La mentalité attentiste est sur le point d'être levée, les appartements à l'ouest de Hanoi « dominent les ondes », de combien les prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville augmenteront-ils après ajustement ?

Le marché continue de se redresser lentement et régulièrement avec des résultats qui s'améliorent progressivement ; le nombre d'appartements vendus à Hanoi a augmenté de plus de 200 %, la liste des prix ajustés des terrains à Ho Chi Minh-Ville ne représente qu'environ 70 % du prix du marché... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

D'ici fin 2024, le processus de reprise du marché immobilier vietnamien aura clairement progressé. (Photo : Linh An)

Le marché se redresse progressivement

Selon batdongsan.com.vn , Mme Pham Thi Mien, directrice adjointe de l'Institut de recherche et d'évaluation du marché immobilier du Vietnam (Association des courtiers immobiliers du Vietnam), le marché immobilier vietnamien se redresse durablement.

Selon Mme Mien, grâce à de nombreux facteurs positifs, en attendant l'adoption des nouvelles lois, le marché immobilier vietnamien poursuivra sa reprise durable avec des résultats progressivement meilleurs. D'ici la fin de l'année, le processus de reprise du marché immobilier vietnamien aura nettement progressé.

Le directeur adjoint de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (Association vietnamienne des courtiers immobiliers) a souligné que sur la base d'une croissance économique dépassant le scénario établi, le crédit échappant à la situation « sombre », le niveau des taux d'intérêt des prêts reste bas, le décaissement des investissements publics continue d'être encouragé ; la loi foncière de 2024, la loi sur le logement de 2023, la loi sur les affaires immobilières de 2023 et la clause 2, article 209 de la loi sur les établissements de crédit entreront en vigueur à partir du 1er août, 5 mois plus tôt que la décision précédente, ce qui aura un impact positif, contribuant à promouvoir la reprise et le développement du marché immobilier.

L'entrée en vigueur des lois mettra fin à l'attentisme. Les promoteurs de projets se lanceront dans une course contre la montre pour se défaire de l'autorité de gestion de l'État. Les investisseurs seront plus confiants dans le lancement de leurs produits, favorisant ainsi l'investissement immobilier grâce aux liquidités dues aux banques. Les courtiers et les sociétés de services de courtage amélioreront activement leurs capacités, recruteront du personnel, perfectionneront leurs connaissances et se conformeront aux nouvelles réglementations.

Selon Mme Mien, en attendant l'adoption des nouvelles lois, le marché immobilier poursuivra sa reprise lente et durable, avec des résultats en amélioration progressive. D'ici la fin de l'année, la reprise du marché immobilier vietnamien progressera nettement. Les résultats continueront d'être différenciés par segment et par région, mais avec un niveau de différenciation plus uniforme.

Le prix ajusté des terrains à Ho Chi Minh-Ville ne représente qu'environ 70 % du prix du marché.

Dans l'après-midi du 29 juillet, au Centre de presse de Hô Chi Minh -Ville (HCMV), une conférence de presse a été organisée pour fournir des informations sur l'ajustement de la liste des prix des terrains conformément à la clause 1, article 257 de la loi foncière de 2024.

Selon le représentant du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Hô Chi Minh-Ville, le projet de liste des prix des terrains ajustée a augmenté d'environ 7 fois par rapport à la liste des prix des terrains figurant dans la décision n° 02/2020/QD-UBND du 16 janvier 2020 du Comité populaire de la ville. Cependant, la liste des prix des terrains selon la décision 02/2020/QD-UBND du 16 janvier 2020 doit être multipliée par le coefficient d'ajustement des prix des terrains de 3,5 fois lorsqu'elle est utilisée. Par conséquent, en fait, la liste des prix des terrains ajustée n'a cette fois-ci augmenté que d'environ 2,5 fois, en conséquence, le prix des terrains selon la liste des prix des terrains ajustée prévue ne correspond qu'à 70 % du niveau des prix du marché.

Français Par exemple, le prix du terrain sur la rue Dong Khoi, Nguyen Hue, District 1 selon la Décision 02/QD-UBND est de 162 millions de VND/m2 (égal au niveau maximum du cadre des prix du terrain selon la Loi foncière de 2013). En 2021, le Comité populaire de la ville a approuvé le prix spécifique du terrain (prix du marché) pour une maison au rez-de-chaussée à 680 millions de VND/m2, si calculé par interpolation, le prix du terrain dans cette zone équivaut à 970 millions de VND/m2. Maintenant, la liste ajustée des prix du terrain prévue pour la rue Dong Khoi, Nguyen Hue est de 810 millions de VND/m2, ce qui est cohérent avec le niveau général de la zone.

