ハノイの「黄金の土地」の店にはテナントが少なく、住宅価格は急騰しており、高収入でも住宅を購入するのは難しい。

ハノイやホーチミン市の最高所得層も住宅購入に苦労、ハノイの「黄金の土地」の店舗は賃貸されていない、住宅プロジェクトはいつ国防省や公安省の意見を求める必要があるのか​​…などが最新の不動産ニュースです。

不動産最新情報：所得と住宅価格の格差が拡大しており、特に中流階級および上流中流階級の世帯で顕著です。（写真：アン・フオン）

高収入でも住宅購入は難しい

ベトナム不動産協会（VARS）は最近発表した報告書の中で、総統計局（GSO）の2023年人口生活水準調査結果を引用し、最も所得の高いグループ（人口の20％を占める第5グループ）の1人当たり平均所得は、 ハノイで1,447万ドン/月、ダナンで1,380万ドン/月、ホーチミン市で1,326万ドン/月、ドンナイで1,390万ドン/月、ビンズオンで1,838万ドン/月だったと述べた。

VARSによると、この層はハノイやホーチミン市などの大都市で政府の支援を必要とせずに住宅を所有できると期待されています。しかし、現実には、これらの大都市で住宅を所有するという問題に直面すると、上記の高所得層でさえ多くの障害に直面します。

VARS は、労働年齢の 2 人の世帯が最高所得グループに属すると想定しており、このグループの平均所得は 1 世帯あたり月額約 3,000 万 VND と推定され、これは年間約 3 億 6,000 万 VND に相当します。

一般的な財務ルールを適用した場合の最大支払可能額は、住宅費が収入の 1/3 を超えないこと、つまり月額約 670 万 VND、年間約 8,000 万 VND に相当します。

一方、ハノイとホーチミン市の商業用マンションは、エリアやセグメントによって異なりますが、1㎡あたり4,000万～7,000万ドンです。つまり、約60㎡のマンションの場合、25億～35億ドンになります。

高所得層が35億ドンの住宅を購入し、住宅価格の70%にあたる24.5億ドンを銀行から借り入れ、年利8%で20年間返済する場合、月々の返済額は約2,500万～2,700万ドンとなり、年間では3億ドンを超える額となります。

したがって、VARSによれば、年間最大8000万ドンの支払いでは、このグループの人々は家を購入することがほとんど不可能である。

VARSは、過去数年間の住宅購入能力の急激な低下の理由として、すでに大多数の人々の経済力を超えていた大都市の不動産価格が、所得増加率よりも何倍も速いペースで急上昇したためだと述べた。

具体的には、新型コロナウイルス感染症のパンデミック後、不動産価格、特にハノイ、ダナン、ホーチミン市のマンション価格は継続的に上昇し、2019年よりも30%高い新たな水準を記録しました。

建設省のデータによると、2024年第3四半期、ハノイのアパート価格は新旧プロジェクトともに上昇し、新プロジェクトの価格は四半期ごとに約4～6％、年間で22～25％上昇した。

batdongsanチャンネルのデータによると、2021年のマンション平均販売価格は3,400万～3,700万VND/m2、2022年は3,800万～4,000万VND/m2、2023年は3,900万～4,200万VND/m2、2024年は4,500万～5,100万VND/m2に上昇しています。

一方、2023年の都市部の一人当たり所得は、2019年のGSO統計と比較してわずか4%の増加にとどまります。

2023年のハノイとダナンのグループ5の平均所得は、2019年と比較してそれぞれ3％と7％の増加にとどまる。ホーチミン市では、このグループの平均所得は8％のマイナス成長を記録した。

これにより、特に中流階級および中流上位階級の世帯の所得と住宅価格の格差が拡大しました。

VARSによると、もう一つの理由は適切な住宅供給の不足で、1平方メートルあたり3000万ドン以下の価格の住宅プロジェクトがほとんどなく、グループ5を含む大多数の人々に適切な選択肢がない状態となっている。

さらに、不動産価格の高騰の主な要因の一つは投機的な行動です。多くの人が不動産を購入しても、実際に使用する予定はなく、購入後も放置して価格の上昇を待つため、需給のアンバランスはさらに深刻化しています。

ハノイの「黄金の土地」の多くの事業所が閉鎖

2024年末には、以前はハノイで最も賃料の高い場所の一つであったキムマー通りの数十の事業所が閉鎖され、賃貸物件の看板が掲げられている。

キムマー通りにある5階建て、総使用面積200平方メートルの住宅の所有者によると、2024年初頭から通りの多くのブランドや店舗が相次いで撤退し、建物は閉鎖され、空き家となっているという。以前は一軒家の賃貸料が月額6,000万ドンだったが、現在は月額5,000万ドンに値下げされているが、半年以上も入居者がいない状態だという。

キム・マー通りにある2つの通りに面した5階建て住宅の所有者は、家賃の値下げに加え、以前のように6か月分を一括で支払うのではなく、3か月分を支払う条件も設けたが、それでも入居者を維持できなかったと語った。

