不動産税：必要です！

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法務省が協議している、2023年に調整された2024年の法律および条例整備計画の草案には、不動産税に関する法律を公布する提案という注目すべき内容があり、2024年10月の国会で意見を求めて2025年5月に承認される予定です。

高税率の高級マンション

法務省によると、住宅は投資とみなされており、仮設住宅、非恒久住宅、半恒久住宅、農村部や山岳地帯の住宅など、投資額の少ない住宅には課税しないという原則に基づいて課税を検討すべきである。さらに、不法占拠住宅や未利用地、未だ利用されていない住宅や土地には、建設済み不動産の5倍の税率を課す必要がある。特に、法務省は、社会住宅や労働者住宅については免税とする一方で、1平方メートルあたり5,000万ドンを超える高級マンションには課税する案を提示した。

ベトナム国際仲裁センター（VIAC）の仲裁人である弁護士ルオン・ヴァン・チュン氏は、1平方メートルあたり5000万ドンを超える価格のマンションに高い税金を課すという法務省の提案は国際慣行に沿っており、投機を抑制し、住宅の経済的かつ効果的な利用を奨励し、国家予算の収入増加に貢献すると評価した。

しかし、マンション建設用の土地は数千戸のアパートに分割されているため、各アパートが占める土地面積はごくわずかであることに留意する必要があります。一方、投資家は建設に多額の資金を投じ、雇用創出に寄与し、ひいては社会経済発展に貢献する必要があります。そのため、高級マンションに対する税率は適切に算定される必要があります」とチュン弁護士は分析しました。

Đánh thuế bất động sản: Cần thiết! - Ảnh 1.

法務省による住宅税徴収の提案は、国際慣行や国内の社会経済発展状況に合致しているため、多くの好意的な意見を得ている。写真：タン・タン

ホーチミン市税務局の不動産部門責任者によると、1平方メートルあたり5,000万ドンを超えるマンションに高額な税金を課すことは不公平を招きかねないという。「市内中心部にある70平方メートルのマンションで、価格が1平方メートルあたり5,000万ドンを超え、その価値は35億ドンに相当し、高額な税金を支払わなければならない。一方、郊外にある、価格が1平方メートルあたり3,000万ドンだが、面積が150平方メートル以下で、その価値が45億ドンに相当するマンションは、低額の税金を支払うことになる」と、この人物は述べている。

リーダーによると、高税率導入の目的の一つは、不動産市場の混乱を引き起こすハウスサーフィンを抑制することだという。彼は、2軒目以上の住宅を所有する人にのみ高税率を課し、2軒目以降は税率を上げることを提案した。所有者が不動産を他人に譲渡した時点で、直ちに税金を徴収すべきである。同時に、国家予算を補填するため、非農地への増税も検討可能である。

海外の事例を参照する

法務省は、住宅税を住宅面積×土地単価で算出する方式を提案しており、税率は累進課税方式で引き上げられる。

経済学者のヴー・ディン・アン博士は、世界は長きにわたり住宅に不動産税を適用してきたと述べました。ベトナムでは、1991年に国が住宅と土地に価値の0.3～0.4%の税率で課税していましたが、1992年に住宅への課税を廃止しました。ヴー・ディン・アン博士によると、不動産税法の制定は、国際慣行と現在の社会経済発展状況に合致するため必要だということです。残る課題は、住宅不動産税の算定方法、どの機関が不動産を評価して税額を算出するか、そしてその実施ロードマップはどのようなものか、といった点です。

FINA投資コンサルティング会社のゼネラルディレクター、ファム・アン・コイ氏によると、海外の不動産税法は非常にシンプルで適用しやすいように設計されているとのことです。不動産税の性質は、既存の資産に基づく個人所得税です。そのため、一部の国では、公平性を保つため、恒久的または長期居住用として使用される住宅に対して、単一の税率を適用し、最大50%の減税を行っています。これは、資産を持たない人が住宅や土地を購入できる環境を整えるためです。

「税金をシンプルな方法で計算することで、政府の管理が容易になり、納税者に迷惑をかけることがなくなり、また、うまく活用すれば第二、第三の不動産資産に対しても公平になる」とコイ氏はコメントした。

コイ氏はまた、経費を差し引いた上で納税者への税金還付を認めるべきだと提案した。例えば、新型コロナウイルス感染症の流行中、高額な投資費用を投じたにもかかわらず賃貸に出せず、住宅所有者や土地所有者に多大な困難をもたらした不動産があった。こうしたケースに対して税金還付を行うことで、人々が事業に参加しやすい環境を整えると同時に、住宅所有者や土地所有者が納税を恐れて虚偽の申告を行い、収入の減少を招く事態を回避するべきだ。

ビッグランドファンド社の副社長であるタ・チュン・キエン氏は、投機を回避し市場の透明性を高めるために不動産税を導入するという提案に賛成している。しかし、政策と税額計算が不明確な場合、不動産所有者にプレッシャーを与えることになる。長期的な影響としては、国が不動産税を徴収しているという情報を得ると、市場は減速調整を迫られるだろう。投資家は収入と支出のバランスを再計算しなければならず、それに応じて価格を調整するだろう。

賃貸価格への影響を懸念

ホーチミン市1区在住、賃貸アパートや工場など多くの不動産を所有するファム・ヴァン・トゥアン氏は、住宅税は適切かつ必要な政策であるものの、不動産市場の過熱を冷ます可能性があると考えている。また、トゥアン氏は、不動産税の課税が賃料価格に影響を与え、現在の生産・事業活動の難しさを考えると、入居者が受け入れにくい状況になる可能性を懸念している。

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出典: https://nld.com.vn/kinh-te/danh-thue-bat-dong-san-can-thiet-20230208211419248.htm