Bien que la fourchette d'ajustement des prix de chaque localité soit différente, les experts affirment que le marché immobilier sera affecté, en particulier les entreprises opérant dans ce domaine.
Les exigences pratiques exigent que la nouvelle liste de prix des terrains ajustée soit conforme à la loi foncière de 2024 et aide le marché à devenir plus transparent, visant à l'équité dans le calcul des prix des terrains, résolvant les problèmes des personnes dont les terres sont récupérées, contribuant à accélérer les progrès du déblaiement des sites dans de nombreux projets, en particulier pour les projets clés...
Cependant, de nombreuses entreprises ont fait part de leur grande nervosité, retenant même leur souffle, dans l'attente de la publication de la nouvelle liste de prix des terrains, en raison des prévisions d'augmentation des coûts du projet ou de l'augmentation des charges liées aux redevances foncières, auparavant calculées temporairement selon l'ancien prix. Quant aux acheteurs de logements, ils demeurent inquiets et préoccupés par la hausse trop rapide des prix de l'immobilier ces derniers temps, une hausse qui pourrait perdurer…
M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes et membre du groupe de travail sur les études de marché de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que le marché est confronté à un certain nombre de problèmes concernant les obligations financières liées aux terrains du projet, notamment les frais d'utilisation des terrains, le loyer foncier, les taxes, les frais et les charges liés aux terrains.
Certains marchés immobiliers ne se sont pas encore redressés. Utiliser des données d'entrée pour déterminer les prix des terrains au cours des deux dernières années, qui pourraient coïncider avec la période où le marché immobilier était encore en pleine effervescence, est déraisonnable et conduira facilement à des prix fonciers incohérents avec la réalité actuelle.
En particulier, les récentes violations des estimations de prix, qui ont entraîné des pertes pour le budget de l'État, ont conduit de nombreuses localités à « fuir » leurs responsabilités et à craindre des risques juridiques. Elles choisissent souvent d'approuver des prix fonciers élevés ou de retarder leur approbation par souci de sécurité.
Par conséquent, les projets dont le prix du terrain a été approuvé tôt sont souvent plus élevés que le prix du terrain, ce qui nuit à l'efficacité des entreprises, voire à leur rentabilité. Parallèlement, les projets dont le prix du terrain n'a pas été fixé sont bloqués et en retard, a soulevé M. Chung.
Partageant le même point de vue, M. Nguyen Van Loi, directeur de la société par actions immobilière Dat Vang, a déclaré que par le passé, de nombreux projets avaient remporté des enchères à des prix élevés, en raison de pratiques consistant à payer des prix plus élevés puis à renoncer aux acomptes, à ne pas payer le prix de l'adjudication, voire à négliger les risques et à remplir les obligations lors de l'enchère pour légaliser l'adjudication. L'objectif était de « gonfler les prix », de créer un niveau de prix « virtuel » pour « gonfler » les prix des terrains de la région à des fins lucratives.
Bien que les autorités soient intervenues pour inspecter les lieux, cette mesure vise principalement à garantir la transparence et la légalité du processus d'enchères et est peu susceptible d'interférer avec les prix du marché. Dans une économie de marché, les parties impliquées dans la transaction respectent le principe de l'accord mutuel et peuvent donc annuler complètement le dépôt sans justification. D'autant plus que le Vietnam ne dispose d'aucun document juridique définissant clairement le comportement spéculatif et inflationniste actuel comme base de traitement, a analysé M. Loi.
Avant que les localités ne publient de nouvelles listes de prix des terrains, les experts et les entreprises souhaitent prendre en compte le calendrier et calculer soigneusement pour éviter les « impacts inverses ».
M. Ngo Quang Phuc, directeur général du groupe Phu Dong, a déclaré que la publication de la nouvelle liste des prix fonciers aurait un impact plus ou moins important sur le marché immobilier. Cependant, la meilleure solution pour limiter la hausse des prix de l'immobilier est que l'État soutienne les entreprises en raccourcissant les procédures juridiques pour les projets, en augmentant l'offre de logements abordables et sociaux, ce qui stabilisera les prix de vente. Il s'agit également d'une solution efficace pour contribuer à stabiliser et à développer durablement le marché, a-t-il estimé.
En évaluant le marché immobilier en 2025, les experts estiment que les terrains et les appartements seront deux segments prometteurs en termes de liquidité et de potentiel de croissance des bénéfices. Cependant, les experts préviennent que, malgré son fort potentiel, l'investissement foncier comporte également des risques.
Actuellement, les prix des terrains augmentent sans raison dans de nombreuses régions. Entre 2018 et 2022, les prix des terrains dans le district de Ha Dong ( Hanoï ) ont été multipliés par 2,25, passant de 40 millions de VND à 90 millions de VND/m², dépassant désormais largement la barre des 100 millions de VND/m². À Hanoï, les terrains situés dans les zones suburbaines, comme le périphérique 4, deviennent une priorité. Le nombre d'investisseurs à la recherche de terrains a augmenté de 30 % par rapport aux trimestres précédents, principalement à Soc Son, Me Linh, Thanh Oai, Dan Phuong… De nombreux investisseurs s'invitent mutuellement à acheter, anticipant une forte augmentation des prix des terrains une fois les infrastructures achevées.
Non seulement les terrains devraient faire des vagues, mais le segment des appartements conserve également son attractivité, avec une forte hausse des prix comme par le passé. Selon les prévisions de One Housing, distributeur immobilier haut de gamme, l'offre d'appartements devrait être multipliée par près de trois en 2025-2026 par rapport à 2023. Plus précisément, environ 23 000 appartements devraient être lancés en 2025. Cependant, la plupart des appartements se situent encore dans les segments moyen et haut de gamme. Par conséquent, la demande de logements abordables n'est pas satisfaite.
Nguyen Hoai An, directeur de CBRE Hanoi, prédit que les prix des appartements ne baisseront pas, mais augmenteront lentement, d'environ 5 à 8 %. Dans un contexte d'offre axée sur le segment haut de gamme, les personnes ayant de réels besoins en matière de logement et disposant de revenus moyens continueront de « rêver ». Le déséquilibre entre les segments affectera notamment les décisions d'investissement et la liquidité du marché.
Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/du-bao-dien-bien-thi-truong-bat-dong-san-khi-co-bang-gia-dat-moi/20241114085004793
Comment (0)