Des projets qui « changent discrètement de nom et de propriétaire »

Vente pas chère... toujours content

Le long de la rue Nguyen Huu Tho (district de Nha Be, Hô-Chi-Minh-Ville), si auparavant les noms de maîtres d'ouvrage tels que Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland … étaient nombreux, ils ont progressivement disparu. On les retrouve aujourd'hui remplacés par des entreprises étrangères comme Phu My Hung (Taïwan), GS (Corée du Sud) et Keppel Land (Singapour). Les changements de noms et de propriétaires entre entreprises nationales et étrangères se font discrètement mais rapidement. Parmi eux, de nombreux projets sont transférés à des prix exceptionnellement bas.

De nombreux projets ont été acquis par Keppel Land.

Le dirigeant d'une société immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré avoir dû vendre certains de ses plus beaux projets à Keppel Land afin de rembourser le capital et les intérêts à la banque. Interrogé sur le prix de vente, il a déclaré avec tristesse que si le prix du marché était de 10 dongs, il le vendrait désormais à un partenaire étranger pour seulement 6 dongs.

« Actuellement, les entreprises nationales n'ont plus d'argent pour mettre en œuvre leurs projets. Même si elles en avaient, elles n'oseraient pas le faire, car personne n'est sûr de pouvoir vendre leurs produits dans la situation actuelle. Elles ne peuvent ni avancer ni reculer. Alors elles vendent juste pour se rassurer », dit-il en claquant la langue, incapable de cacher sa tristesse.

Cette personne a également admis que c'était regrettable, mais que, dans un contexte de paiement sans revenus, si le projet restait en l'état, les intérêts bancaires seraient « engloutis » en un ou deux ans ; le vendre à bas prix était donc une bonne chose. Selon cette personne, tous les projets ne sont pas financés par des entreprises étrangères. Elles privilégient uniquement les projets légaux. Il convient de noter que, du fait de leur contrôle sur les entreprises nationales « assoiffées d'argent », les entreprises étrangères exercent une pression pour acquérir des projets à bas prix.

« Ma famille a un pot de riz. Quand on n'en a plus, on doit emprunter à nos voisins. Mais on ne peut l'emprunter qu'une ou deux fois, et ensuite ils manquent de riz, et nous aussi, car on n'a plus d'autre choix. C'est pourquoi certaines entreprises ferment en six mois, d'autres en neuf mois, d'autres en un an. Alors maintenant, même si le prix est bas, on doit tout vendre pour avoir de l'argent et acheter du riz pour survivre », a expliqué cette personne avec amertume.

En réalité, il suffit d'observer la réalité pour constater que de nombreux projets célèbres ont changé de nom, changeant ainsi de propriétaires. Simplement, les entreprises ne le font pas savoir. Même Novaland Group, une grande marque du marché immobilier, a dû vendre plusieurs de ses projets au Gamuda Land Group de Malaisie.

Les difficultés durent depuis trop longtemps et l'absence de signes positifs de résultats est telle que de nombreuses entreprises cherchent désespérément des partenaires pour se vendre. Le dirigeant d'un important groupe immobilier de Hô-Chi-Minh-Ville a déploré avoir proposé ses projets à des partenaires étrangers à bas prix, mais personne ne les a achetés et personne n'a coopéré pour investir, faute de procédures légales et de paiement des droits d'utilisation du terrain. À l'instar du groupe DK, qui travaille depuis près d'un an avec un partenaire japonais pour solliciter un apport en capital ou vendre le projet. DK sera responsable de l'ensemble du processus de vente, même si les bénéfices sont répartis selon le ratio d'apport. Cependant, la transaction n'a pas encore été finalisée et l'entreprise est dans l'expectative. Incapable de vendre ses produits, sans revenus et sans appel à la coopération, ce groupe se trouve dans une situation difficile sans précédent. « Presque tout le personnel est parti, le projet est en suspens, le risque de faillite est très élevé malgré l'importance des actifs », a déploré le dirigeant.

Soutenir les entreprises leaders

M. Huynh Phuoc Nghia, directeur du Centre d'économie , de droit et de gestion (Université d'économie de Hô-Chi-Minh-Ville), a déclaré que la cession d'actifs par les entreprises nationales à des entreprises étrangères a de nombreuses conséquences pour la société et l'économie, notamment en réduisant, voire en supprimant, leurs contributions. De plus, il faudra cinq, voire dix ans, pour se rétablir comme avant la crise, car les actifs s'évaporent trop. Bien qu'aucune étude ne précise clairement le montant des pertes subies par les entreprises, on peut estimer que la perte d'actifs peut atteindre 20 à 30 %, voire 50 % de leur valeur.