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, après une évaluation préliminaire, le groupe le plus touché est celui des ménages et des particuliers qui font l'objet d'une conversion d'affectation des terres et d'une reconnaissance de leurs droits d'utilisation des terres. Cependant, si l'on compare la loi foncière de 2013 à celle de 2024, les cas d'utilisation stable des terres avant le 15 octobre 1993 ne sont pas soumis à des frais d'utilisation des terres ; si la superficie dépasse la limite, les frais sont perçus conformément à la liste des prix des terres de 2005. Les autres cas d'utilisation des terres sont examinés en fonction de l'origine et de la période d'utilisation des terres afin d'obtenir un taux de perception approprié.

Selon le projet de décret sur la perception des redevances foncières et des loyers fonciers que le gouvernement s'apprête à publier, le taux de perception sera évalué sur une période allant de 10 % à 50 % du tarif foncier ajusté prévu. De plus, les utilisateurs fonciers appartenant à des familles de personnes méritantes, des personnes méritantes et des ménages pauvres seront exonérés de redevances foncières conformément à la réglementation gouvernementale.

« Ainsi, la proposition d'ajustement de la liste des prix fonciers rapproche effectivement le prix réglementé des terrains du prix du marché commun, contribuant ainsi à l'équité et à la transparence pour les utilisateurs fonciers et évitant des pertes pour le budget de l'État. L'utilisation des terres sera ainsi plus économique. Dans un avenir proche, le gouvernement ajustera les niveaux de perception (en pourcentage) en fonction de la situation réelle, limitant ainsi les hausses soudaines de recettes », a déclaré un représentant du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Le marché immobilier de Hanoi montre des signes positifs d'offre et de demande

Le rapport sur le marché immobilier de Hanoï pour le deuxième trimestre 2024, récemment publié par Cushman & Wakefield, indique qu'au cours des six premiers mois de 2024, le marché immobilier de Hanoï a affiché des signes positifs, tant du point de vue de l'offre que de la demande. Environ 10 800 nouveaux appartements ont été mis en vente, soit près de trois fois plus qu'à la même période l'an dernier.

Au deuxième trimestre 2024, environ 7 600 appartements ont été mis en vente, soit une hausse de 140 % en glissement trimestriel et de 155 % en glissement annuel. Cette évolution significative est principalement due au lancement de nouveaux projets d'appartements en zones urbaines intégrées, tels que Vinhomes Ocean Park et Vinhomes Smart City. L'Ouest a représenté environ 59 % de l'offre d'appartements neufs au cours des six premiers mois de 2024, et les projets de milieu de gamme ont continué de dominer le marché, représentant environ 90 % de l'offre.

Environ 10 900 appartements ont été vendus au premier semestre 2024, soit une hausse de 216 % sur un an. Au deuxième trimestre 2024, les ventes d'appartements neufs à Hanoï ont atteint environ 7 400 unités, en hausse de 110 % sur un trimestre et de 147 % sur un an. Le prix moyen du logement a atteint près de 2 640 USD/m², en hausse de 11 % sur un trimestre et de 30 % sur un an.

Selon les experts de Cushman & Wakefield, la croissance des ventes au premier semestre 2024 s'explique par la rareté de l'offre ces dernières années. Les projets récemment lancés, bénéficiant d'un statut juridique transparent, d'investisseurs réputés, de politiques de vente attractives et de prestations complètes, ont enregistré des performances commerciales positives. La plupart de ces projets proviennent de grandes zones urbaines intégrées de l'Ouest.

La demande croissante d'appartements à Hanoï est alimentée par la demande croissante de logements, conjuguée à la croissance démographique et à l'immigration. De plus, la demande d'investissement revient progressivement vers le secteur immobilier dans un contexte d'instabilité économique.

Les prix des appartements primaires continuent d'augmenter en raison de la rareté de l'offre. Cette hausse des prix est également due au fait que l'offre de logements de milieu et haut de gamme représente 98 % de l'offre neuve, tandis que l'offre d'appartements abordables reste limitée.

