Comment la méthode d’évaluation foncière est-elle réglementée ?

Principes, bases et méthodes de l'évaluation foncière

Le président de l'Assemblée nationale, Vuong Dinh Hue, a signé la promulgation de la loi foncière (loi n° 31/2024/QH15). Cette loi (modifiée) définit le régime foncier, les pouvoirs et responsabilités de l'État, représentant la propriété foncière de l'ensemble du peuple et gérant uniformément les terres, le régime de gestion et d'utilisation des terres, ainsi que les droits et obligations des citoyens et des utilisateurs des terres sur le territoire vietnamien.

L'article 158 précise notamment les principes, les fondements et les méthodes d'évaluation foncière. Plus précisément, l'évaluation foncière doit respecter les principes suivants : méthode d'évaluation foncière conforme aux principes du marché ; strict respect des méthodes, de l'ordre et des procédures d'évaluation foncière ; garantie d'honnêteté, d'objectivité, de publicité et de transparence ; garantie de l'indépendance des organismes de conseil en évaluation foncière, du Conseil d'évaluation des prix fonciers, du Conseil spécifique d'évaluation des prix fonciers et des organismes ou personnes compétents décidant des prix fonciers ; garantie de l'harmonie des intérêts entre l'État, les utilisateurs fonciers et les investisseurs.

Les bases de l'évaluation foncière comprennent : l'objectif de l'utilisation des terres pour l'évaluation ; la durée de l'utilisation des terres. Pour les terres agricoles attribuées par l'État aux ménages et aux particuliers conformément à la limite d'attribution des terres agricoles, les terres agricoles situées dans la limite de transfert des terres, la durée de l'utilisation des terres n'est pas basée sur ; les informations d'entrée pour l'évaluation foncière selon les méthodes d'évaluation foncière ; d'autres facteurs affectant les prix des terres ; les réglementations légales applicables au moment de l'évaluation foncière.

Dialogue - Loi foncière (modifiée) : Comment la méthode d'évaluation foncière est-elle réglementée ? — L'évaluation foncière doit garantir l'honnêteté, l'objectivité, la publicité, la transparence... (Photo : Huu Thang).

Français Les informations d'entrée pour l'évaluation foncière selon les méthodes d'évaluation foncière spécifiées au point c, clause 2 du présent article comprennent : les prix des terrains enregistrés dans la base de données foncière nationale, la base de données nationale des prix ; les prix des terrains enregistrés dans les contrats de transfert des droits d'utilisation des terres ; le prix remporté lors de l'enchère des droits d'utilisation des terres après avoir rempli les obligations financières ; les prix des terrains collectés par le biais d'enquêtes et de sondages dans les cas où il n'existe pas d'informations sur les prix des terrains spécifiées aux points a et b du présent article ; les informations sur les recettes, les dépenses et les revenus provenant de l'utilisation des terres.

Les méthodes d'évaluation foncière comprennent : La méthode de comparaison est mise en œuvre en ajustant le prix des parcelles de terrain ayant le même objectif d'utilisation du terrain, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, en remportant l'enchère des droits d'utilisation du terrain lorsque le gagnant de l'enchère a rempli ses obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère en analysant et en comparant les facteurs affectant le prix du terrain après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) pour déterminer le prix du terrain à évaluer ;

La méthode du revenu est mise en œuvre en prenant le revenu net annuel moyen par superficie divisé par le taux d'intérêt moyen de l'épargne des dépôts à terme de 12 mois en dong vietnamien dans les banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du total des actions avec droit de vote dans la zone provinciale pendant 03 années consécutives jusqu'à la fin du trimestre le plus récent avec des données avant le moment de l'évaluation foncière ;

La méthode de l'excédent est mise en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément à l'aménagement du territoire et à la planification détaillée de la construction approuvés par l'autorité compétente ;

La méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain consiste à multiplier le prix du terrain indiqué dans le barème par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est déterminé en comparant le prix du terrain indiqué dans le barème avec le prix du marché.

