不動産は最も収益性の高い投資チャネルですが、高い利益を得るチャンスを得るには、その方法も知っておく必要があります。
 |
| アパートに投資するときは、法的文書が完備され、立地が良く、評判の良い投資家がいるプロジェクトを選択する必要があります。 |
適切なセグメントを選択する
トラン・アン・グループの副社長であるハ・ヴァン・ティエン氏によると、不動産市場は現在、アパート、土地、タウンハウス、ヴィラ、リゾート不動産の4つの主要セグメントに分かれており、投資家は適切なセグメントを選択して投資することができます。
マンション分野では、投資家は短期投資と賃貸投資という投資方法を選択できます。短期投資の場合、投資家は物件を購入し、販売価格が数十%上昇するのを待ってから売却することになりますが、建設の進捗を確実にするために、法的書類が完備したプロジェクトを選択する必要があります。
さらに、物件数が少ない、できれば1,000戸以下の物件を優先すべきです。物件数が少ないほど競争が少なく、売却しやすく、利益率も高くなるからです。投資用マンションを購入する際には、価格と立地も重要なポイントです。学校、スーパーマーケット、その他の生活施設が近くにある都心部に位置する物件は、価格差をさらに広げるでしょう。
賃貸アパートに投資する方も、家賃の高さを決定づける要因となるため、物件選びは慎重に行うべきです。賃貸アパートを購入する際に注意すべき点は、バスルームやキッチンなどの基本的な家具が引き渡し時に完備されている物件を選ぶことです。そうすることで、初期費用をかけて内装を仕上げる必要がなくなります。
不動産商品を購入する際には、投資方針、1/500計画決定、建設許可など、プロジェクトの法的ステータスを確認する必要があります。そうしないと、「青米」を販売するプロジェクトに遭遇し、十分な法的文書がないまま資本を調達する状況が発生します。
土地セグメントは、過去数年間常に人気を博してきた商品ラインですが、2022年から現在に至るまで、投資家からはあまり選ばれていません。ハ・ヴァン・ティエン氏は、その理由として流動性の低さ、投資資金の多さ、そしてリスクの高さを挙げています。
土地投資には、多額の資金と豊富な経験、そしてその分野への深い理解が求められます。これは繊細な感覚が求められる分野であり、特に投資家は計画情報の確認方法や土地に関する行政手続きの理解が不可欠です。
さらに、人口密集地域の近く、交通インフラが良好、工業団地の周り、市場や学校などに近い土地プロジェクトを選択する必要があります。住宅地から遠く、居住者が少なく、工業団地から遠く、生活アメニティがあまりないプロジェクトは、販売が非常に難しくなります。
土地の売却は困難であるため、顧客は銀行融資を控えるべきです。融資に大きく依存すると、毎月の利息支払いが負担になります。また、このセグメントの価格上昇幅は持続可能ではありません。熱狂的な時期には価格が高騰するかもしれませんが、その後は価格が低迷し、売却が困難になるでしょう。
ティエン氏によると、顧客は土地購入資金を支払う前に、プロジェクトの法的ステータス、つまり各区画に証明書を発行できるかどうかを慎重に確認する必要があるという。現在、多くの土地投資家は、何年も土地購入資金を支払ったにもかかわらず、プロジェクトが法的要件を満たしていないため、いまだに証明書を手にすることができず、「行き詰まっている」状態にあり、顧客と投資家の間で訴訟に発展している。
タウンハウス・ヴィラセグメントは、居住用としても事業拠点としても高い利用価値をもたらし、高価格で賃貸できるという利点から、長年にわたり投資家から高い人気を誇ってきました。これらのプロジェクトは、中心部の主要道路沿いの便利な立地にあることが多く、投資家にとって安定した収益源となっています。
しかし、このセグメントには、数十億から数百億ドンという巨額の投資資金が必要となるというデメリットがあります。この商品ラインの顧客は、主に賃貸またはサーフィンを目的として購入します。特に賃貸物件を希望する投資家は、広い敷地面積を持つ物件を選び、主要道路沿いに位置し、最低でも4㎡×15㎡、地上1階、1～2階建てのアパートを選び、中心部に近い物件を選ぶべきです。そうすることで、賃貸が容易になり、賃料も高くなります。
