Ce soupir résigné vient d'un jeune reporter – qui a un emploi stable et un revenu moyen – mais qui n'ose toujours pas rêver d'un endroit où s'installer dans la capitale.
Cette obsession devient une réalité courante pour des millions de jeunes dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô-Chi-Minh-Ville, où les prix moyens des appartements ont atteint des sommets inimaginables.
Selon le ministère de la Construction , les prix des appartements à Hanoï ont augmenté de 40 à 50 % par rapport à l'année précédente en 2024 seulement, et de nombreux projets ont même enregistré une hausse encore plus importante. À Hô-Chi-Minh-Ville, les prix sont tout aussi élevés, avec une hausse moyenne de 20 à 30 %.
Six mois plus tard seulement, les appartements modestes construits il y a dix ans ont atteint 70 à 80 millions de VND/m². Les appartements de luxe peuvent atteindre 150 millions de VND/m², et certains logements affichent même des prix supérieurs à 200 millions de VND/m².
Ce prix est non seulement hors de portée des jeunes, mais il met également en péril la classe moyenne.
Il est nécessaire de clarifier la notion de « prix foncier du marché » et de la distinguer de « prix spéculatif » ou de « prix de bulle ». Photo : Hoang Ha
Cette situation, selon un économiste , a poussé le temps d’accumulation nécessaire pour acheter une maison jusqu’à… 60 ans – soit le double du seuil de 30 ans que le FMI considère comme un signe de bulle immobilière.
En d’autres termes, avec le revenu moyen actuel, un Vietnamien passera toute sa vie à travailler sans pouvoir posséder une maison, sans parler des frais de subsistance, de l’éducation des enfants ou de tout autre choc financier de la vie.
Début juillet, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a averti qu'il y aurait de « grandes fluctuations » dans les prix des terrains dans les temps à venir, car de nombreuses localités publieront de nouvelles listes de prix des terrains, conformément à la loi foncière de 2024.
Où la frénésie des prix des terrains va-t-elle continuer ?
Pourquoi les prix de l’immobilier augmentent-ils si rapidement ?
La loi foncière de 2024 exige que les tarifs fonciers locaux soient « proches des prix du marché ». Ce nouvel outil censé refléter fidèlement les valeurs du marché légalise malheureusement la fièvre foncière engendrée par la spéculation et les enchères manipulées.
Pourquoi donc?
Qu'est-ce que le prix du marché ? Aujourd'hui, ce que l'on appelle le « prix du marché » est souvent établi à partir de transactions virtuelles, de poussées spéculatives à court terme, de prix d'enchères anormalement élevés et de lots individuels gonflés, puis appliqué à l'ensemble de la zone.
De plus, la flambée des prix des terrains a entraîné une augmentation de tous les impôts, taxes et frais connexes. Les entreprises qui souhaitent modifier l'affectation des terrains, les particuliers qui souhaitent séparer ou fusionner des parcelles, ou même simplement construire des maisons, sont tous soumis aux coûts fonciers.
Il existe de nombreux cas où il est impossible de modifier l'usage d'un droit sur son propre terrain parce que l'on ne peut pas se permettre l'énorme différence financière.
Tout le monde est pris dans la spirale des prix fonciers : les gens n’ont plus les moyens d’acheter des maisons ; les entreprises n’ont plus la motivation d’investir. Par conséquent, l’économie perd une importante source d’énergie, tant au niveau de la consommation que de la production.
Les prix excessivement élevés des terrains ont éliminé les incitations, au lieu de devenir une ressource pour le développement.
Lors de la conférence de bilan des trois années de mise en œuvre de la Résolution 18 et de la première année de mise en œuvre de la Loi foncière de 2024, qui s'est tenue le matin du 10 juillet, le Premier ministre Pham Minh Chinh a souligné d'importants goulots d'étranglement : les procédures de récupération, d'attribution et de location des terres sont encore lentes ; l'évaluation des terres manque de transparence ; les enchères sont exploitées pour manipuler les prix ; les politiques de financement foncier n'ont pas été pleinement institutionnalisées.