Français Les cas et conditions d'application de la méthode d'évaluation foncière sont stipulés comme suit : La méthode de comparaison est appliquée pour évaluer le cas où il y a au moins 03 parcelles de terrain ayant la même destination d'utilisation du sol, certaines similitudes dans les facteurs affectant le prix du terrain transféré sur le marché, remportant l'enchère des droits d'utilisation du sol lorsque le gagnant de l'enchère a rempli les obligations financières conformément à la décision de gagner l'enchère ;

La méthode des revenus est appliquée à l'évaluation dans les cas où le terrain ou le terrain agricole ou non agricole n'est pas un terrain résidentiel et le terrain ou le terrain à évaluer ne remplit pas les conditions d'application de la méthode de comparaison, mais les revenus et les dépenses liés à l'utilisation du terrain peuvent être déterminés en fonction de l'usage du terrain évalué ;

La méthode du surplus est appliquée pour évaluer les terrains et les superficies de terrains destinés à des projets d'investissement qui ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison ou de la méthode du revenu mais qui permettent d'estimer le revenu total de développement et le coût total de développement du projet ;

La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer spécifiquement l'indemnisation lorsque l'État récupère des terrains dans les cas de récupération de plusieurs terrains adjacents ayant la même destination d'utilisation et dont les prix des terrains ont été spécifiés dans la liste des prix des terrains mais ne remplissent pas les conditions d'application de la méthode de comparaison.

Les méthodes d'évaluation foncière spécifiées à l'article 5 du présent article seront utilisées pour déterminer les prix spécifiques des terrains et élaborer les barèmes de prix. Si les méthodes d'évaluation foncière visées aux points a, b et d de l'article 5 du présent article sont appliquées pour déterminer les prix spécifiques des terrains et que les résultats sont inférieurs aux prix indiqués dans le barème, les prix indiqués dans ce barème seront utilisés.

Le choix de la méthode d'évaluation foncière est proposé par l'organisme qui effectue l'évaluation foncière et décidé par le Conseil d'évaluation foncière spécifique.

Réglementation des prix des terrains

L'article 159 de la loi foncière prévoit le barème des prix fonciers. Ce barème s'applique notamment aux cas suivants : calcul des redevances foncières lorsque l'État reconnaît le droit d'usage des terrains résidentiels aux ménages et aux particuliers ; modification de l'affectation des terrains aux ménages et aux particuliers ; calcul du loyer foncier lorsque l'État loue des terrains et perçoit un loyer annuel ;

Calcul de l'impôt foncier ; calcul de l'impôt sur le revenu issu du transfert du droit d'utilisation des terres pour les ménages et les particuliers ; calcul des frais de gestion et d'utilisation des terres ; calcul des amendes pour infractions administratives dans le secteur foncier ; calcul de l'indemnisation de l'État pour les dommages causés dans la gestion et l'utilisation des terres.

Dialogue - Loi foncière (modifiée) : Comment la méthode d'évaluation foncière est-elle réglementée ? (Figure 2). — La liste des prix des terrains est établie en fonction de la zone et de l'emplacement (Photo : Huu Thang).

Calcul des droits d'utilisation des terres et des loyers fonciers lorsque l'État reconnaît des droits d'utilisation des terres sous forme d'attribution de terres avec perception de droits d'utilisation des terres, de bail foncier avec perception d'un loyer foncier unique pour toute la durée du bail pour les ménages et les particuliers ;

Calcul du prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres lorsque l'État attribue ou loue des terres dans les cas où des parcelles ou des zones de terrain ont été investies dans des infrastructures techniques conformément à une planification de construction détaillée ; calcul des frais d'utilisation des terres dans les cas où les terres sont attribuées sans vente aux enchères des droits d'utilisation des terres aux ménages et aux particuliers ; calcul des frais d'utilisation des terres dans les cas où les maisons appartenant à l'État sont vendues aux locataires actuels.

La liste des prix des terrains est établie en fonction de la superficie et de l'emplacement. Pour les zones disposant de plans cadastraux numériques et d'une base de données des prix fonciers, la liste des prix est établie pour chaque parcelle en fonction de la superficie de valeur et de la parcelle standard.

Le Comité populaire au niveau provincial doit élaborer et soumettre au Conseil populaire au même niveau pour décision la première liste des prix des terrains à promulguer et à appliquer à partir du 1er janvier 2026. Chaque année, le Comité populaire au niveau provincial est chargé de soumettre au Conseil populaire au niveau provincial pour décision les ajustements, les amendements et les suppléments à la liste des prix des terrains à promulguer et à appliquer à partir du 1er janvier de l'année suivante.

S'il s'avère nécessaire d'ajuster, de modifier ou de compléter la liste des prix des terrains au cours de l'année, le Comité populaire provincial est chargé de la soumettre au Conseil populaire provincial pour décision.

L'agence provinciale de gestion foncière est chargée d'assister le Comité populaire provincial dans l'organisation de l'élaboration, de l'ajustement, de la modification et de la mise à jour de la liste des prix fonciers. Durant la mise en œuvre, l'agence provinciale de gestion foncière est autorisée à faire appel à un cabinet de conseil en prix fonciers pour élaborer, ajuster, modifier et compléter la liste des prix fonciers .

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