キム・オアン不動産グループ株式会社のダン・ティ・キム・オアン取締役会長は、最近グオイ・ラオ・ドン紙が主催した「2024年末から2025年初頭の不動産市場の見極め」セミナーで、特に社会住宅部門において不動産市場が直面している困難を強調した。
Nguoi Lao Dong新聞による「2024年末から2025年初頭の不動産市場の見極め」に関する議論の概要
住宅需要は非常に大きいです。
オアン氏は、キム・オアン・グループは16年以上にわたり不動産業界で事業を展開してきたと述べました。これまで、 ビンズオン省、ドンナイ省、ホーチミン市、バリア・ブンタウ省で多くの大規模プロジェクトを成功させてきました。政府が100万戸の社会住宅建設プロジェクトを発表した際、キム・オアン・グループは、政府が健全で持続可能な不動産市場の創出に向けて多くの政策変更を行っていることを認識しました。
「同時に、2024年8月1日から3つの新法が正式に施行され、市場は好転すると考えています。こうした変化に備えるため、キム・オアン・グループは、標準的な都市部だけでなく、低所得者や住宅のない世帯を支援する社会住宅プロジェクトも視野に入れ、大規模プロジェクトの開発を積極的に計画しています」とオアン氏は述べた。
キム・オアン・グループの会長によると、現在、ビンズオン省、ドンナイ省、 バリア・ブンタウ省といった産業発展が著しい地域では、社会住宅の需要が非常に高いという。これらの省は数十万人もの出稼ぎ労働者を惹きつけているが、現状の社会住宅供給は需要を満たすのに十分ではない。
セミナーでは、キム・オアン不動産グループ株式会社の取締役会長ダン・ティ・キム・オアン氏が講演しました。
こうした状況の中、グループは先進国の社会住宅モデルを参考に、効果的な解決策を模索してきました。特にオアン氏は、シンガポールの社会住宅モデルの成功について、高い水準、近代性、利便性、そして緑化を考慮した社会住宅地区に人口の90%が居住していることへの印象を述べました。
「私たちの願いは、ベトナムの家族のためにシンガポールの基準を満たす社会住宅プロジェクトを建設することです」とオアン氏は決意を述べ、シンガポールおよび世界における社会住宅開発の大手企業であるスルバナ・ジュロン・グループと戦略的協力協定を締結したと述べた。この協力により、キム・オアン・グループはベトナムの不動産市場に最高品質の社会住宅プロジェクトを提供することが期待される。
計画によると、キム・オアン・グループは合計4万戸の住宅を含む26の社会住宅プロジェクトを開発する予定です。社会住宅の総面積は107ヘクタールです。11月には、キム・オアン・グループはビンズオン新都市で最初の社会住宅プロジェクトを立ち上げ、その規模は26.69ヘクタールに上ります。
このプロジェクトは、高い技術・品質基準を満たしているだけでなく、EDGEグリーン認証を取得していることで市場に強い印象を与え、居住者にサービスを提供する数百もの近代的なアメニティを統合しています。特に、このプロジェクトの社会住宅アパートメントの販売価格は、市場に出回っている同セグメントのプロジェクトと比較して約50%に抑えられています。
土地基金の難しさ
しかし、キム・オアン氏は、社会住宅への投資企業が直面している困難を率直に指摘した。まず、土地基金が大きな障害となっている。規制によると、社会住宅プロジェクトは土地基金の20%を社会住宅建設のために確保しなければならない。しかし、この土地基金の企業や地方自治体への配分には、依然として多くの欠陥がある。
オアン氏は、このプロジェクトは企業に引き継がれるべきであり、企業が期限内に完了しない場合は責任を負わなければならないという保証を与えるべきだと考えている。「企業が適切な手続きを踏まなければ、責任を負わなければなりません。そうすれば住宅価格もより適正になり、顧客に利益をもたらすでしょう」と彼女は述べた。
もう一つの問題は、社会住宅プロジェクトの土地価格です。オアン氏は、国が割り当てた土地基金と企業が自ら購入した土地基金の間で、土地評価の明確さと透明性を確保すべきだと提言しました。ビンズオン省のキム・オアン・グループの社会住宅プロジェクトを例に挙げると、企業が8年前に購入したにもかかわらず、現在では投資額と利益が約1兆ドンに上ります。
オアン氏はセミナーで、社会住宅の実施における多くの問題と困難を提起した。
この土地の由来は、住宅地への区画割りが承認された工業団地の用地であり、1/500の承認を得ています。工業団地の土地価格170米ドル/㎡で計算すると、その価値は1兆VNDを超えます。しかし、現在の商業住宅地の価格に当てはめると、その額は3兆VNDを超える可能性があり、社会住宅プロジェクトの開発に支障をきたす可能性があります。
そのため、彼女は、国が割り当てる土地と企業が自ら購入する土地の種類を明確に区別し、明確かつ合理的な価格を設定することを提案した。これは、企業が投資プロセスでミスを犯すことを防ぎ、企業が国と協力して社会住宅開発に取り組むことを奨励することにもつながる。
