ハノイのマンション価格、下落の兆し

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いくつかの不動産取引サイトの調査によると、ハノイでは11月と12月にマンション価格が下落し始めたことが示されています。例えば、ロンビエン区のあるマンションは、10月には平均5,500万～6,500万ドン/㎡で売りに出されていましたが、現在は5,000万～6,000万ドン/㎡となっています。

同様に、ハイバーチュン区のマンションは10月時点では1平方メートルあたり約8,000万ドンの相場だったが、現在は1平方メートルあたり7,200万～8,000万ドンで売りに出されている。

ナム・トゥ・リエム地区の別のアパート群のアパート価格も、10月の一般的な水準である1平方メートルあたり6,260万ドンから1平方メートルあたり約6,090万ドンへとわずかに下落した。

また、カウザイ地区で10年以上使用されている70平方メートルの再定住用アパートは、数か月前に市場の一般的な「熱狂」を受けて所有者が価格を1平方メートルあたり6,000万ドン近くまで引き上げた後、何度も売却を試みたが失敗に終わり、現在では1平方メートルあたり5,000万ドン以上にまで値下がりしている。

ナム・トゥ・リエム地区のアパートの価格は下落傾向にあります。（スクリーンショット）

価格が下落しただけでなく、アパートの取引件数も大幅に減少しました。ハノイでアパート専門の仲介業者であるレ・ティ・タン氏は、以前は毎月数百件もの購入依頼の電話を受け、2～3件ほどのアパートを契約していたのに、ここ2ヶ月は毎月20～30件しかなく、契約はゼロだと述べています。

タン氏は、現在、アパートを購入したい人のほとんどは、ただ物件を見て回り、価格が下がるのを待っているが、住宅所有者は買い手がいなくても価格を上げ続けていると述べた。

ハノイの不動産フロアのオーナーによると、過去2ヶ月間、ハノイのアパート取引は減少しているという。これは、最近価格が高騰しすぎて、大多数の購入者にとって不向きになっているためだという。現在、彼の会社の在庫にあるアパートのほとんどは、約50億ドンの2ベッドルームのアパートだ。

「 28億～30億ドンの2ベッドルーム・アパートメントはすぐに売れてしまいます。一方、50億ドン以上のアパートメントは長い間売りに出されているにもかかわらず、なかなか買い手が見つからないのです。しかし、実際には、高価格は売り手の期待によるものです。彼らは皆、自分のアパートメントをできるだけ高く売りたいので、価格を上げ続けています。そのため、買い手が見つからないため、仲介業者は困っているのです」と彼は述べた。

トゥアン・アン・リアル・エステートの取締役、ジャン・アン・トゥアン氏は、マンション価格が急騰した時期を経て、現在では多くの労働者の収入を超えていると述べた。そのため、顧客が購入を諦めたため、最近は取引件数が大幅に減少しているという。

一部のマンションの価格が下落した理由は、以前の価格設定が高すぎたためだと彼は述べた。最近の築浅のマンションでは、多くの住宅所有者が仲介業者がインターネットに掲載する周辺物件の売却価格情報を参考に、それを自分のマンションの価格設定の参考価格としたため、価格が高騰してしまった。しかし実際には、これらのマンションは老朽化が目立ち、隣接する新築マンションほど設備が整っていないため、取引は非常に困難となっている。

不動産仲介業者や「ブローカー」と呼ばれる集団が「仮想の熱狂」を演出するために高額な価格を設定することで、価格が押し上げられるケースもある。「売れない時期が続いた後、多くの住宅所有者が価格を下げざるを得なくなり、一部地域では価格下落の兆候が出ている」とトゥアン氏は述べた。

EZプロパティのゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、ハノイでは最近、需要と供給の乖離により、マンション価格が高騰しているが、これはハノイの地域限定であると述べた。現在までにハノイのマンション価格はピークを超えており、多くの人が住宅購入計画を一時的に中断している。そのため、マンションの流動性は最近非常に低い。

トアン氏は、近い将来、マンション価格はほとんど上昇しないと予測しています。しかし、資金難の人が売却を急ぐために価格を下げる場合を除いて、マンション価格がすぐに下落することは非常に難しいでしょう。

CBREハノイのグエン・ホアイ・アン取締役は、今後のハノイのマンション価格について、「ハノイのマンション市場は住宅供給不足の「渇望」を徐々に解消しつつある」と述べた。価格は下落することはなく、近年のように「急激に」上昇することもなくなるだろう。

現在、居住用および投資用のマンション商品は多様化しており、価格水準も前年比で上昇しています。そのため、住宅価格の下落を待つことは困難です。不動産価格が下落するのは、第一に供給過剰と需要の伸び悩みが市場の流動性に影響を与え、販売価格に影響を及ぼす場合、第二にマクロ経済、金融市場、経済成長などに大きな変動が生じた場合に限られます。

ベトナムでは、現在、経済は安定的に成長しており、金利、インフレ、為替レートは適切な水準に抑制されているものの、住宅供給は依然として不足しており、セグメント間の不均衡が続いています。そのため、短期的には不動産価格が下落しにくい状況にあります。

「 2025年には、新築マンションの供給戸数は3万戸を超える可能性があります。価格は下落はしませんが、近年ほど急激に上昇することはなく、2024年比で5～8%程度の増加にとどまる可能性があります」とホアイ・アン氏は予測しました。

建設省は12月14日午前、2024年末会議で、不動産市場は最近好転しているものの、特にハノイ、ホーチミン市や主要都市では、大多数の人々の経済力を超えて住宅価格が上昇している状況があると述べた。
建設省の報告書は、「ハノイのマンション価格は、新規プロジェクト、既存プロジェクトともに上昇を続けている。新規プロジェクトの価格水準は、2024年第2四半期と比較して、四半期ごとに約6％、年間で約25％上昇しており、地域によっては、地域によっては約35％から40％上昇している」と述べている。
価格上昇にもかかわらず、2024年のマンションと一戸建て住宅の総取引量は約137,386戸で、2023年の同時期と比較して102.2％に相当します。土地の総取引量は約446,899区画で、138.1％に相当します。
建設部は2025年に一人当たり平均27平方メートルの住宅面積の実現を目標としており、完成する社会住宅戸数は10万戸以上となる。

チャウ・アン

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