キム・マー通りは約 1.5 km の長さで、数軒ごとに「賃貸」の看板を掲げた店があります。

大きな物件が空いているだけでなく、月額賃料が1500万～2000万ドンの小さな物件にも入居者がいない。

「新型コロナウイルス感染症のパンデミック以前は、キム・マー通りの店舗は空きがあればすぐに誰かに引き継がれていたが、現在は店舗価格の高騰や業績不振などにより多くの店主が生き残れず、店舗を返還せざるを得ない状況だ」とキム・マー通りの店舗オーナーは語った。

キムマー通りの住民によると、2023年末以降、多くの店舗が店舗を返還したり、撤退したりしているという。その理由の一つは、地下鉄駅の建設工事の長期化の影響に加え、経営状況の悪化、さらには倒産に至ったことにある。

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ホアンマイ地区（ハノイ）では、約44,000平方メートルの土地が競売にかけられる予定だ。

ラック・ベト株式オークション会社は、ホアン・マイ地区土地基金開発センターの資産のオークションを発表した。

具体的には、ハノイ市ホアンマイ区ホアンリエト区ナムホーリンダム都市エリアのTT4コード土地区画における低層住宅建設投資プロジェクトを実施するための土地使用権のオークション（フェーズ1）です。

競売にかけられた土地の総面積は43,944平方メートルで、そのうち住宅用地は20,061平方メートル、交通用地は20,759平方メートル、緑地は3,123平方メートル余りとなっている。

住宅用地面積は10区画、262筆に相当し、区域全体の建築密度は約49.7％、地上4階建てです。

第1ラウンドの開始価格は8,600万VND/m²以上です。第2ラウンド以降の開始価格は、前回のラウンドにおける最高有効入札価格と同額です。価格刻みは50万VND/m²です。

オークション登録料は400万VND、オークション保証金は3,450億VND以上です。

オークションは、オークション会場で複数回の直接投票によって行われ、少なくとも3回の必須ラウンドを通過する必要があります。入札方式は昇順です。

売却および書類の受け取りの日時と場所は、12月20日午後5時まで、ワン​​ストップ部門であるホアンマイ地区人民委員会およびラック・ベト合弁株式オークション会社の本部にて。

オークションは12月23日午後2時30分にホアンマイ地区政治センターホールで開催される。

住宅プロジェクトではいつ国防部と公安部に相談する必要がありますか?

建設省は、国防と安全保障が必要な地域における住宅建設投資プロジェクトについて国防省と公安省と協議することに関する文書をハティン省建設局に送付した。

これを受けて、建設省は、ハティン省建設局から2024年11月15日付の正式文書第3770/SXD-QLN号を受領し、住宅法の規定に基づき、国防と安全保障上必要な地域の住宅建設投資プロジェクトについて国防省と公安省の意見を求めるよう指導するよう要請された。

建設部は検討した結果、次のように回答した。国防部、公安部との国防及び安全保障が必要な地域の住宅建設投資プロジェクトに関する協議について。2023年住宅法に基づき、外国の組織及び個人は、国防及び安全保障が必要な地域に所在しない住宅建設投資プロジェクトにおいて、商業用住宅を購入、割賦購入、贈与を受ける、相続する以外には所有できない。2023年住宅法第16条第2項、第17条第2項、第19条第3項では、外国の組織及び個人は、国防及び安全保障が必要な地域に所在しない住宅建設投資プロジェクトにおいて、商業用住宅を購入、割賦購入、贈与を受ける、相続する、所有以外には所有できないとされている。

政令第95/2024/ND-CP号は、投資政策の審査・承認機関は、プロジェクトが国防・安全保障上必要な地域に所在するか否かを判断するにあたり、国防省及び公安省と協議しなければならないと規定している。これは、当該プロジェクトにおいて外国の組織及び個人による住宅所有が許可されるか、許可されないかを判断するためである。

この規定によると、国家は外国の組織および個人に対し、商業用住宅の購入、リース購入、贈与、または相続のみを許可しています。住宅建設投資プロジェクトにおいて住宅地の使用権を認める規定はありません。したがって、インフラ建設投資プロジェクトにおいて土地を区画に分割し、個人が住宅を建設できるように販売する場合、政令第95/2024/ND-CP第15条第6項に規定されている国防省および公安省への意見照会の対象外となります。

社会住宅建設投資プロジェクトに関する国防省および公安省との協議については、政府の2024年7月26日付政令第100/2024/ND-CP号第6条第4項に基づき、社会住宅建設投資プロジェクトおよび人民武装部隊の住宅については、投資政策の評価および承認を担当する機関は、政令第95/2024/ND-CP号第15条第6項に規定された内容について国防省および公安省との協議を送付する必要はない。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-cua-hang-dat-vang-ha-noi-e-khach-thue-gia-nha-tang-chong-mat-thu-nhap-cao-cung-kho-mua-296829.html