年初に土地探し

土地には依然として利益を生み出す可能性があることに気づき、多くの投資家が年明け早々に資金を投入しています。中には、旧正月の直前に頭金を払う人もいます。

土地には依然として利益を生み出す可能性があることに気づき、多くの投資家が年明け早々に資金を投入しています。中には、旧正月の直前に頭金を払う人もいます。

投資家たちは年明け早々に土地購入に資金を投じる。写真：チュオン・タン

テトが終わるとすぐに、投資家は「資金を投入」しようと急いでいる。

「1月は楽しい月」という考えを捨て、旧正月明けの仕事復帰初日、会社員のトゥ・フオンさんは公証役場へ土地取引の手続きをしに行った。

この「アマチュア」投資家は、テト休暇前の最後の週に、ドンタムコミューン（ ハノイ市ミードゥック区）の90平方メートルの土地を購入するために手付金を預け、テト直後に「取引を完了」できるようにしたと語った。

「市場調査の結果、コミューン間道路沿いの土地が21億ドンという価格は妥当だと分かりました。ここは事業のポテンシャルが高いので、『オープン』になればすぐに買い手がつくでしょう。売主が気が変わって価格を上げてしまう事態を避けるため、すぐに手付金を支払うことにしました」とトゥ・フオンさんは語った。

区画に分割され、法的保証があり、インフラが完備した地域に位置し、価格が20億ドン未満の土地は、引き続き良好な価格上昇率を記録しています。

フオン氏によると、土地投資は以前ほど容易ではないという。ハノイ市が新しい土地価格表を適用して以来、土地使用権の譲渡にかかる登録料と所得税が大幅に増加したためだ。フオン氏の計算によると、税金と手数料の総額は昨年初めと比べてほぼ2倍に増加している。

投資家のスアン・ホア氏は、2024年9月に購入した土地が収益を上げつつあると述べた。これはハノイ市チュオンミー区ホアン・ヴァン・トゥー村にある120平方メートルの土地で、購入価格は約13億ドンだったが、現在両者が交渉中の価格は約16億ドンに達している。

「テト直前、ブローカーから何度も電話がかかってきて、売却したいかと聞かれました。土地を購入して1ヶ月ほど経った後でも、1億ドンほど高く買いたいと申し出る客もいました」とスアン・ホアさんは興奮気味に語った。

しかし、投資家が市場を「サーフィン」しても必ずしも甘いリターンを得られるとは限らない。ホアさんは、ハノイ市ハドン区イエンギア区の土地に7年間、資金を「埋めて」いたという。銀行ローンの利息支払いのプレッシャーは常に彼女をストレスと疲労に陥らせていた。その窮地がようやく癒されたのは、2024年初頭に土地を売却した時だった。

「購入価格の2倍で売れたとはいえ、ローン費用を差し引くと、利益は大したことありませんでした。7年間も私を苦しめてきた精神的なプレッシャーも、言うまでもありません。この頃は、不眠症や頭痛に悩まされることも多かったんです」とホアさんは打ち明けた。

さらに、特にハノイ郊外の土地の売買を円滑に進めるためには、投資家は地元の不動産仲介業者と良好な関係を維持する必要があります。彼らは地域の「地元民」とみなされており、土地の流動性を大きく左右します。

「こうしたブローカーはたいてい村の住民です。彼らは、あまり利用されていない、値段の安い土地を『探し出す』方法を知っています。しかし、こうしたブローカーは土地所有者の連絡先を顧客に隠すことが多いのです。公証役場で取引を行う際にのみ、両者が面会を許可します」とホア氏は述べた。

2025年は土地の年になるでしょうか？

ベトナム不動産協会（VARS）によると、2025年には、区画分けされ、法的に担保され、インフラが整備された地域に位置し、価格が20億ドン以下の土地は、引き続き高い価格上昇率を記録すると予想されています。さらに、法的な回廊が整備されたことで、都市化と経済発展のスピードに伴い、居住目的と投資目的の両方を含む購入需要が継続的に増加すると予想されます。

建設経済研究所（ 建設省）の代表者も同様の見解を示し、今年の土地取引状況は2024年よりも活発になり、価格は約8～10％上昇すると予想されると述べた。

EZ不動産会社のCEO、ファム・ドゥック・トアン氏は、ダウ・トゥ紙の記者に対し、ベトナム人の多くは依然として土地や金の買いだめを優先していると述べた。実際、1993年の土地法制定以来、ハノイの土地価格は停滞と上昇の2つの傾向しか見られず、下落は見られない。

「こうした安定性から、多くの人々は土地をインフレ対策の安全な資産の避難場所と見なしています。そのため、多くの投資家は、潜在性があり、インフラが整備され、主要都市に近く、標準的な法的地位にある地域を見つければ、依然として投資に踏み切る勇気を持っています」とトアン氏は強調しました。

このCEOは、住宅地セグメントは様々な投資スタイルに容易に「適合」できると考えています。短期投資家は、市場の熱狂的な盛り上がりを利用して利益を上げることができます。一方、長期投資家は、数年後には安心して利益を確定できるでしょう。

しかし、郊外の土地セグメントは流動性が比較的低く、商品自体にキャッシュフローを生み出す能力がないため、投資家が過剰なレバレッジをかけるとリスクが生じる可能性があると指摘した。

Batdongsan.comの営業部長、グエン・クオック・アン氏によると、現在から2025年第2四半期初頭にかけて、市場は統合局面に入ると予想されています。投資家は、不動産業界の発展見通しについて徐々に自信を深めていくでしょう。

「この時期の後、市場は回復期へと移行し、2025年第2四半期から第4四半期にかけて回復期を迎えると予想されます。その頃には、投資家は市場が低迷していた頃のように、販売価格や法的要因に目を向けることはなくなります。むしろ、価格上昇の可能性こそが投資判断の鍵となります。そのため、土地区画のような収益性の高いセグメントも投資家の注目を集めています」とクオック・アン氏は述べた。

土地セグメントの価格上昇の可能性についてグエン・クオック・アン氏は、過去のサイクルでは市場が開発段階に移行した際に、100ドンの投資でアパートはわずか136ドンの収益しか得られなかったのに対し、土地は最大300ドンの収益を生み出したという統計を引用しました。そのため、土地は依然として投資家が優先するセグメントとなっています。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/cuoc-san-dat-nen-dip-dau-nam-d244586.html