Le fardeau de l’augmentation continue des prix de l’immobilier pousse de nombreuses personnes dans une spirale d’endettement bancaire.

Les experts affirment que dans un contexte de hausse continue des prix de l’immobilier, les acheteurs doivent calculer soigneusement lorsqu’ils empruntent auprès des banques pour éviter de tomber dans une spirale d’endettement.

Épée à double tranchant

M. Tran Ngoc Thien (quartier de Hoang Mai, Hanoi ) a déclaré : « Mi-2022, voyant que les prix de l'immobilier commençaient à augmenter fortement, lui et sa femme ont décidé d'acheter un appartement de 75 m² dans le quartier de Vinh Tuy pour 3,35 milliards de VND. Si je ne décidais pas de l'acheter tout de suite, j'avais peur que les prix de l'immobilier continuent d'augmenter », a-t-il expliqué, expliquant pourquoi il a payé en plein milieu de la « tempête ».

Mais à cette époque, ne disposant que d'environ 800 millions de VND, il a accepté d'emprunter le solde à la banque à un taux d'intérêt préférentiel de 0 % pendant les deux premières années. Selon l'accord, M. Thien devait verser à l'avance 25 % de la valeur de l'appartement, soit environ 850 millions de VND, et emprunter les 2,5 milliards de VND restants à la banque sur une période de 30 ans.

Les deux premières années, grâce au prêt à taux zéro, les mensualités étaient fluides. Cependant, la situation a commencé à changer à partir de mi-2024.

À l'approche de la période de paiement des intérêts réels, le taux d'intérêt variable a grimpé en flèche à 12 % par an, portant le capital et les intérêts à rembourser mensuellement à plus de 30 millions de VND. M. Thien a alors été profondément choqué. Après quelques mois de difficultés, le coût de la vie est devenu de plus en plus élevé, ce qui l'a conduit à ne pas pouvoir rembourser sa dette pendant six mois consécutifs.

Le prêt a immédiatement été transféré au groupe des créances douteuses et la banque a envoyé une mise en demeure demandant la remise des actifs pour procédure de liquidation. M. Thien était inquiet et ne dormait pas bien en raison du risque de pertes importantes.

Heureusement, grâce au soutien de sa famille et de ses amis, M. Thien a pu rembourser la totalité de ses dettes en souffrance et payer par anticipation les intérêts et le capital pour les trois prochains mois, prouvant ainsi le retour de la trésorerie. Grâce à cela, le prêt a été restitué au groupe 1, évitant ainsi le risque de perdre la maison.

La hausse continue des prix de l'immobilier a contraint de nombreuses personnes à emprunter de l'argent auprès des banques pour acheter un logement. (Illustration : Minh Duc)

Selon M. Thien, début 2025, le taux d'intérêt reviendra à 9 %, mais ses paiements mensuels d'intérêts et de capital seront toujours d'environ 22 à 23 millions de VND.

« Même si le taux d'intérêt a baissé, le montant de plus de 20 millions de VND par mois représente toujours un lourd fardeau, car l'emploi de ma femme est actuellement difficile et ses revenus ont diminué. Notre salaire mensuel sert donc presque exclusivement à rembourser le prêt bancaire. Nous devons emprunter auprès de nos proches pour couvrir nos frais de subsistance et autres dépenses », a confié M. Thien.

Pas aussi chanceuse que M. Thien, Mme Nguyen Huong Lan (quartier de Tu Liem, Hanoi) a déclaré qu'elle venait de décider de vendre l'appartement qu'elle avait acheté il y a deux ans pour payer la banque car elle n'avait pas les moyens de payer le principal et les intérêts chaque mois.

Mme Lan a raconté avoir acheté un appartement de 65 m² pour plus de 3 milliards de VND. Elle disposait d'un milliard de VND et avait emprunté plus de 2 milliards de VND à la banque. Elle a acheté au fur et à mesure et a bénéficié d'une aide à taux zéro jusqu'à l'obtention du logement. La première année, elle a dû rembourser plus de 20 millions de VND par mois, capital et intérêts. À cette époque, elle et son mari ont décidé de réduire leurs dépenses afin d'économiser suffisamment pour rembourser la banque.

Cependant, depuis fin 2024, le mari de Mme Lan a perdu son emploi et toute la famille dépend de son salaire de 18 millions de VND. « Avec mes revenus, même si je jeûne et dépense moins, ce n'est pas suffisant pour payer les intérêts bancaires », a déclaré Mme Lan.

Finalement, après de nombreuses nuits blanches, Mme Lan a discuté avec son mari de la possibilité de vendre leur maison actuelle pour rembourser le prêt bancaire, économiser l'argent restant, puis le couple est retourné louer une maison.

« Même si je dois louer une maison, je n'ai plus la pression de rembourser des prêts bancaires. Les intérêts bancaires mensuels suffisent à ma famille pour louer un vieil appartement », a expliqué Lan.