短期投資家は、居住用と事業用賃貸の両方で、売却しやすいように、面積が狭く価格が安い物件を選ぶべきです。銀行融資は制限し、借りる場合は15年から20年の長期融資パッケージを選ぶべきです。そうすれば、月々の金利が低く、家賃収入で銀行への返済が可能な金額になります。さらに、建設コストの削減と法的リスクの軽減のため、完成後に売却する物件を選び、未完成の物件の購入は避けるべきです。
リゾート不動産は長期投資商品です。通常、この商品を販売する際には、投資家は顧客が投資した商品をリースバックして利用することを約束します。しかし、2020年から現在に至るまで、投資家が商品のレンタル料の支払い義務を履行できないため、多くの購入者は行き詰まっています。さらに、プロジェクトは遅延し、取引が停滞しています。
しかし、ティエン氏は、投資家が投資方法を理解していれば、リゾート不動産セグメントは依然として大きな利益をもたらすと考えています。具体的には、顧客はタウンハウスやヴィラといった大規模プロジェクトの物件に投資し、多くのアメニティや利用可能な物件を揃えるべきです。これらの物件を購入した後、投資家は追加費用をかけて内装を仕上げ、不動産業者と提携して日単位で物件を貸し出すことで、収益化を目指します。
「現在、ファンティエット（ ビントゥアン省）などの地域では、3ベッドルームヴィラの1日あたりの賃料は、平日で400万～600万ドン、週末や祝日は800万～1000万ドン以上です。バリア・ブンタウでは賃料がさらに高く、常に部屋が不足しています。実際、この投資方法は難しくありません。投資家は運営会社に宿泊客の募集、開発、清掃を委任し、利益を運営会社と70対30または60対40で分配するだけです」とティエン氏は述べた。
 |
投資家と支払い方法を選択する
独立系不動産専門家のグエン・ホアン氏によると、不動産投資においては、投資家を慎重に選ぶべきです。なぜなら、投資家はプロジェクトの進捗、品質、効率性に直接責任を負う人物だからです。評判の良い投資家は、プロジェクトが予定通りに完了し、高い品質のコミットメントを保証し、顧客が直面するリスクを最小限に抑えます。
お客様が投資家を慎重に調査しないと、プロジェクトを実行できない投資家に出くわすリスクがあります。一方、評判の良い投資家は、魅力的なインセンティブ政策を数多く提供し、お客様の利益を確保するための最適な条件を整えます。
ホアン氏は、優れた投資家のプロフィールは、これまで参加したプロジェクトの進捗状況と質の両面で評価されると述べました。投資家の能力と評判に関するあらゆる情報がこのプロフィールに反映されるため、投資家のプロフィールを理解することが評価の最も重要な要素となります。
企業の評判は極めて重要です。優れた実績を持つ投資家は、顧客への約束通りにプロジェクトを完了し、評判を築き、市場におけるブランドを確立するために常に全力を尽くします。投資家の「清廉さ」と評判は、不動産の価値を高めることに貢献します。
さらに、投資家の財務状況はプロジェクトの質と規模を左右します。強固な財務基盤を持つ投資家は、高い信頼性をもたらし、プロジェクト実施中の凍結や中止、そして予期せぬ危機を回避します。顧客は、プロジェクト開発の経験を持つ投資家も求めています。
Phu Dong不動産株式会社の営業部長、グエン・ティ・タン・タオ氏は、顧客は銀行の金利サポート、支払いの緩やかな進捗、月々の分割払いサポートなど、優れた支払いポリシーを備えたプロジェクトを選択すべきだと考えています。これにより、顧客は不動産の購入開始直後から投資利益を得ることができ、支払いのたびに経済的負担を負うことなく済みます。
同時に、顧客は不動産を購入する際に銀行の財務レバレッジを活用すべきですが、元金と利息の支払いで経済的負担に直面しないように、返済期間の長いローンパッケージを選択する必要があります。
出典: https://baodautu.vn/batdongsan/cach-dau-tu-bat-dong-san-co-hoi-sinh-loi-cao-d225396.html
コメント (0)