アパートの価格が急騰し、住む場所を見つけるのが困難になっている。ハノイとホーチミン市の新しい土地価格表が同等の取引を生み出し、投機の波が鈍化している。

手頃な価格のアパートが不足し、人々は住む場所を探すのに必死です。 ハノイとホーチミン市の新しい土地価格表から、投機のスピードが減少することを期待します...最新の不動産ニュースです。

手頃な価格のアパートメントは市場から完全に姿を消し、中価格帯のアパートメントもますます不足しています。（写真：リン・アン）

アパート価格は上昇を続ける

ベトナムの不動産市場、特にアパート市場は、最近価格の急騰に見舞われています。そのため、30億～40億ドンもの資金を持っていても、適切な住居を見つけるのに苦労する人が多くいます。

ラオ・ドンによると、手頃な価格のアパートメントセグメントは市場から完全に消えており、一方で中価格帯のアパートメントはますます不足しているという。2024年初頭には、市場の平均価格は1平方メートルあたり約6,500万ドンでスタートするだろう。

しかし、わずか2四半期で価格は1平方メートルあたり6,800万ドンを超え、年末にかけて上昇を続けました。今年開始された新規プロジェクトはすべて、ナム・トゥー・リエム、カウ・ザイ、ジャー・ラム、ドン・アンなどの高級セグメントに焦点を当てており、価格は1平方メートルあたり7,000万ドンを超えることが常態化しています。

CBREベトナムの住宅マーケティング部門ディレクターのヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、アパート分野について、2024年第4四半期にハノイのアパートの主要販売価格が平均7,200万VND/m2に達し、前年同期比36％増、2024年第3四半期比12％増となったと述べた。

この価格高騰により、多くの初めての住宅購入者、特に若い世帯にとって、住宅市場へのアクセスが困難になっています。30億～40億ドンという価格設定では、住宅購入者には選択肢が限られており、長年使い込まれた中規模のアパートしか購入できず、中心部から離れた立地を諦めざるを得ない状況です。そのため、多くの初めての住宅購入者は、長い間物件を探した後、価格が経済的な負担を超えているため、購入計画を断念せざるを得ない状況に陥っています。

ゴック・ヴァンさん（33歳、ハノイ市ナム・トゥー・リエム在住）は、長年の貯金を経て、夫と共に30億ドンの予算でマンション購入を計画していたと話してくれました。しかし、市場調査の結果、マンション価格が高騰し、家族の支払能力をはるかに超えていることに気づき、価格高騰のために住宅購入の計画を延期せざるを得ませんでした。

マンション価格の高騰が続く中、30億～40億ドンの予算で住宅を所有することは困難になりつつあります。これは、平均所得層および低所得層の人々にとって住宅の所有を困難にするだけでなく、市場の持続可能性を低下させることにもつながります。人々の住宅へのアクセスを確保し、経済を安定させるためには、住宅価格の抑制が喫緊の課題となっています。

ハノイの不動産価格を下げる解決策の一つは、公営住宅の開発を促進することです。

ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長は、社会住宅は市場における住宅価格への圧力を軽減するための重要な方向性であると述べた。さらに、市場における供給の停滞を解消するために、プロジェクトにおける法的障害の除去を強化する必要があると述べた。

ハノイの土地価格が急騰、数百億の費用で転用できるのではないかと懸念する声も

ハノイ市人民委員会が発表した、2024年12月20日から2025年12月31日まで有効な調整後の土地価格表は、以前の土地価格表と比較して大幅に上昇しました。これにより、人々の土地利用コストも急騰しました。

ファム・B氏（ハノイ市ミードゥック区）は、2024年末に自宅の敷地の一部を庭地に転用するための土地使用料の支払いを終えたばかりだと述べた。申請書類の提出決定が2024年12月20日以降だったため、新しい土地価格表に基づく土地使用料は8億ドン以上となった。一方、旧価格表に基づくと、彼の家族は約3億5000万ドンを支払うことになる。

グエン・Tさん（ハノイ市ロンビエン在住）は、1,000平方メートル以上の庭地を所有しており、それを住宅地に転用して子供たちに分配したいと考えているとのことです。1平方メートルあたり約1,500万ドンの費用がかかります。つまり、敷地全体を転用するには約150億ドンかかると推定されます。この金額は彼女の経済力を超えているため、家族は適切な調整を検討しています。

地価の上昇とそれに伴う土地使用料の値上げにより、郊外に農地を保有する多くの投資家も投資計画の調整を迫られている。

2024年土地法に基づく土地価格表の適用に関する最近のワークショップで、元天然資源環境省（MONRE）副大臣のダン・フン・ヴォ教授は、現実には土地価格表が低くても高くても「苦情」はあると評価した。

