WeWork - de 57 milliards de dollars au bord de la faillite

Fondée en 2010 avec l'ambition de créer une nouvelle culture de travail, WeWork a explosé puis décliné en seulement 9 ans et n'a pas pu se relever après la pandémie.

Dix jours avant la fin de l'année 2018, le jet Gulfstream de WeWork, d'une valeur de 60 millions de dollars, décollait de New York à destination d'Hawaï. À bord se trouvaient le cofondateur Adam Neumann et un secret de 20 milliards de dollars : le projet Fortitude, dans lequel Masayoshi Son, PDG de SoftBank, allait porter son investissement à 10 milliards de dollars et racheter la plupart des actions de chaque investisseur, à l'exception de Neumann, pour 10 milliards de dollars supplémentaires.

Ce plan garantissait que WeWork resterait sous le contrôle de la famille Neumann pendant des générations, soutenue par un investisseur fortuné et à la vision de plus en plus ambitieuse. Mais en moins d'un an, le Gulfstream était à vendre, Neumann était démis de ses fonctions et la valeur de WeWork avait été divisée par sept.

Après la pandémie de Covid-19 et l'échec de sa tentative de sauvetage, WeWork s'est retrouvée endettée de plusieurs milliards de dollars et en retard de paiement sur ses obligations. Alors qu'elle était une valeur sûre du capital-risque, le WSJ a rapporté début novembre que cette start-up s'apprêtait à déposer le bilan. Qu'est-il arrivé à WeWork ?

Le rêve de « changer le monde »

En 2010, Adam Neumann et Miguel McKelvey ont utilisé le produit de la vente de leur start-up Green Desk pour cofonder WeWork. Leur vision était de créer un « réseau social physique » susceptible d'attirer les freelances et les travailleurs à domicile.

Le modèle économique de WeWork consiste à louer des immeubles de bureaux (ou des étages individuels) à long terme, puis à les rénover pour les louer. Plutôt que de simplement proposer des espaces flexibles et temporaires, l'entreprise souhaite attirer des clients avec des espaces luxueux et modernes et des services pratiques pour les interactions sociales, les divertissements et la restauration.

Pour les jeunes qui se demandent s'il y a quelque chose de plus beau dans la vie que de rester devant un écran d'ordinateur toute la journée, WeWork propose de la bière, des flippers et des salles de méditation. Neumann prône la création d'une nouvelle culture du travail et bien plus encore, partout. « Nous sommes là pour changer le monde. Rien ne m'intéresse plus », a-t-il déclaré un jour.

Adam Neumann à Shanghai, en Chine, le 12 avril 2018. Photo : Reuters — Adam Neumann à Shanghai, en Chine, le 12 avril 2018. Photo : *Reuters*

En théorie, les coûts de WeWork, y compris les loyers et les frais d'exploitation, devaient être inférieurs à ceux facturés aux locataires, ce qui lui permettrait de dégager des bénéfices. Comme la plupart des startups qui brûlent de l'argent à leurs débuts, Neumann a présenté le nouveau modèle et le marché du coworking à 2 000 milliards de dollars – que The Guardian a ensuite qualifié de surestimé – pour attirer des capitaux.

Il a toujours affirmé qu'il n'avait fallu que 28 minutes au PDG de SoftBank, Masayoshi Son, pour décider d'investir dans WeWork. En 2017, SoftBank et Vision Fund ont investi 4,4 milliards de dollars dans la startup, valorisée à 20 milliards de dollars. En 2018, SoftBank s'est engagé à investir 4,25 milliards de dollars supplémentaires, faisant de WeWork l'une des plus grandes licornes mondiales (startups valorisées à 1 milliard de dollars ou plus).

La « bulle » des valorisations éclate

Le doute planait déjà. En 2017, le Wall Street Journal se montrait sceptique quant à une start-up de 20 milliards de dollars qui se contentait de louer des bureaux. Sans parler de la valorisation de 47 milliards de dollars obtenue lors d'un tour de table privé, ni de l'énorme prédiction de 100 milliards de dollars faite par Morgan Stanley.