En particulier, selon le Premier ministre, le rôle de l'État en tant que représentant de la propriété foncière pour l'ensemble du peuple n'a pas été clairement établi, ce qui conduit à la situation où « celui qui détient le pouvoir détient la terre » et « celui qui fixe le prix détermine l'ensemble du marché ».
Lors de cette conférence, les délégués ont également admis franchement que la connaissance du régime de propriété publique des terres « est encore limitée ».
En réalité, le contenu du régime de propriété publique des terres n'a pas été clarifié. L'État en est le propriétaire représentatif, mais en réalité, seuls quelques organismes – voire un groupe de fonctionnaires – ont le droit de déterminer directement toutes les questions foncières : de l'aménagement du territoire à l'évaluation, en passant par l'attribution des terres et le changement d'affectation. Lorsque ce pouvoir n'est pas strictement encadré, la terre peut facilement devenir un outil au service des intérêts locaux.
La discrimination foncière constitue également une injustice majeure. Des investisseurs étrangers ou des entreprises « privilégiées » peuvent se voir attribuer des terres à bas prix, même avec des incitations complètes. Parallèlement, la plupart des entreprises privées nationales doivent acheter des terres à des prix exorbitants et supporter toutes sortes de coûts « liés au marché ». Cela fausse l'environnement des affaires, entraîne une utilisation inefficace de la terre – une ressource particulière – et entraîne un grave gaspillage.
Que faire lors de la modification de la loi foncière ?
Premièrement, il est nécessaire de clarifier la notion de « prix foncier du marché » et de la distinguer de « prix spéculatif » ou de « prix de bulle ». Les listes de prix fonciers ne peuvent pas être issues d'enchères irrégulières ou de transactions manipulées, mais doivent être basées sur des données de transactions réelles, des moyennes à long terme et faire l'objet d'un suivi indépendant.
Deuxièmement, le rôle de l'État – en tant que représentant de la propriété foncière populaire – doit être spécifiquement institutionnalisé. L'État n'est pas seulement celui qui fixe les prix, mais aussi celui qui garantit l'équité. Les politiques d'attribution et de tarification des terres doivent être publiques, transparentes et dotées d'un mécanisme clair de suivi social.
Troisièmement, il est nécessaire de réformer en profondeur les politiques de financement foncier. Les prix élevés du foncier ne peuvent servir d'outil pour accroître les recettes budgétaires. Si l'État souhaite tirer des ressources du foncier, cette réforme doit s'accompagner de réformes globales de l'évaluation foncière, de la fiscalité foncière et des incitations à l'investissement, fondées sur les principes d'équité et d'efficacité.
Quatrièmement, l'aménagement du territoire doit être établi selon un modèle de gouvernement à deux niveaux, avec une vision à long terme et étroitement lié à la stratégie de développement socio-économique. Les bases de données foncières doivent être complétées et interconnectées, créant ainsi une base pour le suivi et la prise de décisions éclairées.
Enfin – et c’est le plus important – il faut rendre à la terre sa juste place : une ressource spéciale, qui ne peut être valorisée par les marchés spéculatifs, ne peut être déformée par des décisions de demande et de don.
La récente 12e Conférence centrale, session XIII, a clairement indiqué que l'amendement de la loi foncière doit viser à « assurer la transparence, l'équité, l'efficacité et l'harmonie des intérêts entre l'État, la population et les entreprises ». Il ne s'agit pas seulement d'une orientation politique, mais d'une promesse de justice pour des millions de personnes qui regrettent leur rêve de sédentarisation.
Sans une action rapide et décisive, le rêve de posséder une maison restera un luxe pour toute une génération ; l’accès à la terre pour la production et les affaires sera hors de portée des entreprises vietnamiennes.
Il s'agit d'un problème lié à l'ensemble du système d'allocation des ressources injuste et non marchande, et pas seulement au marché immobilier. La loi foncière révisée doit répondre à ces exigences.
Vietnamnet.vn
Source : https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html
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