Comment éviter la spirale de la dette

Selon le Dr Nguyen Tri Hieu, expert en banque et en finance, l'effet de levier financier est un outil important pour aider les gens à accéder au logement, mais s'il n'est pas utilisé correctement, il peut devenir une spirale d'endettement.

M. Hieu recommande aux acquéreurs de ne pas emprunter plus de 80 % de la valeur du bien, tout en veillant à ce que leurs mensualités ne dépassent pas 50 % de leur revenu net. Plus important encore, ils devraient constituer un fonds de réserve pouvant couvrir 6 à 12 mois de dettes afin d'éviter les risques en cas de chômage ou de perte de revenus.

De plus, M. Hieu recommande aux jeunes d'évaluer soigneusement leur capacité de remboursement avant de prendre la décision d'emprunter, afin d'éviter la peur de rater quelque chose (FOMO) qui peut facilement les conduire au piège d'emprunter au-delà de leurs moyens. Il est essentiel de dresser un tableau des revenus et des dépenses et de tester des scénarios de fluctuations des revenus et des taux d'intérêt pour évaluer la sécurité du prêt.

Les experts conseillent aux acheteurs de maison d’examiner attentivement les taux d’intérêt flottants et d’équilibrer leurs revenus avant d’emprunter auprès des banques. (Illustration : Minh Duc).

« L'effet de levier financier est une arme à double tranchant. S'il n'est pas bien contrôlé, les emprunteurs peuvent facilement s'endetter, voire être contraints de vendre leur maison lorsque le marché baisse ou que leurs revenus sont instables », a analysé M. Hieu.

M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a également déclaré que les acheteurs de logements qui empruntent auprès des banques doivent équilibrer leurs revenus après la période de taux d'intérêt préférentiel. Après cette période, le taux d'intérêt devra augmenter d'une marge de 2 à 3 %, voire plus, selon la banque.

Selon M. Quyet, les taux d'intérêt, selon les mécanismes du marché, sont parfois imprévisibles au cours des deux ou trois prochaines années et peuvent dépasser 10 %, ce qui est très risqué. Par conséquent, avant d'emprunter, il est nécessaire de calculer soigneusement ses revenus et sa capacité de remboursement après deux ou trois ans, afin d'éviter un déficit budgétaire familial.

De nombreuses prévisions suggèrent qu'avec l'augmentation de la demande de crédit, les taux d'intérêt sur les dépôts et les prêts devraient augmenter l'année prochaine. Par conséquent, les taux d'intérêt sur les prêts pourraient atteindre 11 à 12 % par an au cours des années suivantes.

Outre les taux d'intérêt, les conditions contractuelles doivent également être étudiées attentivement. Une lecture inadéquate du contrat peut entraîner des frais cachés, tels que des frais de remboursement anticipé ou des conditions d'ajustement du taux d'intérêt après la promotion.

« Pour éviter les erreurs, les acheteurs de maison doivent soigneusement évaluer leur capacité à rembourser le prêt et avoir un plan d'urgence pour des événements tels que la perte d'emploi, la maladie, etc. », a conseillé M. Quyet.

M. Tran Minh Nhat, investisseur de longue date à Hanoï, a également indiqué que de nombreuses banques ont récemment lancé des politiques attractives pour attirer les clients. Certaines proposent des taux d'intérêt extrêmement avantageux, de l'ordre de 6 à 7 %, mais uniquement pour une durée de 3 à 6 mois.

À l'issue de la période préférentielle, le taux d'intérêt sera variable, fixé au taux de base majoré d'une marge de 3,5 % par an. Il est à noter que la plupart des banques appliquent le taux de base en remplacement du taux d'intérêt des dépôts à terme à 12 mois pour calculer la marge, déterminant ainsi le taux d'intérêt final du prêt que les clients doivent payer.

Au final, avec un taux d'intérêt de base moyen de 8,2 à 9 %/an, majoré de la marge, les taux d'intérêt des prêts immobiliers oscillent toujours autour de 12,5 à 13 %/an (après la période de flottement). Sans compter que certaines banques facturent également des « surcoûts » supplémentaires, tels que des frais d'assurance et des frais d'échéance, qui s'élèvent à environ 2 à 3 %/an.

M. Nhat a déclaré que parmi les investisseurs comme lui, de nombreux acheteurs de logements se sont retrouvés accablés de dettes après l'expiration de la période préférentielle. Dans de nombreux cas, après la hausse du taux d'intérêt flottant à 13-14 %, le fardeau était trop lourd et ils ont dû vendre des actifs pour rembourser leur dette.

Source : https://baolangson.vn/ganh-gia-nha-lien-tuc-tang-cao-nhieu-nguoi-roi-vao-vong-xoay-no-ngan-hang-5053725.html