Le faste n'a pas duré longtemps. En 2018, lorsque WeWork a fait appel aux marchés obligataires pour emprunter des centaines de millions de dollars, l'entreprise a dû divulguer davantage d'informations sur ses finances. Des documents ont montré que WeWork avait perdu 883 millions de dollars en 2017, malgré un chiffre d'affaires d'environ 886 millions de dollars. Une fuite du Financial Times a révélé que l'année suivante, l'entreprise avait perdu 1,9 milliard de dollars sur un chiffre d'affaires d'environ 1,8 milliard de dollars.

En 2019, WeWork avait dépassé JPMorgan Chase pour devenir le plus grand locataire commercial de New York et contrôlait plus de mètres carrés à Londres que quiconque, à l'exception du gouvernement britannique. Mais les investisseurs ont remis en question ses assises financières fragiles. En octobre de la même année, l'entreprise a abandonné son projet d'introduction en bourse, les investisseurs étant réticents à acheter ses actions. Les banques étaient également réticentes à prêter à WeWork.

Pendant tout ce temps, Neumann était Neumann. Ses voyages en jet privé étaient prétendument liés à des expéditions transfrontalières de marijuana. Sa femme pouvait licencier des employés si elle se sentait mal à l'aise, et l'entreprise a conclu une réunion de licenciement par un concert .

La valorisation de WeWork a finalement chuté, passant d'un pic de 47 milliards de dollars en janvier 2019 à 7 milliards de dollars plus tard dans l'année, lors de son acquisition par le japonais SoftBank. Des milliers d'employés ont été licenciés. Neumann a démissionné et a perçu plus de 700 millions de dollars provenant de la vente d'actions à SoftBank et de versements en espèces.

Fluctuations de la valorisation de WeWork de 2013 à 2020, culminant avec des estimations des institutions financières allant de 8 à 104 milliards de dollars en 2019. Graphique : FT

Ce qui a transformé WeWork, chouchou des capital-risqueurs, en paria, est sans précédent dans tout modèle de croissance et de déclin, et défie également les préoccupations habituelles des investisseurs, telles que les flux de trésorerie futurs, selon une analyse Bloomberg de 2019.

L'analyse soutient que le déclin de WeWork ne peut s'expliquer que de manière abstraite, tout comme son fondateur, Neumann, a convaincu les investisseurs d'investir des dizaines de milliards de dollars dans l'entreprise. Force est de constater que Neumann a su vendre la vision d'une start-up capable de dominer le monde, et non celle d'une entreprise louant des bureaux partagés.

En difficulté après la Covid-19

Lorsque la dynastie Neumann est décédée, Sandeep Mathrani a pris la relève en février 2020. Sous la direction de Mathrani, WeWork est devenue publique en octobre 2021 par le biais d'une fusion avec une société d'acquisition à vocation spéciale (SPAC).

La Covid-19 s'est propagée, faisant craindre une récession économique et des suppressions d'emplois dans le secteur technologique, ce qui pèse sur la demande d'espaces de coworking. Plus généralement, le marché de la location de bureaux a connu des difficultés après la pandémie, les employés étant réticents à retourner au bureau.

Susannah Streeter, responsable des devises et des marchés chez Hargreaves Lansdown, a déclaré que WeWork montrait déjà des signes de « fragilité » avant la pandémie, avec d'importantes pertes et une accumulation de dettes. « Mais la crise de la Covid a mis à mal un modèle économique déjà fragile », a-t-elle ajouté.

Face à ces difficultés, WeWork a déployé des efforts concertés en début d'année pour consolider ses finances et ainsi surmonter la crise. En mars, l'entreprise a conclu un accord de restructuration de sa dette avec SoftBank ainsi qu'avec plusieurs grands prêteurs de Wall Street, dont King Street Capital Management et Brigade Capital Management.

SoftBank a accepté d'échanger environ 1,6 milliard de dollars de dette contre une combinaison de nouvelles dettes et de capitaux propres dans WeWork. Cette transaction a réduit la dette de l'entreprise de plus de 1,5 milliard de dollars.