« À première vue, beaucoup pensent que le rachat d'actions par des entreprises étrangères permettra aux entreprises nationales de disposer de davantage de fonds pour continuer à investir, ce qui peut contribuer à la reprise du marché. Après la crise, cela peut contribuer à une plus grande transparence du marché et à une législation plus complète. Mais en réalité, il a fallu de nombreuses années aux entreprises nationales pour se forger une image suffisamment compétitive face aux partenaires étrangers. Aujourd'hui, après une acquisition, la vente d'actifs à bas prix est très pénible. Le gouvernement doit donc envisager de lever les obstacles pour chaque entreprise et chaque projet afin de minimiser cette situation », a déclaré M. Nghia.

Les problèmes d'approbation des politiques d'investissement pour les logements commerciaux, les logements sociaux et les obligations d'entreprises relèvent de l'autorité du gouvernement. Les terrains publics, les redevances d'utilisation du sol et la délivrance des livres roses relèvent de l'autorité des collectivités locales. Les projets temporairement suspendus pour examen, accès au crédit, réduction des taux d'intérêt et des impôts… si tous ces problèmes sont résolus et que des injections de capitaux sont réalisées, cela créera des liquidités pour le marché et résoudra les difficultés des entreprises.

M. Le Hoang Chau

M. Pham Lam, vice-président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a également reconnu qu'il a fallu de nombreuses années au Vietnam pour se doter de grandes entreprises immobilières telles que Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland et Hung Thinh… Ces entreprises leaders sur le marché ont un impact non seulement sur l'immobilier, mais aussi sur de nombreux autres secteurs, tels que le crédit, la construction, les matériaux de construction, la main-d'œuvre, l'aménagement intérieur et les produits en bois. Par conséquent, lorsque les entreprises rencontrent des difficultés, il est essentiel de mettre en place une orientation et un mécanisme innovant pour les soutenir, notamment les entreprises leaders, dans leur redressement. Car leur redressement entraînera d'autres entreprises, secteurs et l'économie dans son ensemble. Parallèlement, cela contribuera à relancer des projets « cliniquement morts », limitant ainsi le gaspillage. En particulier, les ressources que les entreprises nationales ont investies pendant de nombreuses années ne tomberont pas entre les mains d'entreprises étrangères à bas prix.

Observant avec douleur l'acquisition de projets par des entreprises étrangères à bas prix, le président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a rappelé qu'en 2007, année de l'adhésion du Vietnam à l'OMC, les entreprises étrangères avaient afflué au Vietnam. Cependant, à cette époque, il ne craignait pas que des entreprises ou des projets immobiliers soient acquis par des étrangers. En réalité, dans de nombreux secteurs, les entreprises nationales ont non seulement conservé des parts de marché, mais ont même éclipsé les entreprises étrangères. Cependant, au troisième trimestre 2022, pour la première fois, l'HoREA a mis en garde contre le risque d'acquisition de certaines grandes entreprises immobilières et de projets de grande valeur par des étrangers. En règle générale, la plus grande société immobilière vietnamienne transfère un projet de 1,5 milliard de dollars à un partenaire étranger à un prix très bas. Actuellement, de nombreux grands projets et sociétés immobilières vietnamiens ont également été acquis par des étrangers, détenant jusqu'à 49 % des parts.

Les entreprises étrangères sillonnent le marché immobilier vietnamien à la recherche des meilleurs projets, à des prix inférieurs aux coûts. Une société étrangère m'a conseillé de leur présenter les projets qu'elles proposent. Nous devons accepter cette réalité, car les entreprises et le marché sont très fragiles et ont un besoin urgent de capitaux. Pour maîtriser ce problème, une solution fondamentale consiste à renforcer la résilience et la solidité des entreprises nationales en général, y compris les entreprises immobilières. Il s'agit notamment de lever les obstacles à chaque niveau, au niveau gouvernemental, ministériel et local, afin que les entreprises puissent mettre en œuvre leurs projets, instaurer la confiance des clients, favoriser la liquidité et assurer leur redressement », a souligné M. Chau.

Lien source: https://thanhnien.vn/nhung-du-an-am-tham-thay-ten-doi-chu-185230602230353681.htm