M. Nguyen Van Tuan, agent immobilier à Hai Duong , a indiqué que depuis fin 2023, de nombreux investisseurs lui ont demandé, de manière inattendue, de les aider à trouver et à acheter des terrains non soumis à la réglementation, mais sans litige ni infraction. Ces terrains sont généralement très bon marché par rapport aux autres terrains, mais l'achat et la vente se font sur la base de documents manuscrits.
« De nombreuses zones rurales de Hai Duong sont désormais urbanisées, les prix des terrains atteignant parfois près de 20 millions de VND/m². Parallèlement, des terrains situés au même endroit, mais non répertoriés comme « red book », ne coûtent que la moitié, voire le tiers de ce prix », a déclaré M. Tuan.
M. Tuan a cité un terrain de plus de 200 mètres carrés non répertorié dans le district de Cam Giang (Hai Duong), actuellement vendu pour environ 7 millions de VND/m². À environ 500 mètres carrés de là, un autre terrain répertorié est également vendu pour 14 à 15 millions de VND/m².
En prévision de la révision de la loi foncière, de nombreuses personnes cherchent à acheter des terres sans permis. (Illustration : Travail)
Expliquant pourquoi de nombreuses personnes cherchent à acheter des terres sans livre rouge récemment, M. Tuan a déclaré que cela est dû à la psychologie d'anticipation de l'entrée en vigueur de la loi foncière révisée, qui rendra la délivrance des livres rouges plus pratique.
« L'allongement de la période d'utilisation des terres de 10 ans par rapport à l'ancienne réglementation facilite également la délivrance de certificats. Après avoir acheté des terres sans certificat à bas prix, les investisseurs peuvent facilement créer des livres rouges et les revendre à un prix plus élevé pour réaliser un bénéfice », a déclaré M. Tuan.
M. Tran Van Hung, un client de Hanoï, partage cet avis. Il a également raconté qu'avant le Têt, il avait acheté un terrain non inscrit au livre rouge dans le district de Thanh Tri (Hanoï) pour 800 millions de dôngs. Le terrain, d'une superficie de 50 mètres carrés, est habité par la famille du propriétaire depuis 2003.
« Étant donné que la période d'utilisation des terres est prolongée jusqu'en 2014, la délivrance d'un livre rouge pour ces terres sera également plus pratique », a partagé M. Hung.
Cependant, selon M. Hung, établir un livre rouge pour un terrain sans papiers reste compliqué et potentiellement risqué. Ainsi, même si le propriétaire a accepté de réduire le prix de 100 millions de VND en payant en une seule fois, M. Hung a refusé, n'acceptant qu'un acompte de 50 % de la valeur totale et payant le solde lorsque le propriétaire établira le livre rouge et transférera le nom. L'acheteur supportera l'intégralité de ces frais.
« Même si le terrain est bon marché et qu'il est risqué d'y investir, si le terrain est classé dans la zone rouge, il n'aura plus ce prix. Pour investir, il suffit de saisir une opportunité prometteuse et d'accepter le risque », a déclaré M. Hung.
Acheter un terrain sans certificat comporte de nombreux risques. (Photo d'illustration)
À quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’un terrain sans certificat ?
Selon M. Nguyen Van Dinh, expert juridique en droit immobilier, l'article 138 de la loi foncière de 2024 récemment adoptée par l'Assemblée nationale stipule l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés aux terres (appelés « livres rouges ») aux ménages et aux particuliers utilisant des terres sans documents sur les droits d'utilisation des terres sans violer les lois foncières et non dans les cas d'attribution de terres au-delà de l'autorité.
En conséquence, le projet a été élargi, permettant la délivrance de livres rouges pour les cas d'utilisation des terres avant le 1er juillet 2014, désormais confirmés par le Comité populaire au niveau de la commune comme n'ayant pas de litiges, alors les droits d'utilisation des terres seront reconnus.
Ce règlement est actuellement appliqué, prolongeant seulement le délai d'avant le 1er juillet 2004 à avant le 1er juillet 2014, soit 10 ans supplémentaires par rapport à la loi foncière de 2013. Il est à noter que l'article 138 vise à gérer la délivrance de certificats pour les cas qui ne violent pas les lois foncières, n'attribuent pas de terres au-delà des pouvoirs, c'est-à-dire, en substance, qu'il n'y a pas d'acte répréhensible tel qu'un empiètement foncier.
Cette loi concerne principalement les terres léguées par nos ancêtres et utilisées depuis longtemps. Cependant, cela peut être dû au fait que les personnes vivent dans des régions aux conditions socio-économiques difficiles, que leur compréhension de la loi est limitée ou que, n'ayant pas besoin de transférer leurs terres, elles ne s'inscrivent pas pour obtenir un livret rouge.
« Je suis d'accord avec cette expansion pour assurer l'harmonie des intérêts des gens. Le plus important ici est que les gens ne violent pas les lois foncières et ne se voient pas attribuer des terres sans autorisation, leurs droits doivent donc être protégés », a souligné M. Dinh.
Toutefois, selon M. Dinh, en réalité, il ne sera pas facile de mener à bien la délivrance des livres rouges aux citoyens.
Par exemple, si les gens ne soumettent toujours pas les documents nécessaires pour mener à bien les procédures d’octroi de certificats de droits d’utilisation des terres, les agences d’État n’ont aucune base pour mener à bien ces procédures.
En outre, certains cas où des terres avaient été précédemment attribuées par le Comité populaire de la commune, ce qui constituait un cas d'attribution de terres au-delà des pouvoirs, ont également rencontré des difficultés pour demander des livres rouges.
En outre, la procédure de demande au Comité populaire au niveau de la commune de confirmer que la terre n'est pas en litige se pose également dans les cas où il existe des litiges civils entre les utilisateurs de la terre (généralement les cas où la terre est transférée par l'intermédiaire de plusieurs personnes par le biais de documents manuscrits ou les cas où les parents laissent un héritage ou donnent des droits d'utilisation de la terre à leurs enfants mais il existe des conflits ou des disputes entre les enfants sur les droits d'héritage...).
En ce qui concerne le contrat d'achat et de vente par dépôt, M. Dinh a déclaré que la transaction de dépôt pour transférer les droits d'utilisation des terres comme ci-dessus est légale, et non contraire à la loi, cependant, les parties doivent clairement convenir par écrit, signer un contrat de dépôt avec des termes détaillés et spécifiques sur les droits et obligations des parties.
Les informations auxquelles les clients doivent prêter attention sont les informations sur le terrain transféré ; le montant du dépôt et la forme du transfert du dépôt ; le prix et la forme du transfert du droit d'utilisation du sol et les conditions de paiement ; les obligations financières lors de la délivrance des livres rouges à la partie A et qui est responsable de cette obligation ; la période d'exécution du contrat ; les responsabilités de la partie A et de la partie B si elles ne remplissent pas leurs obligations (montant de la pénalité de dépôt) ; les droits et obligations des parties...
Conformément à la loi, les contrats de dépôt ne sont pas soumis à l'authentification notariée. Cependant, pour les contrats de grande valeur, les parties devraient opter pour la notarisation afin de garantir leurs droits et d'éviter tout litige. La livraison et la réception des dépôts doivent également être effectuées par l'intermédiaire de la banque, avec un procès-verbal de livraison et de réception.
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