Dans le cadre de cet accord, WeWork a également bénéficié d'un investissement du fonds Rajeev Misra de SoftBank, One Investment Management, qui a fourni près de 500 millions de dollars en dette à haut rendement. « Le nouveau financement levé et engagé dans le cadre de cette transaction devrait financer intégralement le plan d'affaires de WeWork et lui fournir d'importantes liquidités », avait alors déclaré l'entreprise.

Une succursale WeWork à Londres, au Royaume-Uni, en octobre 2019. Photo : Bloomberg — Une succursale WeWork à Londres, au Royaume-Uni, en octobre 2019. Photo : *Bloomberg*

Mais en mai, après avoir supervisé une restructuration financière, M. Mathrani a brusquement annoncé son départ. En août, WeWork s'interrogeait sur sa capacité à se maintenir à flot, alors que l'entreprise continuait de perdre de l'argent et que sa trésorerie s'amenuisait.

L'entreprise a dépensé 530 millions de dollars au cours des six premiers mois de l'année et dispose d'environ 205 millions de dollars de liquidités, selon un document déposé auprès des autorités boursières. Parallèlement, elle affiche une dette à long terme de 2,9 milliards de dollars et plus de 13 milliards de dollars de loyers, dans un contexte de hausse des coûts d'emprunt et de difficultés de location de bureaux.

Le conseil d'administration a déclaré à l'époque que « les pertes avaient conduit à un nombre croissant de départs de membres... et qu'il existait un doute important quant à la capacité de l'entreprise à poursuivre son activité ».

WeWork a donc présenté des mesures visant à améliorer sa liquidité et sa rentabilité, notamment la réduction des coûts par la restructuration et la renégociation des baux, l'augmentation des revenus par la réduction du taux de désabonnement et l'augmentation des ventes. L'entreprise a indiqué qu'elle chercherait des capitaux supplémentaires par l'émission d'obligations, d'actions ou la vente d'actifs.

Ce mois-ci également, trois membres du conseil d'administration ont démissionné en raison de désaccords majeurs sur la gouvernance et l'orientation stratégique. Quatre nouveaux administrateurs, experts en restructuration financière, ont été nommés pour jouer le rôle de négociateurs auprès des créanciers.

La situation ne s'annonce pas rose. L'action WeWork a chuté de 96 % depuis le début de l'année. En juin, l'entreprise exploitait 777 sites dans 39 pays, dont 30 % aux États-Unis. L'entreprise devra payer environ 10 milliards de dollars de loyers à compter du second semestre de cette année jusqu'à fin 2027, et 15 milliards de dollars supplémentaires à partir de 2028.

Début novembre, des sources ont indiqué au WSJ que WeWork pourrait déposer le bilan (Chapitre 11) dès la semaine prochaine, ouvrant ainsi la voie à une restructuration de ses activités et de sa dette. La loi exige que le plan de restructuration soit approuvé par le tribunal des faillites et les créanciers.

Mais la transformation de WeWork est une autre question. La start-up s'est toujours décrite comme une entreprise « à faibles actifs », c'est-à-dire possédant peu d'actifs physiques. C'est ce qui rend WeWork véritablement unique, et ce, à deux égards.

Premièrement, en louant plutôt qu'en achetant ou en construisant, ils peuvent développer rapidement leur réseau, à condition de disposer de suffisamment de capital pour payer le loyer. Deuxièmement, au-delà du marketing, ils exploitent les avantages de l'aménagement des espaces et de l'environnement de travail pour convaincre leurs clients, qu'il s'agisse de travailleurs indépendants ou d'entreprises en forte croissance ne pouvant se permettre d'agrandir leurs bureaux par les moyens traditionnels.

Mais cette approche « légère en termes d'actifs » présente un inconvénient. Aswath Damodaran, professeur de finance à l'Université de New York, s'est montré sceptique quant au modèle économique de WeWork dès le départ. « Dans les bons moments, vous remplissez votre bâtiment. Dans les mauvais moments, ils partent, et vous vous retrouvez avec un bâtiment vide et un prêt immobilier », a-t-il déclaré.

Phien An ( résumé )

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