「鶏の群れを操る」ことと「不動産価格の高騰」という罠に陥らないためにはどうすればよいのでしょうか?

DNVN - CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、「鶏の群れを飼う」ことと「不動産価格を高騰させる」ことの状況があることを認め、罠に陥らないためにも、投資が効果的かどうかを検討する際には、非常に賢明かつ冷静になるよう買い手にアドバイスした。

CBREベトナム（米国CBRE不動産サービスグループ傘下）による2025年第2四半期のダナン不動産市場のハイライト発表に際し、ベトナムビジネス記者は同社CEOのドゥオン・トゥイ・ドゥン氏に、この地域で起きているいくつかの異例の兆候について話を聞きました。

CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、2025年第2四半期のダナン不動産市場の焦点に関するレポートを発表しました。

CBREベトナムは、2025年上半期のダナンのマンションと土地の価格動向をどのように記録していますか？

ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏： CBREベトナムによると、2025年上半期のダナン市場における高層住宅・マンションの平均販売価格は約8,500万VND/m2でベトナム国内で最も高く、ホーチミン市（8,200万VND/m2）やハノイ（7,900万VND/m2）の平均販売価格を上回り、昨年の同時期と比べて27％増加しました（ ハノイは約30～35％増加、ホーチミン市は20％以上増加）。

ダナンの土地価格は、2025年上半期には、主要都市部と市内の主要エリアのほとんどで15～20%上昇すると予想されています。海岸沿いや河川沿いの優良地域でさえ、価格上昇率は最大20～25%に達する可能性があります。これはダナン市場にとって好ましいニュースですが、いくつかの側面では、購入者が支払わなければならないコストが高くなります。

現在、ダナンでは2018年から2020年の状況を繰り返し、「土地熱」の兆候が見られるようです。あなたの意見では、これは本当の土地熱ですか、それとも仮想の土地熱ですか?

ドゥオン・トゥイ・リン氏：土地フィーバーについて議論する場合、それが土地フィーバーであるかどうかを判断するには、具体的にどの地域で地価が上昇したかを把握する必要があります。土地フィーバーの定義には、実質的な価格上昇と実質的な価格上昇の両方が含まれます。一部の地域では、インフラの改善、全体計画の同期、信頼できる投資家の参加など、多くの要因が地価上昇を促していることが観察されています。

これは実質的な価格上昇です。買い手自身も今では非常に知識が豊富で、土地価格が以前よりも確かに上昇していることを認識しています。しかし、これは実質的な価格上昇であるため、彼らは依然として購入にお金を使う意思があります。しかし、仮想的な価格上昇、つまり「後追い」価格上昇が見られる地域もあります。

つまり、まだ何もない地域でも、インフラ関連の動きや合併、あるいはこれからプロジェクトが入るといった「どこかで聞いた話」がきっかけで、価格が「追随」するのです。ダナンでは実際にこの「追随」が起こっていますが、私たちの見解では、現時点でこの地域における仮想的な価格上昇熱は、2018年から2020年ほど深刻ではありません。

2018年から2020年にかけて、ダナンでは長期にわたる土地熱に見舞われましたが、市場に投入された物件はそれほど多くありませんでした。その後数年間、この地域で実施されるプロジェクトはほとんどありませんでしたが、過去2年間は、評判の良い投資家によって多くのプロジェクトが市場に投入され、これらのプロジェクトの消費能力は非常に良好です。

ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏はベトナムビジネスの記者のインタビューに応じた。

市場の吸収力を見ると、この時期は2018年から2020年とは異なることがわかります。そのため、ダナンの仮想土地熱についてはそれほど心配していません。しかし、個人投資家や個人購入者、特に他地域からの購入者の観点からは、投資方法には注意が必要です。

最近、マンションの供給が過剰になると、投資家が土地価格を吊り上げ、土地ではなくマンションを購入するよう「鶏を飼う」傾向があるという意見があります。また、土地開発プロジェクトが市場に投入される際にも、同様の手口で投資家を「飼う」ように仕向けています。このような「鶏を飼う」状況は実際に存在するのでしょうか？また、購入者の正当な権利を守るための解決策は何でしょうか？

ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏：実は、「鶏を飼う」ような状況はダナンだけでなく、ハノイやホーチミン市といった大規模市場でも発生しています。土地価格がたった1日で30%以上上昇し、翌日には完全に仮想的な熱狂状態になるなど、現実にはこれほど急激に土地価格が上昇するケースはまずありません。賢明な買い手は、そのような価格上昇を決して受け入れないと断言できます。

かつて仮想土地ブームが起こったのは、買い手が「買わなければ誰かに全部買われてしまう」と恐れたからかもしれません。しかし、買い手は賢くなってきており、これほど明らかに仮想土地ブームが起こっている地域には決して投資しません。

「鶏を飼う」状況があるかどうかは、個々のケースやプロジェクトによって異なります。これは、住宅や土地を売るための「トリック」になる可能性があると思います。ダナンだけでなく、ハノイなどの他の市場でも同様の状況があります。購入のために列に並ばせるために人を雇うプロジェクトもありますが、実際には仮想的な列に並んでいるだけです…。

この問題に対する最も効果的な解決策は、個人投資のため、あるいは生活のために、購入者自身から生まれるものです。プロジェクトオーナーや仲介業者が意図的に価格をつり上げていることを証明するのは非常に困難であり、政府がこの問題に介入することも非常に困難です。したがって、購入者が利益追求の罠に陥らないよう注意を払うことが最善策です。

かつて購入者は価格吊り上げや「チキンベイティング」といった詐欺行為についてほとんど知識がなかったが、今では多くの警告を受けている。彼らは、広告やプロジェクトオーナーの約束に耳を貸すのではなく、投資が効果的かどうかを慎重に検討するほど賢明だ。なぜなら、コミットメント契約でさえ非常に曖昧だからだ。誰よりも、こうした罠から自らを救えるのは購入者自身なのだ。

ありがとう！

ハイチャウ

出典: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212