ハノイとホーチミン市の土地価格を市場に近づけて調整すると透明性が増すが、住宅価格のつり上げに利用されるリスクを抑制する必要がある。
タンオアイ県タンカオコミューンタンタン村の土地区画は、定価の10～15倍の高値で競売にかけられている - 写真：D.T
住宅供給が逼迫する状況下において、不動産価格の抑制と「流れに乗る」という悪質な行為の防止は、管理機関と住民にとって大きな課題となっている。この調整は土地利用者の権利を保障するものであるが、地価の上昇に乗じて住宅価格を吊り上げるような悪質な行為を抑制する必要がある。
中心部の土地は6億～7億ドン/ m2
ハノイ市人民委員会が12月20日に発表し、2025年12月31日まで即時有効となる新しい土地価格表によると、最高の住宅地価格は約6億9500万VND/ m2で、バ・チュウ、ディン・ティエン・ホアン、ハイ・バ・チュンなどホアンキエム区の中心街道沿いの道路に隣接する区画に適用される。
この料金は、ハンダオ線、ハンカイ線、ハンガン線、レ・タイ・トー線、リー・トゥオン・キエット線、ニャートー線、チャン・フンダオ線の路線にも適用されます。
2019年にハノイ市が発行した価格表と比較すると、ハンガン通りとハンダオ通りの住宅地は3.7倍に上昇した。
また、ハノイ市が先日発表した新たな価格表によると、商業サービス用地は以前より50～100%高く設定されています。商業用地の最高価格は、依然としてホアンキエム区のハンカイ、ハンガン、ハンダオなどの地域で、 1平方メートルあたり2億4,400万ドンを超えています。
一方、ハノイの農地、水田、一年生・多年生作物、水産養殖地の価格も約15％上昇した。
ホーチミン市が2024年10月末に発表した新しい土地価格表によると、ホーチミン市で最も高い土地価格はドンコイ、レロイ、グエンフエの3路線で、6億8,720万VND/ m2となっている。
ハノイ市とホーチミン市が市場価格に近い新たな土地価格表を発行した。これは、用地取得の対象となる個人および組織への補償額の算定と土地価格の決定の根拠となる。また、土地使用税、土地使用権の譲渡に伴う個人所得税、土地使用・譲渡に関連する手数料・料金、あるいは土地に関する行政手続きを行う際の手数料・料金の算定の根拠にもなる。
グエンフエ通りはホーチミン市で最も地価の高い通りの一つです - 写真：QUANG DINH
新しい価格帯は落札価格のわずか 10% です。
トゥオイ・チェ氏によると、ハノイ市は土地価格表を市場に近づけるために値上げしたが、多くの地域では新しい価格表が2019年に発行された古い価格表より3〜4倍高くなっており、多くの地域で土地オークションの落札価格との間に依然として大きな差がある。
例えば、ドゥックハウ村からタンヴァン村へ向かう道路沿いにあるタンラム村の農村地の価格は1平方メートルあたり154万ドンです。同様に、ダイティン村の村間道路沿いにある農村地の価格は1平方メートルあたり101万～154万ドンです。一方、2024年にタンラム-ダイティン都市圏の同じ地域で競売にかけられた土地の落札価格は、 1平方メートルあたり約6,000万ドンです。
最近ハノイのマンション市場で価格上昇のホットスポットとなっている、多くのマンションプロジェクトが集中しているエリアで、新たな地価表が発表されました。ホアイドゥック区アンカン村の多くのマンションプロジェクトの価格は1平方メートルあたり6,000万～8,000万ドンで推移していますが、新たに発表された地価表によると（タンロン通りからアンカン村に至るエリアの地価）、1平方メートルあたり230万～860万ドンとなっています。
リデコ都市圏、ホアイドゥック区、幅31mの道路、商業・サービス・都市部の土地価格は650万～930万VND/ ㎡ 。幅24mの道路は590万～850万VND/ ㎡ 。幅13.5mの道路は460万～630万VND/ ㎡ 。国道32号線エリア、ダンフオン郡フン町、290万～920万VND/ ㎡ 。
同様に、国道21B号線沿いのキムバイ町からホンズオン村の端までの農村部の土地価格は、1平方メートルあたり350万～610万ドンです。キムバイ村からキムバイ町への道路沿い（国道21B号線に隣接する区間）の都市部の土地価格は、 1平方メートルあたり340万～570万ドンです。カットドン村からキムバイ町への道路沿い（国道21B号線左側のデイダムに隣接する区間）の土地価格は、1平方メートルあたり340万～750万ドンです。
