手続きの渦に巻き込まれた企業は泣いている

手続きの渦に巻き込まれた企業の声 - 第5回：企業と投資家を「病ませる」な

多くのプロジェクトが直面している、土地価格決定の遅延、計画調整、政府による過去の誤りの「修正」待ちなど、企業や投資家の「健全性」と信頼を損なう重要な問題について、多くの弁護士や専門家が見解を共有し、解決策を提案した。

中部地域では、計画調整、構造、土地利用形態、土地価格決定などで行き詰まるなど、さまざまな理由で一連のプロジェクトが「凍結」されています。これらの手続きの実施には複雑で長い時間がかかり、企業の財政を圧迫するだけでなく、地方自治体への信頼を「損なう」ことにもつながります。

投資家は権利を主張するために苦情を申し立てたり訴訟を起こしたりする権利を持っています。

- 弁護士 Le Ngoc Doan、 ダナン市弁護士協会

土地リース期間を 70 年から 50 年に調整する場合は、2013 年土地法第 106 条第 3 項の規定に従う必要があります。

土地のリース期間を調整したが、2013年土地法第106条第3項の規定に従わず、土地の賃借人に損害を与えた場合、その責任は土地管理に関する管轄の国家機関、この場合は省人民委員会に帰属します。

土地賃貸借が土地法 2013 年第 126 条第 3 項の規定に従わない場合、および調整が土地法 2013 年第 106 条第 3 項の規定に従わない場合は、管轄の政府機関が責任を負います。

権利や利益が侵害され、損害を受けた投資家は、管轄の人民法院に告訴や訴訟を提起して権利を主張することができます。

投資家は損害を証明するために具体的な証拠を提示する必要がある。

- ファム・ホー・ホアン・ロン（MSc.）、アン・タン・コンサルティング・アンド・インベストメント・カンパニー・リミテッド取締役

2013年土地法第126条によれば、投資資本が大きいが資本回収が遅いプロジェクト、困難な社会経済状況にある地域、より長い期間を必要とする特に困難な社会経済状況にある地域における投資プロジェクトに限り、土地の割り当てまたはリース期間は50年以上70年以下となります。

したがって、政府が70年間土地をリースし、その後50年に調整した沿岸観光プロジェクトの場合、投資家は調整待ちの遅延、投資機会の損失などによって生じた損害を証明する具体的な証拠を提示し、国家管理機関に賠償を請求する根拠とする必要がある。

土地価格に関して、政府は土地法第31/2024/QH15号の発効日から施行される政令第71/2024/ND-CP号を公布しました。しかし、この政令では明確に規定されていない事項がいくつか残っています。例えば、技術インフラ費用については、評価前に見積り額を確定することが非常に困難です。

政府が間違いを犯すたびに「修正」するが、投資家が被った損失の責任は誰が負うのだろうか？

- グエン・ヴァン・ディン氏、ベトナム不動産ブローカー協会会長、ベトナム不動産協会副会長

これまで、多くの沿岸観光プロジェクトは、商業用地を利用しているにもかかわらず、中部地方の一部の省市当局によって最長70年間の土地賃借が行われ、その後50年に短縮されました。この調整には長い時間がかかり、事業者にとって多くの困難をもたらしました。

もちろん、過去にもこの問題に関する法律上の規定はありましたが、その防止策は抜本的なものではありませんでした。言うまでもなく、一部の法規制には依然として多くの抜け穴、矛盾、重複があり、法律の理解と執行に一貫性がなく、地域によって対応方法が異なっています。

一部の地域では、検査官が介入して違反を審査・発見し、その後に説明と対応のプロセスが続くため、地域の経済開発計画や戦略の策定と実施が停滞しています。

当社の統計によると、現在、全国で1,000件以上のプロジェクトが審査のため停止、処理待ち、あるいは新たな規制の適用を待っている状態にあります。その中には、政府の管理体制の甘さが伺えるプロジェクトも数多くあります。

政府がこれを誤って適用した場合、責任を問われ、刑事訴追の対象となる可能性もある。しかしながら、これまでのところ、政府の誤りが企業や国民にどのような損害をもたらしたかを明確に分析するための「検証」の対象となる事例は提起されていない。

例えば、近年、一部の地方自治体がリゾート観光事業に関する証明書を発行しました。顧客はそれを商品の購入判断の基準としていました。検査官が介入し、証明書の発行が規制に違反していると結論付けると、当局は発行済みの証明書を取り消したり、調整したりすることで「是正」しました。

政府が過ちを犯した場合、「それを正す」ことは当然ですが、投資家や顧客が被った損失の責任は誰が負うのでしょうか？もしこの問題が解決されなければ、投資家に対する苦情や訴訟が各レベルで発生し、社会不安を招き、特に投資家や国民の司法制度や政府機関への信頼を失わせることになるでしょう。

私の意見では、違反行為者への処罰に加え、政府は常に対話と解決策の模索に臨み、誤った決定に対しては補償を行う用意をしておくべきです。そして、さらなる違反を防ぐためには、職員の選考と任命を慎重に行い、徹底した評価と審査を行うことが重要な点の一つです。