ヴォ氏は、土地価格表は市場価格と同等で、市場に適合したものでなければならないと強調した。問題は、それをどのように実施し、適用するかである。これは国家の政策に関わる問題である。どのような場合に市場の80%を適用し、どのような場合に市場の20%を適用するか、具体的なケースによって適用率は異なる。投資誘致、経済発展、社会保障の確保のためにどのように適用するかは、国家の規制政策にかかっている。

土地局（天然資源・環境省）のレ・ヴァン・ビン副局長は、不動産プロジェクト（住宅、リゾート不動産）では土地価格表は適用されず、特定の算定方法が適用されていると述べた。土地価格表は主に、個人世帯の財務負担を徴収するため、および年間土地リースプロジェクトの場合に使用され、その他のケースではオークションや入札が行われる。

土地利用を住宅地へ転換するコストについて、ビン氏は、ハノイでは住宅地内の農地や住宅地に隣接する農地を住宅地へ転換するコストが現在では非常に均衡していると評価した。以前は、転換コストが住宅地価格の半分しかかからなかったため、転換は非常に困難だった。

土地局副局長によると、地価表が市場価格に近づいているのは公平な競争であり、両者の価格差はもはや存在しない。市場参加者は公平な競争条件を受け入れており、地価に差がないため、住宅地に転用された家屋の土地は、たとえ市場に売却されてもあまり価値がなく、徐々に飽和状態になることが分かる。

サヴィルズ・ベトナムの専門家によると、ハノイの新しい土地価格表を評価すると、不動産価格への影響はわずかだが、投機の波の速度を低下させるのにも役立ち、人々は実際の価値に近い補償を受け取ることになる...

サヴィルズ・ハノイの評価および財務コンサルティング部門の副部長、グエン・ティ・ホン・ヴァン氏は、不動産価格の上昇は、市場に近い新しい土地価格表に基づいて計算された資本コスト、財務レバレッジの使用コスト、および不動産譲渡による所得税のコストよりも高くなるはずなので、現在売買で投機している投資家はより慎重に検討すべきだと勧めている。

ホーチミン市の新しい土地価格表：透明性の向上とインフラ開発の促進

ホーチミン市（HCMC）は先日、2024年10月31日から2025年12月31日まで有効な、決定番号79/2024/QD-UBNに基づく新たな土地価格表を発表しました。これは2020年以来初の調整であり、土地価格は地域によって4倍から38倍まで急騰しています。ティエンリエン（カンザー地区）の最低価格は1平方メートルあたり230万ドン、ドンコイ通り、レロイ通り、グエンフエ通りなどの1区中心部の最高価格は1平方メートルあたり6億8,720万ドンです。

土地価格の調整は、公平性を確保するだけでなく、都市の重要なインフラ開発プロジェクトの加速にもつながると考えられています。市場価格に近い土地評価は、用地取得における紛争を最小限に抑えるのに役立ちます。環状3号線や地下鉄2号線といった大規模プロジェクトが長年にわたり遅延している主な理由の一つです。

新しい土地価格表は、個人、企業、外国人投資家など、市場の様々な主体に多大な影響を与えます。土地が回収された人々の権利は、以前よりもはるかに保障されており、影響を受ける主なグループと言えるでしょう。

価格が市場価格に近づくことで、補償はより透明性と合理性を高め、土地紛争の減少につながります。これは、環状3号線や地下鉄2号線などの大規模インフラプロジェクトにおいて特に重要です。サヴィルズ・ベトナム・コンサルティングのディレクター、ジャン・ド氏によると、新しい土地価格表は、住民の合意形成を促進するだけでなく、大規模プロジェクトにとって重要な要素である用地取得の迅速化にも役立つとのことです。

さらに、新たな土地価格表によって投資環境の透明性が高まったこともプラスに働きます。ホーチミン市が地域の主要な経済中心地になりつつある状況において、外国人投資家はコストを容易に把握し、利益を計算できるようになります。「実勢価格に基づき、より透明性の高い土地価格表の調整を行うことで、外国人投資家の信頼感は高まります。これは、市場の持続的な発展を確実にするために必要なステップです」と、サヴィルズ・ベトナム・コンサルティング部門の担当者は述べています。

一方、新たな土地価格表は投資家にとって経済的プレッシャーとなります。土地利用コストの高騰は不動産価格の高騰を引き起こし、人々の住宅へのアクセス能力に直接的な影響を与えます。

「土地利用コストの上昇が、特に低・中所得者向け住宅分野において、製品価格に圧迫をもたらすことを懸念しています。これは慎重に検討すべき課題です」とジャン・ド氏は述べた。特に郊外地域では、土地価格の上昇により農地から住宅地への転用が困難になり、手頃な価格の住宅開発プロジェクトの機会が減少している。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html