Les prix des appartements à Hanoi continuent de grimper, le district de Thanh Oai verse un acompte pour la vente aux enchères de terrains, les acheteurs restent vigilants pour éviter les risques

Les prix des appartements à Hanoi continuent d'augmenter, la fièvre foncière est principalement une astuce des spéculateurs pour gagner de l'argent, 7 cas de changement d'affectation des terres sans autorisation... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Alors que la plupart des autres segments et types de biens immobiliers ont vu leur intérêt diminuer en mai 2024, les appartements de Hanoi ont été le seul segment à connaître une croissance avec un taux d'intérêt de 9 %. (Photo : Linh An)

Les prix des appartements à Hanoi continuent d'augmenter

Les données de Batdongsan.com.vn montrent qu'après trois mois consécutifs de forte croissance au premier semestre 2024, le marché des appartements à Hanoï a commencé à ralentir en avril 2024. Plus précisément, en avril 2024, le niveau d'intérêt et le nombre d'annonces pour les appartements à Hanoï ont diminué respectivement de 30 % et 2 %. Cependant, ce déclin n'a duré qu'en avril ; à partir de mai, les appartements à Hanoï ont progressivement retrouvé leur forme.

Alors que la plupart des autres segments et types de biens immobiliers ont vu leur intérêt diminuer en mai 2024, les appartements à Hanoï ont été le seul segment à progresser, avec un taux d'intérêt de 9 %. Comparé à mai, le taux d'intérêt est resté stable en juin 2024.

En fait, après un peu plus d'un mois de stagnation, de fin mai 2024 à aujourd'hui, les prix des appartements continuent d'atteindre un nouveau niveau. Cela signifie que les prix des appartements à Hanoï continuent d'augmenter.

Français Par exemple, selon une enquête de Batdongsan.com.vn, dans le projet Vinhomes Smart City, les appartements d'une chambre + 1, selon le bâtiment, l'emplacement et l'orientation du balcon, étaient vendus entre 2,4 et 2,6 milliards de VND/appartement fin avril et début mai 2024, mais le prix demandé actuel pour ce type d'appartement est de 2,7 à 2,8 milliards de VND/appartement. De même, les studios sont vendus entre 1,8 et 1,9 milliard de VND, soit une augmentation moyenne de 150 à 200 millions de VND par appartement par rapport à juin 2024. Les appartements de 2 chambres, 2 salles de bain ou 3 chambres, 2 salles de bain dans ce projet ont également augmenté de 200 à 250 millions de VND par rapport à il y a environ 2 mois.

Le projet Gemek a également vu son prix passer de 2,7 à 2,8 milliards de VND pour les appartements de deux chambres et deux salles de bain à 2,75 à 2,9 milliards de VND/appartement. Ce projet propose notamment des appartements de deux chambres et deux salles de bain, dont le prix est supérieur à 3 milliards de VND/appartement.

Les appartements Nam Trung Yen, principalement des appartements anciens de deux chambres, ont également vu leur prix augmenter, passant de 2,8 à 3 milliards de VND/appartement à 3,1 à 3,4 milliards de VND/appartement. Les appartements de deux chambres et deux salles de bain du projet Handiresco ont également augmenté, passant de 4 à 4,2 milliards de VND/appartement en mai à 4,3 à 4,5 milliards de VND/appartement.

L'augmentation moyenne de 250 à 300 millions de VND/appartement se produit également avec des projets sur la rue Le Van Luong tels que Hanoi CenterPoint, Times Tower, Golden Palace ou des appartements situés sur l'axe Trung Hoa - Nhan Chinh.

Pourquoi le district de Thanh Oai, à Hanoi, a-t-il soudainement arrêté les ventes aux enchères de terrains ?

Le district de Thanh Oai (Hanoï) a arrêté la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 57 parcelles de terrain dans la zone de Dam, village de Muc Xa, commune de Cao Duong, et a restitué l'argent pour les documents d'achat et les dépôts des clients, invoquant la nécessité de re-déterminer le prix de départ.

La société Truong Son Joint Stock Auction Company, organisatrice de la première vente aux enchères de terrains du district de Thanh Oai pour 57 parcelles de terrain dans la commune de Cao Duong le 17 août, a soudainement annoncé l'arrêt de l'organisation de la vente aux enchères et le remboursement de l'argent des documents d'achat et des dépôts aux clients.

La société ci-dessus a déclaré que l'unité avait reçu un avis du Centre de développement du fonds foncier du district de Thanh Oai avec le contenu « Arrêtez d'organiser la première vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 57 parcelles de terrain dans la zone de Dam, village de Muc Xa, commune de Cao Duong, district de Thanh Oai, Hanoi ».

