％以上を占めているものの、多くのプロジェクトが困難に直面していると述べた。これが解決されれば、銀行へのキャッシュフローの回帰に役立ち、融資活動におけるキャッシュフローの循環がより効率的になるだろう。「住宅ローンについては、銀行業界はシステムの財源を配分することに非常に熱心ですが、融資実績が限られているため、低所得者層にとって、誰もが住宅購入のために借り入れを望んでいるわけではないことも分析・評価しています。」

そのため、中央銀行は政府に対し、建設省に対し、地方自治体と連携し、住宅の所有、賃貸、または割賦購入の需要を評価し、適切な解決策を見出すよう指示するよう勧告しました。銀行業務面では、住宅の購入・所有を希望し、銀行の融資条件を満たす低所得者層への融資提供にも注力していきます。

注目すべきは、社会住宅、労働者住宅、古いアパートの改修・再建への融資を促進するため、ベトナム国家銀行が最近、これらの融資額を商業銀行の年間信用成長目標に含めないという規則を公布したことです。同時に、銀行は対象となる建設プロジェクトと調整し、投資家が融資を必要としているときに迅速に融資を行うよう義務付けられ、社会住宅の購入者が融資を受けやすい条件が整えられています。現在、ベトナム国家銀行は政府に対し、145兆VNDの融資パッケージを含む新たなメカニズムと政策も提出しています。管理機関のこれらの動きにより、専門家は、社会住宅向けの145兆VNDの融資パッケージが今後確実に強力に推進されると考えています。

ベトナム銀行協会のグエン・クオック・フン副会長兼事務総長は、優遇融資パッケージの拡充と合法的な回廊の完成により、社会住宅の急速な発展が期待されると述べた。しかし、手頃な価格の住宅に対する人々の需要は非常に大きく、社会住宅の建設には予算や銀行資本だけでなく、その他の資金源を含むあらゆる資源の動員が必要であるため、グエン・クオック・フン氏は、メカニズムと政策による更なる支援の必要性も強調した。

アグリバンクのファム・トアン・ヴオン総裁は、100万戸の社会住宅アパート建設プロジェクトを効果的に実施するためには、地方自治体が住宅開発プログラムと計画の策定、改訂、補足を早急に完了させる必要があると提言した。また、企業による研究・投資提案のために、社会住宅投資用地基金を広報・紹介する必要があると述べた。さらに、地方予算の均衡を図り、経済セクターが地方における社会住宅開発への投資に参加するよう促し、更なるインセンティブを提供する必要があると述べた。

一方、ベトコムバンクのグエン・タン・トゥン取締役会長は、国会で可決された土地法、住宅法、不動産事業法など、2024年に大幅に改善された法的枠組み、および承認された6つの社会経済地域と大多数の省の計画に基づき、政府と関係機関は、同法の実施に関する具体的なガイダンス文書を発行し、同法の実施に関する研修を実施することを提案した。これにより、不動産プロジェクトにおける法的困難と障害を迅速かつ徹底的に排除し、特に潜在的セグメントにおいて市場への供給を解放し、新たな信用成長の余地を創出する。

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