（ダン・トリ） - 法律に違反することなく、譲渡人が土地使用権を取り戻し、譲受人に金銭を返還できるケースが 5 つあります。
手書き文書による土地売買（譲渡）は、土地使用権の譲渡取引ですが、契約書は法律に基づき公証または認証されていません。以前は、この取引形態は比較的一般的でした。様々な理由から、譲渡人は土地使用権を取り戻し、譲受人に代金を返還したいと考えています。
この民事取引が有効となるためには、譲受人との合意、または裁判所に無効を宣言するよう要請する必要があります。
2015年民法および2024年土地法に基づき、手書きの文書で売買された土地の取戻しができるケースは以下のとおりです。
8月1日以降の取引
2024年土地法第27条第3項は、土地使用権、土地使用権、土地附属財産を使用した譲渡、贈与、抵当、出資の契約は、同項b号に規定されている場合を除き、公証または認証を受けなければならないと規定している。
したがって、譲渡人の 1 人以上が不動産業団体である場合に限り、公証または認証を行う必要はありません。
したがって、手書き文書による土地使用権の譲渡は、8月1日までに行われた場合にのみ有効です。8月1日以降に手書き文書で取引された場合は、法的に有効ではありません。
譲渡対象外
土地使用権の譲渡者については、2024年土地法第45条第1項に、組織、世帯、個人は、以下の条件を満たす場合に土地使用権を譲渡する権利があると規定されています。
- 土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書を所持していること。ただし、以下の場合は除く：土地使用権の相続、土地を統合する際の農地の転用、区画の交換、国への土地使用権の寄付、住宅コミュニティ。不動産事業に関する法律の規定に従って不動産プロジェクトの譲渡を受ける外資系経済組織。
- レッドブックを付与されていないが、レッドブックの資格を有する個人世帯は、土地使用権を譲渡、賃貸、転貸したり、土地使用権を使用して資本金を拠出してプロジェクトを実行したりすることが許可されます。
- 土地に紛争がないか、または紛争が管轄の国家機関、裁判所の判決または決定、仲裁決定または裁定によって法的効力を発して解決されている。
- 民事判決執行法の規定に従って、土地使用権は差押えや判決執行を確保するその他の措置の対象とならない。
- 土地使用期間中;
・土地使用権は、法律で定める臨時緊急措置の対象とはなりません。
したがって、上記の条件のうち 1 つでも満たされている場合は、譲渡を無効と宣言するよう裁判所に要請する権利があります (最も一般的なのは証明書のない土地)。
譲受人は、譲渡が認められない場合に該当しないことが必要です。例えば、直接農業を営んでいない個人は、稲作地の譲受を受けることはできません。
土地使用権証明書のサンプル（写真：IT）。
メンバーの同意なしに
2024年土地法が公布され、8月1日に施行されて以来、土地使用権証書（レッドブック）に関する問題が多くの人々の関心を集めています。この法律による変更点の一つは、世帯に発行されたレッドブックが今後は認められなくなることです。
2024年土地法第256条第4項には、8月1日以前に世帯代表者に発行された土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の財産の証明書について、世帯の土地使用権を共有するメンバーに必要がある場合、新しい証明書が発行され、土地使用権を共有するメンバーの名前が完全に記録されることが明記されています。
世帯の土地使用権を共有する構成員が土地使用権証書に氏名を登録する決定は、これらの構成員の合意によるものであり、法律に対して責任を負います。
実際、土地を使用する他の世帯員によって規定された公証または認証された書面による同意なしに、世帯内の人物（以前の世帯主）が土地を他の人に恣意的に譲渡することは非常に一般的です。
天然資源・環境省の通達02/2015第14条第5項は、証明書に氏名が記載されている人物、または民法の規定に従って権限を与えられた人物は、土地を使用している世帯の構成員が書面で合意し、その文書が法律の規定に従って公証または認証されている場合にのみ、土地使用権および土地に付随する資産の所有権に関する契約書または取引文書に署名することができると規定しています。
したがって、土地使用権を共有する構成員が公証または認証された書面による同意を持たずに世帯所有の土地を他人に譲渡した場合、他の構成員は自分の土地使用権を取り戻す権利を有します。
夫婦の共有財産の恣意的な譲渡
2014年婚姻及び家族法第35条第2項によると、夫婦の共有財産である不動産の譲渡には書面による同意が必要です。夫婦が許可なく譲渡した場合、相手方は裁判所に対し、当該取引の無効を宣告するよう請求する権利を有します。
契約書が公証または認証されていない
2024年土地法は、不動産譲渡契約は公証人による認証または証明を受けなければならないと規定しています。つまり、契約が法律の規定に従って公証または証明されていない場合、譲渡は無効となります（2015年民法第129条第2項の規定を除く）。
つまり、当事者の一方または双方が取引における義務の3分の2以上を履行していない場合にのみ、取戻し権が発生します。土地が譲渡可能であり、譲受人が合意金額の3分の2以上を支払っている場合、形式違反を理由に裁判所に土地の無効を宣告するよう申し立てる必要はありません。
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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm
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