La raison est que le Comité populaire du district de Thanh Oai a redéterminé le prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour 114 parcelles de terrain dans la commune de Cao Duong conformément à la décision du Comité populaire de la ville de Hanoi.

Auparavant, selon l'annonce, 57 parcelles de terrain dans la zone du hameau de Muc Xa, commune de Cao Duong, avaient des superficies allant de 74,63 à 134,69 m2, au prix de départ de 8 097 millions de VND/m2.

Avec le prix de départ ci-dessus (hors taxes, frais et charges), l'acompte pour les terrains varie de près de 121 à 218 millions de VND.

On sait qu'en août, le district de Thanh Oai n'organisera aucune autre vente aux enchères de terrains.

Le 10 août, le district de Thanh Oai a organisé une vente aux enchères de 68 lots de terrains dans la zone de Ngo Ba, village de Thanh Than, commune de Thanh Cao. Cette vente a suscité un vif intérêt auprès des investisseurs immobiliers et du public, le prix adjugé étant 7 à 8 fois supérieur au prix de départ. Le prix de départ, compris entre 8,6 et 12,5 millions de VND/m², a dépassé les 100 millions de VND/m².

Beaucoup pensent que si cette vente aux enchères a attiré autant d'investisseurs, c'est grâce à son prix de départ très bas. Avec un tel prix, les investisseurs n'ont qu'à déposer 20 %, soit environ 200 millions de VND.

Risque de l'acheteur

Le marché immobilier a récemment connu de fortes fluctuations de prix, notamment dans le segment des appartements, suivi par les projets immobiliers et les terrains en zone rurale. Cependant, avec une multiplication par six à huit, comme l'indiquent les résultats des récentes enchères dans le district de Thanh Oai, le marché est jugé trop dynamique, voire anormal, tant en termes de prix remportés que de nombre de participants.

Selon les données réelles et le site web Batdongsan.com.vn, le prix des terrains résidentiels dans certains villages de la commune de Thanh Cao, district de Thanh Oai, au deuxième trimestre 2024, n'est que d'environ 27 à 30 millions de VND/m². Ce prix a augmenté d'environ 80 %, passant d'environ 15 millions de VND/m² en 2020 à près de 30 millions de VND/m² en 2024. Ainsi, l'enchère gagnante du 10 août est 2,3 à 3,7 fois supérieure au prix de vente courant actuel.

Ou à travers une enquête récente sur les prix des terrains dans certains quartiers de banlieue de Hanoi, bien que les prix des terrains aient augmenté, en particulier dans les localités se préparant à devenir des quartiers ou des emplacements avec des avantages en matière de développement des infrastructures, il n'y a pas eu d'augmentation irréaliste comme le phénomène des enchères foncières à Thanh Oai.

Par exemple, lors de la vente aux enchères de terrains fin juin dans le district de Me Linh, les résultats des enchères gagnantes n'ont pas changé radicalement avec un prix gagnant allant de 20 à 40 millions de VND/m2, tandis que le district de Me Linh a encore de la marge de développement avec le système d'infrastructures allant des ponts aux Ring Road 4, Ring Road 3,5... De même, dans le district de Thach That, les prix des terrains dans certains beaux endroits de la commune de Binh Yen n'ont récemment augmenté que de quelques millions de VND/m2, même s'il existe de nombreuses informations utiles affectant le marché immobilier...

Au vu des faits susmentionnés, de nombreux experts estiment que la récente ruée foncière est principalement une manœuvre des spéculateurs et des courtiers pour s'enrichir. De nombreux groupes de personnes ayant acquis des terres dans la région utilisent les enchères pour faire grimper les prix et créer un terrain plus élevé. Si les lots mis aux enchères ne peuvent être vendus, ils perdent leurs dépôts et, conformément à la réglementation, les participants aux enchères doivent verser un dépôt de 20 % de la valeur totale du terrain ou de la superficie, calculée au prix de départ.

Selon les données en ligne de Batdongsan.com.vn, le marché immobilier de Hanoï a enregistré de fortes fluctuations d'intérêt au cours des six premiers mois de 2024. Le segment des terrains et des terrains résidentiels est en phase de reprise après avoir atteint un creux en 2023, avec une hausse des recherches de 118 % par rapport à la même période l'an dernier. Les maisons individuelles, les maisons de ville et les villas ont progressé respectivement de 33 %, 27 % et 9 %. Dans les quartiers périphériques, Dong Anh a enregistré la plus forte hausse d'intérêt (104 %), Quoc Oai (101 %), Gia Lam (95 %), Hoai Duc (79 %) et Thach That (48 %).