企業が直面するもう一つの問題は、法的手続きです。オアン氏は、社会住宅には別途規制があるものの、実際には行政手続きが短縮されておらず、プロジェクトの完了に時間がかかる状況にあると述べました。これは企業の投資効率に影響を与えています。彼女は、企業の負担を軽減し、社会住宅建設の進捗を加速させるために、手続き改革を行うべきだと提案しました。
さらに、利益率の問題も企業にとって大きな障壁となっています。規制によると、企業は最大10%の利益しか得られず、販売コストは6%を占めるため、実際の利益はわずか6%に過ぎません。そのため、この分野への大企業投資を誘致することは困難です。オアン氏は、企業が社会住宅開発に参加するよう促すため、政府に対し、より明確なインセンティブ政策を策定するよう求めました。
社会住宅建設のための土地資金の交換については、新法では投資家が交換を提案できると規定されているものの、同じ種類の市街地または同じ会社に土地資金を持っている必要がある。
現実には、すべての投資家が同じタイプの都市部に複数の土地ファンドを保有しているわけではないため、この要件を満たすのは非常に困難です。例えば、現在多くの企業は調整後に既存のプロジェクトを交換したいと考えていますが、2つの土地ファンドは同じグループに属しているにもかかわらず、同じ都市に所在せず、同じ企業に属していないため、交換が不可能です。
資本制約
さらに、社会住宅プロジェクトの実施に必要な資金の借入にも多くの困難が伴います。オアン氏によると、企業は省市の開発投資基金からプロジェクト総投資額の約15%相当の優遇融資しか受けられないとのことです。
これでは費用を賄うのに十分ではなく、一方、商業銀行からの融資は、優遇金利にもかかわらず、依然として年間8.2％から9％であり、企業が社会住宅を開発する際に受け入れ可能な金利よりもはるかに高い。
企業が困難に直面しているだけでなく、人々も公営住宅の購入において多くの障害に直面しています。オアン氏は、公営住宅購入のための融資金利を例に挙げました。2024年8月1日までは社会政策銀行による年利4.8%でしたが、8月1日以降は年利6.6%に上昇し、商業融資の金利とほぼ同等になっています。そのため、もともと低所得の労働者は、住宅購入のために借金をすることをためらっています。
「多くの住宅購入者は、収入要件を満たしているにもかかわらず、特に過去3か月間の収入を証明する必要があるなど、承認プロセスが複雑すぎるために、依然として融資を受けることができない」とオアン氏は述べた。
さらに、借り手の収入証明手続きは依然として複雑で、真に困窮している多くの人々にとって困難を招いています。「キム・オアン・グループの多くの顧客は、住宅価格の20～30%を前払いしているにもかかわらず、銀行が融資を期日までに実行しないため、いまだに住宅を受け取れていません」とオアン氏は付け加えました。
言うまでもなく、公営住宅購入時の収入に関する規制にも多くの欠陥があります。具体的には、単身者で1500万ドン、夫婦で3000万ドンの収入が必要な場合、その差がわずか100万ドン、例えば2900万ドンや3100万ドンであっても考慮されません。そのため、多くの人が住宅購入の機会を失い、アパートを抵当に入れ、銀行に元金と利息を支払わなければなりません。
オアン氏はまた、現在、社会住宅を運営する企業のほとんどが非営利であるという問題を指摘しました。そのため、一部の住宅は低価格で低品質の住宅を建設することを目指しており、品質が基準を満たしていません。アパートは5階建てでエレベーターはなく、数種類の狭い部屋しかなく、アメニティも少なく、セキュリティも不十分です。そのため、住宅は急速に老朽化し、修繕費用は高額になり、居住エリアは非常に荒廃しています。
一方、シンガポールでは、1ベッドルームから4ベッドルームまで、様々な広さのアパートメントを建設しており、何世代にもわたって住み継ぐことができます。これは、アパートメントを長く使い続け、何世代にもわたって住み継がれ、新しい家を購入する必要がないようにするため、非常に適しており、非常に高品質なアパートメントを建設しています。さらに、公営住宅でありながら、人々のニーズに応えるための近代的な設備も数多く整っています。
キム・オアン・グループは調査を行い、これが良い方法であると認識し、経験から学び、ベトナムの人々のためにシンガポール品質の社会住宅を開発することを決意しています。「政府が企業にとっての上記の困難を取り除き、適切な優遇金利の融資を提供し、社会住宅購入者の申請審査を簡素化できれば、100万戸の社会住宅建設という政府のプロジェクトは大成功を収めるでしょう。そして、私たちの労働者は、広く清潔で設備の整った住宅で生活を安定させ、安心して働き、経済発展に貢献できる環境が整うでしょう」とオアン氏は確信しています。
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出典: https://nld.com.vn/dia-oc-kim-oanh-mong-go-kho-cho-nha-o-xa-hoi-196241012102904491.htm
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