土地に関する新たな規制は、より優れ、より同期性が高く、統一性も高くなっています。明確な規制によってミスが抑制され、職員がミスを犯すことを不可能にする「障壁」が築かれると考えています。

法的規制は一貫している必要があります。

- FDVN法律事務所の弁護士レ・カオ氏

地価算定方法には4種類あり、そのうち剰余金方式とは、土地利用計画及び詳細建築計画に基づき、最も有効な土地利用が行われると想定される土地区画又は土地面積について、その開発収益見込額から開発費用見込額を差し引いて算定する方法です。

2024年土地法第158条の規定および政令第71/2024/ND-CP第6条のガイドラインによれば、基本的には、総開発収益予測額から開発費用予測額を差し引いたものが利益となります。

しかし、実際には、コストとは不動産プロジェクトの開発費用や不動産資産の形成価値だけではありません。利益を総開発収益から総開発費用を差し引いたものと理解すると、土地使用権形成の本来の価値が計算されず、開発投資段階から始まる費用のみが計算され、土地購入資金や支払う土地使用料が計算されないため、形式上の利益が非常に大きくなるという懸念の声が多くあります。形式上の利益が大きくなるほど、税金や手数料が高くなり、実際の利益は低くなり、場合によっては損失につながる可能性があります。したがって、企業は利益を確保するために不動産価格を吊り上げます。これは住宅や土地の購入者にとって有益ではなく、価格が現実的ではないため、市場を不安定なスパイラルに陥らせます。

これらの懸念は、私見では極めて懸念すべきものです。先日公布された政令第71/2024/ND-CP号第6条に算定方法が規定されている剰余金方式では、政令第12/2024/ND-CP号第1条第8項（政令第44/2014/ND-CP号第5d条を補足）の規定に代わる詳細な規定が存在するものの、先ほど分析したように、実質的に収益価値が押し上げられているため、土地価格を実際の価値に近づけるという要件を依然として解決できていません。

土地価格の決定については明確な規定があるものの、現実には依然として非常に混乱を招いています。多くの評価機関は、誤りを犯した場合の責任追及を恐れ、公共資産や予算を活用した事業に関連する土地の評価を「避ける」という姿勢を依然として持っています。

したがって、土地評価は価格を決定するだけでなく、不動産市場における法的流れを整理することにもつながります。土地使用権証書の発行、用地取得に対する補償、そして土地に関する金融義務の履行が完了すると、その後に続く法的問題が進展します。

現在の問題に対して、私の意見では、次のような具体的な解決策があるはずです。

まず、政令第71/2024/ND-CP号に加え、2024年土地法、2023年不動産事業法、2023年住宅法などを規定するその他の政令を起草する際には、不動産市場における実質的な価値をコントロールできるよう、一貫性のある具体的かつ詳細な指導規定を盛り込む必要があります。これには、不動産全般、特に土地使用権価値を含む不動産価値に関する正確なデータを体系化する同期ソリューションが含まれます。正確な土地価格を決定するには、不動産関連法規の規定の一貫性が不可欠です。

第二に、政令第71/2024/ND-CP号第8条は、土地価格に影響を与える要因を規定しており、これは土地評価プロセスにおける具体的な事項の決定にとって重要な新たな内容となっている。この規定は施行時点では「任意」であるため、具体的な規制と地方における土地評価活動は、市場の実態に基づいた土地使用権の真の価値を反映し、科学的かつ正確な方法で土地価格を決定するための実践的手法を用いるために、条件と標準データを考慮する上で一貫性を持たなければならない。

第三に、土地、不動産、住宅に関する新たな法規制を体系的、一貫性を持って、かつ抜本的に施行し、これらの法律が実際に効果的に施行されるよう、全力で取り組む必要がある。地価は市場の真の価値を反映し、適切に決定・維持され、投資、計画、経営条件、取引条件、その他の各種法文書による規制の影響を受けない。これらの規制が効果的に実施されれば、不動産市場は市場ルールに従って運営され、不動産価格も現実に即したものとなる。

投資家はダナン市人民委員会を提訴するよう要求

2024年6月28日、ホアビン株式会社は、ダナン・ゴールデンベイ・プロジェクト（別名：ダナン・グリーンピース・コンプレックス・プロジェクト、またはホアビン・グリーン・ダナン）の所有者に対し、2024年6月5日付でダナン市人民委員会委員長宛てに、ダナン・ゴールデンベイ・プロジェクトにおけるマンション所有権証明書の発行に関する回答を求める公式文書第212-2024/CV-HB号を送付した旨の通知を送付した。2024年6月30日までにダナン市人民委員会から回答がない場合、当社は訴訟を起こす予定である。
2024年7月3日時点でダナン市人民委員会からはまだ正式な回答が得られておらず、ホアビン社は表明通り訴訟を起こすとしていることが判明している。

出典: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html