土地評価における剰余金法を規定しない提案

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土地評価結果の精度を制御するための「ロックバルブ」が必要

1月15日午前、国会は第5回臨時会の議事日程を引き継ぎ、議場で土地法案（改正）のいくつかの新たな内容や異なる意見について議論した。

グエン・ホアン・バオ・トラン国会議員（ビンズオン代表団）は、法案の一部の内容についてさらに説明し、起草委員会の重要な内容と経済委員会の説明報告書を受け取って修正した作業を高く評価した。

法案第158条第5項のコメントには、「土地評価における剰余金方式のc点の土地評価方法は、土地区画の総開発収益予測額から総開発費用予測額を差し引いて実施される」と規定されている。

代表者は、以下の理由により、起草委員会が土地評価において剰余金方式を規定しないことを勧告します。

まず、土地評価にはさまざまな方法がありますが、異なる方法を使用して土地を評価しても、その土地区画に対して同様の結果が得られます。

しかしながら、剰余金法を適用した場合の土地評価の結果は仮定や推計に基づいており、推計の基礎となる実績情報や収益費用が限られている地域では信頼性は高くありません。

さらに、土地の価値は、歴史的プロセス、商業活動、およびその土地自体におけるその他の活動により、時間の経過とともに増加する可能性があります。

対話 - 土地評価における剰余金法を規定しない提案 — 国会議員グエン・ホアン・バオ・トラン氏。

「しかし、土地の価値が常に徐々に上昇すると決めるのは不合理です。なぜなら、景気後退や不利な要因に直面しているときには、土地の価値が下落する可能性があるからです。例えば、現在、不動産プロジェクト市場はほぼ凍結状態にあるため、この方法ではリスク要因や経済への悪影響を正確に測定することはできません」とトラン氏は述べた。

第二に、上記の想定要因の計算は非常に複雑であり、評価結果は不確実かつ不正確であり、大きな誤差が生じます。

担当者によると、同じ土地であっても、想定される要因の一つの指標を変えるだけで評価結果も変わってしまう。これが、これまで具体的な土地価格の決定、鑑定、決定において混乱や遅延を招いてきた主な原因であり、状況や時期によって各人の認識も異なるという。

さらに、代理人によると、剰余金法は政府政令第44/2014号および天然資源環境省通達第36/2014号に規定されているものの、時間の経過とともに、その実施には多くの困難と問題が生じてきたとのことである。不動産プロジェクトの総収益と想定総開発費の推定要素は、評価対象プロジェクトと類似した特性を持つプロジェクトの移転価格、賃貸価格、収益と費用を形成する要素に関する調査、調査、情報収集に基づいて推定される。

収益とコストを形成する要素は、特定の標準、規範、または基準がなく、依然として一般的に規制されているため、価格設定作業は依然として困難です。

また、投資プロジェクト説明書は、プロジェクト実施進捗状況、事業進捗状況、投資資本比率などの剰余金方式に適用されるデータを使用するための基礎となる重要な文書の 1 つであり、これらの指標は評価結果に決定的な役割を果たします。

現在、投資プロジェクトの説明は非常に不完全で、情報やデータが不足している、あるいは裏付けとなるデータが不足しています。価格データベース、土地価格データを含む土地データベースが不完全であり、土地使用権市場がまだ十分に整備されておらず透明性も低い状況では、土地評価手法の廃止は、土地評価の実施に混乱を招かないよう、実現可能性の観点から慎重に検討する必要があります。

「この方法を維持する必要がある場合には、土地評価結果の正確性と妥当性を管理する『ロックバルブ』が必要だ」とトラン代表は提案した。

さらに、現在、補償と土地の復旧作業において、河川、溝、運河、水路の浚渫工事を実施するための土地復旧が実際に行われているものの、土地法、補償と用地の整地に関する法令や通達は未だこの作業を規定しておらず、人々の同意が得られず、多くの請願、さらには国の補償決定に対する不満までもが寄せられ、用地の整地が困難になっているため、この作業は大きな困難に直面しています。そのため、代表者はこの内容の見直しを提案しました。

土地資源の解放

国全体の発展のために土地資源を解放するための法案の完成に貢献し、グエン・ティ・ゴック・スアン代表（ビンズオン代表団）は、商業住宅プロジェクトの実施条件と第122条第3項b点および第127条第1項b点に基づく土地使用権の譲渡を受ける契約について、ビンズオン省の多くの企業の意見を提示した。

対話 - 土地評価において剰余金方式を規定しないという提案（図2）。 — 国会副議長のグエン・ドゥック・ハイ氏が会議の議長を務めた。

代表団は、承認された計画と整合する限り、他の土地案件も追加すべきだと提案した。代表団は、国会がこの条項について別途慎重に検討し、採決を行うか、政府に5年間の試行期間を与え、その後、概要をまとめ、国会に報告するよう要請した。

代表者によれば、その理由は過去の慣行によるもので、国が投資と経済発展を呼びかけ、事業を希望する多くの人々や企業が、住宅地を含むさまざまな種類の土地を国に譲渡して生産や事業のためにリースバックし、雇用を創出し、地域の発展プロセスに大きく貢献することを受け入れたという。

これまで、国が計画を変更し、都市部を改修して美化したい場合、何世代にもわたって保全、生産、事業を行ってきた土地に投資と開発を継続する機会を与える優先的な仕組みが必要でした。

一方、我が国は企業の土地の出所を明確に特定する十分な根拠を有しています。生産・営業開始前の土地の出所が企業自身のもの（相続、贈与、譲渡など）である場合、この問題は徹底的に検討される必要があります。

さらに代表団は、他の土地利用目的を住宅用地に転換して商業用住宅プロジェクトを実施することによる利益を、土地利用者、投資家、国家の3つの主体グループに調和させるため、税制と財政に関する法的規制を早急に改正し完成させ、国家が利益を土地利用者自身に比例して再分配し、地元の社会経済開発プロジェクトに投資できるようにする必要があると勧告した。

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