金利の引き下げは不動産市場の解決策となるのでしょうか?

サウスカロライナ州立モーニング・ポスト紙に掲載された記事の中で、著者のニコラス・スパイロ氏は、韓国とオーストラリアの2つの経済大国は、住宅不動産の見通しに他の要因も影響を与えている場合、金融政策の限界について警告を与える事例であると主張している。

シドニー郊外メドウバンクのマンション群。近年、記録的な低金利が需要を刺激し、オーストラリアの住宅価格は急上昇している。しかし、こうした上昇は持続不可能との警告も出ている。写真：ブルームバーグ

連邦準備制度理事会（FRB）のジェローム・パウエル議長は、8月23日にワイオミング州ジャクソンホールで開催されたカンザスシティ連銀の年次総会で、大いに期待されていた演説を行ったが、金融市場に驚きを与えることはなかった。しかし、「政策を調整する時期が来た」という議長の主張は、世界で最も影響力のある中央銀行が利下げが差し迫っていることを示唆する、これまでで最も強力なものだった。

欧州中央銀行（ECB）を含む他の主要中央銀行が利下げを開始する中、FRBの政策転換は世界に「強い影響」を与えている。これは特にアジアに顕著で、米国との貿易・金融面での結びつきが強いため、波及効果はより顕著である。

中国を除くアジアの主要経済国のうち、どの国が最初に借入コストを引き下げるのかについて、憶測が飛び交っています。金利に敏感な住宅市場にとって、金融政策の変更は強い心理的影響を与えます。しかし、住宅不動産市場のパフォーマンスと見通しに影響を与える要因は金融政策だけではありません。一部の国では、短期的に金利を引き下げることができるのか、あるいは引き下げるべきなのかさえ明確ではありません。

例えば韓国では、早期の利下げへの期待が不動産価格の力強い回復を後押ししています。ソウルのマンション価格は、韓国銀行（BOK）が政策金利を14年ぶりの高水準である3.5%に引き上げたことをきっかけに、壊滅的な下落を経験した後、2022年12月の安値から急騰しました。

韓国のインフレ率は目標の2%を下回り、内需は急激に弱まっているものの（利下げを正当化する状況）、金融安定の維持は韓国銀行（KON）の責務の一部である。そのため、韓国銀行は、北東アジア経済の弱点である韓国家計の高債務比率に極めて敏感となっている。

韓国政府が本格的な住宅危機を回避するためにこれまで講じてきた対策により、住宅ローン貸出は予想を上回る回復を見せ、前四半期は前年同期比で約6%増加しました。2020～21年の好景気ほどではありませんが、韓国銀行（韓国銀行）が先月の政策会合で、ソウルの住宅価格の回復を利下げに慎重な姿勢を示す根拠として挙げるほどの急速な回復となっています。

韓国銀行がソウル地域の価格について具体的に言及したのは今回が初めてだ。また、低インフレと低成長にもかかわらず、住宅ブームの再来リスクが金融政策の制約となっていることも示している。野村證券の韓国・台湾担当エコノミスト、パク・ジョンウ氏は、韓国銀行は「困難な状況にある」と述べた。

住宅市場の規制責任が中央銀行ではなく政府にあるという事実が、この状況をより困難にしている。住宅ローン規制は強化され、供給拡大に向けた取り組みも行われているものの、政策当局は依然として好況と不況による不動産市場の悪化を防ぐのに苦慮している。

対照的に、オーストラリアでは利下げは検討すらされていない。今月初め、オーストラリア準備銀行（RBA）は借入コストを12年ぶりの高水準に据え置き、インフレの継続に伴い更なる利上げの可能性さえも議論した。

オーストラリア準備銀行（RBA）は他の主要中央銀行ほど積極的な金融引き締めを行っていないものの、今年の金融緩和の流れに逆らい、高金利を長期間維持する姿勢を市場に納得させることに苦戦している。債券投資家は、RBAが12月に金融緩和を開始すると予想している。

しかし、オーストラリアの住宅市場を動かしているのは金融政策ではない。豪準備銀行（RBA）が昨年利上げを行った後も、住宅価格は急激ながらも短期間の下落の後、予想外の急速なペースで上昇している。 「もし金利だけの問題なら、今頃深刻な不況に陥っているはずだ」と、コアロジックのアジア太平洋地域調査ディレクター、ティム・ローレス氏は述べた。

オーストラリアでは、需要と供給の変動が不動産価格に非常に大きな影響を与えています。新型コロナウイルス感染症のパンデミックによって悪化した住宅価格の高騰は、供給側と需要側の両方における長年の政策の失敗を浮き彫りにしました。

コリーナ・エコノミック・アドバイザリーのソール・エスレイク氏は、4月に住宅危機に関する市民委員会に提出した報告書の中で、住宅市場が最も深刻な打撃を受けていると指摘した。1980年代半ば以降、連邦政府と州政府は供給の増加よりも需要の拡大に重点を置いてきた。需要重視の政策は、税制の変更などもあり、結果として初めて住宅を購入する人よりも投資家を優遇する結果となった。

住宅所有率の急激な低下は賃貸住宅の需要を刺激し、パンデミックによる転出超過の急増の中で住宅価格の下落につながっています。都市計画やゾーニング規制は、都市中心部に近い魅力的な郊外地域における中密度住宅の開発を阻害し、危機を悪化させています。

借入コストの低下は住宅購入のしやすさを改善するどころか、むしろ問題を悪化させる可能性さえあります。一方で、オーストラリアの都市計画制度を抜本的に改革することは、住宅危機の根本的な原因に対処する上で大きな役割を果たすでしょう。

投資家らがアジアの主要経済国における金利低下への賭けを増やす一方で、韓国とオーストラリアは、特に住宅市場に関して、金融政策の限界について警告を発している。

*ニコラス・スパイロは、ロンドンを拠点とするマクロ経済および不動産アドバイザリー専門会社、ローレッサ・アドバイザリーのパートナーです。先進国および新興国経済の専門家であり、マクロ政治・金融動向に関するコメンテーターとして活躍しています。

出典: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html