Sur le marché immobilier de Hanoï, environ 9 500 nouveaux appartements devraient être construits au second semestre 2024. La majeure partie de cette offre sera concentrée dans la région Ouest, bénéficiant de son emplacement stratégique et de ses infrastructures bien établies. De plus, au second semestre 2024, l'offre devrait rester concentrée dans des zones urbaines intégrées telles que Vinhomes Ocean Park et Vinhomes Smart City.

À partir de 2025, les districts suburbains, notamment Dong Anh, Gia Lam, Ha Dong, Hoai Duc, Hoang Mai, Long Bien et Thanh Tri, devraient dominer l'offre future d'appartements grâce au développement des infrastructures et aux initiatives d'urbanisme du gouvernement. Les districts de Dong Anh et Gia Lam devraient notamment devenir des districts d'ici 2025, contribuant ainsi à l'offre attendue des grandes zones urbaines intégrées telles que Vinhomes Co Loa, Vinhomes Ocean Park et BRG Smart City.

Au cours des six premiers mois de 2024, le marché immobilier de Hanoï a affiché des signes positifs, tant au niveau de l'offre que de la demande. (Photo : Ke Toai)

Cas d'évacuation d'urgence d'immeubles d'habitation à partir du 1er août

Le gouvernement vient de publier le décret 98 détaillant un certain nombre d'articles de la loi modifiée sur le logement relative à la rénovation et à la reconstruction des immeubles d'habitation, en vigueur à compter du 1er août.

Selon le décret, cinq cas de relogement des propriétaires et des utilisateurs d'immeubles d'habitation sont prévus. Deux d'entre eux nécessitent un relogement urgent et trois nécessitent un relogement conformément au plan d'indemnisation et d'aide à la réinstallation.

Plus précisément, les deux cas où les immeubles d’habitation doivent être relocalisés d’urgence sont ceux endommagés par un incendie, une explosion ou des catastrophes naturelles ou des attaques ennemies qui ne répondent plus aux conditions de sécurité pour une utilisation continue.

Dans ce cas, l'agence de gestion provinciale doit soumettre au Comité populaire provincial une décision de relocalisation urgente dans les 3 jours suivant la conclusion selon laquelle l'immeuble d'appartements n'est pas éligible à une utilisation continue.

La décision doit clairement indiquer l'emplacement de l'immeuble à reloger d'urgence, le lieu d'hébergement temporaire, la méthode, le coût et la durée du relogement, ainsi que les responsabilités des organismes et personnes concernés. Si le propriétaire de l'immeuble ne déménage pas, l'agence de gestion fera exécuter la décision dans un délai maximum de 7 jours ouvrables à compter de la date de la décision d'exécution.

3 cas d'immeubles d'habitation doivent également être relocalisés conformément au plan d'indemnisation et d'accompagnement à la réinstallation.

Premièrement, les principales structures porteuses de l'immeuble sont dans un état de danger général, risquent de s'effondrer et ne remplissent pas les conditions d'utilisation continue.

Deuxièmement, l'immeuble est gravement endommagé. Les infrastructures techniques de prévention et de lutte contre les incendies, d'approvisionnement en eau et d'assainissement, de traitement des eaux usées, d'électricité et de circulation interne ne répondent pas aux normes et réglementations techniques en vigueur ou risquent de devenir dangereuses. Ces ouvrages doivent être démolis afin de garantir la sécurité des propriétaires et des occupants de l'immeuble et de répondre aux exigences de rénovation et d'embellissement urbains.

Enfin, l'immeuble présente une structure endommagée, notamment les fondations, les colonnes, les murs, les poutres et les chevrons, qui ne répondent plus aux exigences d'une utilisation normale. Ces bâtiments ne relèvent pas des deux cas de démolition mentionnés ci-dessus, mais doivent être rénovés et construits simultanément, conformément au plan approuvé.

Les propriétaires et les utilisateurs d'immeubles d'habitation pourront bénéficier d'un hébergement temporaire sous diverses formes : fonds de relogement disponibles, fonds de logement appartenant à des actifs publics locaux, achat de logements commerciaux ou investissement dans la construction de logements de relogement grâce aux fonds du budget local, aux fonds d'investissement pour le développement et aux fonds locaux de développement du logement (le cas échéant). De plus, les propriétaires peuvent être rémunérés pour organiser eux-mêmes leur logement.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html