一方、タンオアイ県タンカオコミューンタンタン村（キムバイ町に隣接）の競売にかけられた土地の価格は最近、1平方メートルあたり1億ドン以上にまで高騰した。
土地価格の上昇を利用して住宅価格を押し上げることを防ぐ
過去1年間、住宅価格、特にハノイとホーチミン市のマンション価格は急騰し、不動産市場の変動に対する懸念が高まっています。専門家や業界リーダーたちは、地価調整に乗じて住宅価格を吊り上げ、供給不足を悪化させ、特に低所得者層や中所得者層を市場から締め出すような状況を抑制するための解決策を地方自治体が講じる必要があると警告しています。
ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長によると、現在の住宅価格の高騰は、土地価格の上昇だけでなく、供給不足も原因となっている。つまり、土地価格は不動産のコスト構造における一つの要素に過ぎず、価格を決定する重要な要因は住宅供給不足である。
供給量を増やし、市場における取引を刺激する解決策があれば、住宅価格は落ち着く傾向にあります。したがって、住宅プロジェクト、特に公営住宅の建設を増やすことは、市場を安定させるための根本的な解決策の一つです。
しかし、ハノイやホーチミン市といった大都市では住宅不足が深刻化する現状において、地価表を市場価格に近づけることは、住宅価格の上昇要因となる可能性がある。チャウ氏は、地価調整に加え、大都市では地価賃貸価格も上昇傾向にあり、住宅価格への圧力がさらに高まると警告した。
ベトナム不動産協会副会長のグエン・チ・タン氏は、土地価格表を市場価格に近づけることは土地法の規定に従って正しい行為であると述べた。
この措置の目的は、市場の透明性を高め、登記料の算出、土地使用権の譲渡・変更における人々の権利を確保することです。ハノイ市とホーチミン市中心部の新たな土地価格は1平方メートルあたり6億～7億ドンに達していますが、これは依然として実際の市場価格よりも低い水準です。これにより、人々はより透明性の高い取引を行うようになり、管理機関は土地価格の上昇を最小限に抑えることができます。
タン氏はまた、新たな土地価格表は、過去数年間着実に開発が進められてきた地域の実際の価値に合わせて調整されていると強調した。しかし、新興地域、特に住宅開発プロジェクトに転換される地域については、公式の土地価格表は存在しない。専門家によると、新興地域の土地価格は、プロジェクトが実施され、実際に使用されるまで確定できず、適切な参考価格を提示することはできないという。
最後に、専門家らは、地価表を調整する目的は価格ショックを起こすことではなく、透明性の高い市場運営を促し、投機を最小限に抑え、急速に発展している地域の地価を高騰させることであると断言した。
補償費用、インフラ投資、事業利益などの実際的な要素に基づいて土地価格を決定することは、土地市場の合理化に役立ち、不動産市場の持続可能な発展に悪影響を及ぼす異常な土地価格の上昇を回避するのに役立ちます。
土地使用料や整地費用は7～20％に過ぎず、今後、市場に近い新たな地価公示が適用されると、住宅や不動産の販売価格は前期比平均15～20％上昇する見込みだ。（ 建設部）
* グエン・ヴァン・ディン弁護士（土地法専門家）:
弁護士グエン・ヴァン・ディン（土地法専門家）
地価を市場価格に近づけることは、2025年に投機筋が価格や住宅価格を吊り上げる口実となる可能性があるため、住宅購入者は住宅購入に資金を投入する際には注意が必要です。地価の上昇は住宅プロジェクトの投入コストを増加させる可能性がありますが、近年のマンション価格高騰の主な要因は地価ではないことに注意する必要があります。主な要因は依然として需給の法則であるため、管理機関や地方自治体は住宅価格を抑制・低減するための適切な政策を講じる必要があります。
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出典: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm
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