Les experts expliquent ce phénomène par la crainte d'une hausse des prix de l'immobilier après l'entrée en vigueur des lois foncières de 2024, des lois sur les affaires immobilières de 2023 et des lois sur le logement de 2023. Par ailleurs, l'annonce selon laquelle Hanoï s'efforce de créer cinq nouveaux districts d'ici 2030 (Dong Anh, Hoai Duc, Gia Lam, Thanh Tri et Dan Phuong) attire également l'attention de nombreux investisseurs sur les terrains de ces localités.

M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, prévoit qu'à partir du deuxième trimestre 2025, le marché foncier commencera à connaître une reprise majeure, tandis que les « vagues » actuelles ne sont que localisées dans certaines zones. Par conséquent, les investisseurs doivent étudier attentivement le marché et se renseigner sur les fluctuations de prix grâce à des sources d'information objectives.

De plus, face à la hausse excessive des prix de l'immobilier par rapport à leur valeur réelle, certains experts estiment que manipuler le marché immobilier pour créer des prix virtuels est très dangereux et affecte directement les acheteurs, à l'instar de manipuler le marché boursier. Cela engendre un marché immobilier opaque et instable, sans que l'État ne prévoie de sanctions sévères.

Les gens s'attendent à ce que les prix de l'immobilier baissent à un niveau acceptable avec l'entrée en vigueur prochaine des nouvelles politiques de gestion et réglementations. C'est la solution pour ceux qui ont vraiment besoin d'accéder rapidement à la propriété, comme l'objectif du gouvernement .

En cas de changement d'affectation du sol, aucune autorisation n'est requise.

La loi foncière de 2024 prévoit de nombreux autres cas de changement d'affectation des sols sans autorisation à compter du 1er août 2024.

7 cas de changement d'affectation des sols sans autorisation

Conformément aux dispositions de la clause 3 de l'article 121 de la loi foncière de 2024, s'il ne relève pas des 7 cas suivants visés à la clause 1 de l'article 121 de la loi foncière de 2024, il ne sera pas nécessaire de demander l'autorisation de modifier le but d'utilisation à l'autorité compétente.

Plus précisément, ces cas sont les suivants : conversion de terres rizicoles, de terres forestières à usage spécial, de terres forestières de protection, de terres forestières de production en d’autres types de terres du groupe des terres agricoles ; conversion de terres agricoles en terres non agricoles ; conversion d’autres types de terres en terres d’élevage concentré lors de la mise en œuvre de projets d’élevage concentré à grande échelle.

Conversion de terres non agricoles attribuées par l'État sans droits d'utilisation du sol en d'autres types de terres non agricoles attribuées par l'État avec droits d'utilisation du sol ou bail foncier ; Conversion de terres non agricoles qui ne sont pas des terres résidentielles en terres résidentielles.

Conversion de terrains destinés à la construction d'ouvrages publics, de terrains utilisés à des fins publiques à des fins commerciales en terrains de production non agricoles et terrains commerciaux; Conversion de terrains de production non agricoles et de terrains commerciaux qui ne sont pas des terrains commerciaux ou de service en terrains commerciaux ou de service.

La conversion de l’utilisation des terres doit être conforme à la planification.

Les changements d’affectation des sols doivent toujours être conformes à la planification et être approuvés par les autorités compétentes, ce qui est clairement stipulé dans l’article 116 de la loi foncière de 2024.

En conséquence, le Comité populaire du district où se trouve le terrain est l'autorité compétente pour approuver la conversion de l'usage du terrain.

Superficie de conversion d'utilisation des terres en 2024

Actuellement, la loi foncière de 2024 ne contient aucun document stipulant la superficie maximale et la limite de conversion des terres à des fins d'utilisation.

La limite d'utilisation du sol dépend des besoins de la personne souhaitant modifier l'usage du sol. Cependant, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement examinera les documents, la nécessité de modifier l'usage du sol et vérifiera le terrain et la planification afin de déterminer si la limite peut être entièrement modifiée.

Les plans annuels d’aménagement du territoire au niveau du district sont prescrits par les autorités compétentes.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-tiep-tuc-nong-ly-do-huyen-thanh-oai-tra-tien-coc-dau-gia-dat-nguoi-mua-tinh-tao-tranh-rui-ro-282864.html