1月18日に可決された改正土地法では、地価の枠組みが削除され、第159条に地価表が規定されました。これにより、地価表は毎年作成され、最初の地価表が公表され、2026年1月1日から適用され、翌年1月1日から調整されます。
この新たな点を評価して、専門家は皆、土地価格の枠組みを撤廃することは、行政による土地管理の仕組みをなくし、市場価格に近い土地価格表の構築に切り替えるために必要であると述べた。
これにより、土地投機の抑制につながります。土地価格が市場価格に近づくと、固定資産税や譲渡手数料が高くなり、土地投資の魅力が低下するからです。住宅や土地を購入して居住したい人にとって、「適正価格」で購入できる可能性が高まり、投機家が土地を保有して価格を吊り上げる状況を回避できるようになります。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、国家の土地価格表に定められた土地価格は常に市場の土地価格より30～50％低いため、土地価格枠を撤廃するのは合理的だと述べた。
改正土地法が可決され、企業と国民が恩恵を受けています。
具体的には、ホーチミン市では、2020年～2024年の土地価格リストは、2016年～2019年の期間と基本的に同じです。都市部の土地価格の最高値は、グエンフエ通りで1億6,200万VND/m2、レズアン通りで1億1,000万VND/m2です。
2014年、レ・ズアン通りで3,000平方メートルの土地が競売にかけられた際、開始価格は1平方メートルあたり1億8,000万ドンでした。16回の競売を経て、1平方メートルあたり4億ドンを超える価格で落札された物件もありました。
「これは市場取引による代表的な土地価格です」とチャウ氏は語った。
サヴィルズ・ベトナムの副CEO、トロイ・グリフィス氏も同様の見解を示し、土地価格制度の廃止は不動産市場の発展を後押しするだろうと述べた。さらに、整地・補償された土地はすべて市場価格に準じて価格設定され、投資家と居住者の信頼を高めることになる。
「一般的に、市場価値、特に土地の補償はデリケートな問題です。国がインフラ整備事業のために土地を返還できない場合、経済成長率全体に影響が及ぶでしょう」とトロイ・グリフィス氏は述べた。
トロイ・グリフィス氏によると、社会経済開発計画プロジェクトのもとで土地を失う人々は、取引価格が市場価格に近い形で決定されれば、より高い土地税収入のおかげでより公平に補償を受けることができるという。
ハノイ不動産クラブ常任副会長のヴー・テ・ディエップ氏も、土地価格の枠組みを撤廃することで、企業の用地確保の進捗が加速し、弱小企業が排除され、土地が回復した人々にも恩恵がもたらされると述べた。
旧法では、土地価格の枠組みが低かったため、土地の取得や整地において住民が不利な立場に置かれていました。これは多くの反対意見や不満の原因の一つでもありました。そのため、今回の土地法改正案における土地価格の枠組みの撤廃は、画期的な進展と言えるでしょう。
ディエップ氏はさらに、土地価格の枠組みを撤廃すれば、国家、国民、企業に良い影響を与えるだろうと分析した。
具体的には、土地を回復された人々は、より高額かつ公正な価格で補償を受けることができるようになり、土地を回復された人々の権利が保障されることになります。
州にとっては、土地価格の枠組みを撤廃することで補償と用地整地の費用が上がり、資産が本来の価値に戻り、市場の透明性が高まります。
これにより、政府は二重価格、つまり地主が実際よりも低い税率を得るために低い土地価格を申告する状況を回避できます。これにより、政府は財政損失を回避することができます。
「しかし、土地価格の枠組みが撤廃されたとしても、特定のプロジェクトのために土地を造成する場合、企業や国の補償計画に100%の人々が同意するとは限りません。したがって、この問題についてはより詳細な規制が必要です」とディープ氏は述べた。
企業にとって、土地価格制度の撤廃は、用地取得の迅速化と弱小企業の淘汰につながる可能性があります。しかし、企業はより高い投資コストを負担しなければならない可能性があります。
ゴック・ヴィ
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