Les entreprises ont du mal à réduire les prix des logements en raison de coûts non précisés

Responsabilité commune non encore exercée

Ces derniers temps, le gouvernement ainsi que les ministères, en particulier le ministère de la Construction, ont continuellement trouvé des solutions pour éliminer les difficultés et les lacunes du marché immobilier.

L'un des principaux enjeux soulignés par le Premier ministre et demandés à plusieurs reprises aux autorités et aux acteurs du secteur immobilier est la nécessité de restructurer les segments et de réduire les prix des produits. L'objectif est de faciliter l'accès au logement et de remédier aux difficultés du marché.

Immobilier - HoREA : Les entreprises peinent à réduire les prix de l'immobilier en raison de coûts non précisés — HoREA estime que depuis 2020 jusqu'à aujourd'hui, le marché immobilier est tombé en difficulté et la segmentation du marché a été déphasée, provoquant un déséquilibre dans les produits de logement.

Cependant, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que les entreprises immobilières n'ont pas encore mis en œuvre activement et efficacement les exigences ci-dessus.

Plus précisément, selon M. Chau, pour les projets de logements de milieu et haut de gamme, certains investisseurs ont réduit les prix de vente grâce à des remises, des promotions et des politiques après-vente avantageuses pour les clients, mais peu significatives. Cette solution vise également à ancrer les prix des logements pour le projet.

Le président de l'HoREA a déclaré que l'augmentation des prix des logements, en plus de l'augmentation des coûts de construction, des matériaux, de la main-d'œuvre, des coûts financiers et de gestion, comprend également des dépenses non nommées pour imprévus.

La valeur des réserves n'est pas négligeable, car elles ne sont pas incluses dans le coût de l'investissement. Cependant, l'investisseur inclut ce montant dans le prix de vente, et l'acheteur doit le supporter.

En outre, il existe des cas où le projet visait initialement des logements abordables ou de milieu de gamme, mais a ensuite été modifié par l'investisseur vers un segment supérieur, voire qualifié de logement de luxe, pour maximiser les profits.

Il en résulte un grave déséquilibre à Hô-Chi-Minh-Ville depuis cinq ans. Depuis 2020, le segment des logements haut de gamme représente systématiquement plus de 70 %, tandis que le logement abordable a quasiment disparu ces trois dernières années.

« Les prix de l'immobilier augmentent continuellement depuis de nombreuses années, d'environ 10 % par an, ce qui conduit à la spéculation et à la thésaurisation, faussant le marché et gaspillant beaucoup de ressources sociales », a déclaré le président de l'HoREA, Le Hoang Chau.

À partir des commentaires ci-dessus, M. Chau a proposé des solutions spécifiques telles que la réduction des coûts non nommés, l'augmentation des ressources financières, l'amélioration de la gouvernance d'entreprise, l'application des technologies de l'information, la numérisation, l'intelligence artificielle et la gestion de projet selon des processus scientifiques (BIM).

Par ailleurs, l'HoREA estime que le marché doit compléter l'offre de logements abordables afin d'accroître la compétitivité du marché immobilier et de contribuer à la baisse des prix. Par conséquent, l'agence de gestion doit lever le principal obstacle, à savoir la légalité, pour compléter l'offre.

« Pour réduire les prix des logements, la première chose à faire est d’augmenter l’offre, et la première chose à faire pour augmenter l’offre est de résoudre complètement les problèmes juridiques de longue date qui ont conduit à une impasse de l’offre de logements, principale raison de l’escalade des prix des logements à Ho Chi Minh-Ville.

Segmentation du marché « déphasée »

HoREA estime que depuis 2020 jusqu'à aujourd'hui, le marché immobilier est tombé en difficulté et la segmentation du marché a été déphasée, provoquant un déséquilibre dans les produits de logement.

À Ho Chi Minh-Ville, l'offre de logements diminue progressivement dans les projets alors qu'en 2020 elle était de 16 895 unités, en 2021 elle est tombée à 14 443 unités, en 2022 elle est tombée à 12 147 unités et à la fin des 9 premiers mois de 2023 il y avait des signes d'une légère reprise avec 15 020 unités.

Immobilier - HoREA : Les entreprises ont du mal à réduire les prix des logements en raison de coûts non précisés (figure 2). — Toutes les entités concernées doivent assumer leurs responsabilités et unir leurs efforts pour éliminer les difficultés afin que le marché immobilier puisse se développer de manière sûre, saine, ouverte, transparente et durable.

Le marché immobilier est gravement déséquilibré et ne connaît pas de développement durable. Plus précisément, le segment des logements haut de gamme représentait 70 % du marché en 2020, 72 % en 2021, 78,2 % en 2022 et 66,3 % au cours des neuf premiers mois de 2023.

Le segment des logements de milieu de gamme représentait 29 % en 2020, 28 % en 2021, 21,8 % en 2022 et 33,63 % au cours des 9 premiers mois de 2023.

Il est inquiétant de constater que le segment du logement abordable ne comptait en 2020 que 163 appartements, soit seulement 1 %, et qu'en 2021, 2022 et les 9 premiers mois de 2023, il n'y aura plus d'appartements de logement abordable.

Selon la loi de l'offre et de la demande, en raison du manque d'offre de logements alors que la demande de logements est très élevée, en particulier la demande de logements abordables, les prix des logements ont augmenté continuellement ces dernières années avec une augmentation moyenne des prix d'environ 10 % par an.

La situation de « différence de phase » dans les segments de marché, de « différence de phase » dans le segment du logement haut de gamme et le manque d'appartements abordables ont montré que le modèle actuel de « pyramide » du marché du logement est « à l'envers », déséquilibré et insoutenable.

Parce que le segment du logement abordable comprend le logement abordable, le logement social devrait représenter la majorité, le taux le plus élevé, mais en réalité c'est trop peu, même au cours des 3 dernières années il n'y a plus ce type de logement.

Alors que le segment du logement haut de gamme ne devrait représenter que la plus petite proportion, en réalité il représente la plus grande proportion, jusqu'à 70-80 %, dominant le marché du logement, conduisant à la spéculation et à la thésaurisation, faussant le marché immobilier et « consommant » une grande quantité de ressources sociales.

Sur le plan économique, il y a eu un gaspillage de ressources sociales, notamment dû à une utilisation inefficace des ressources foncières.

Pour inverser le modèle du marché du logement comme une « pyramide inversée » vers un modèle de « pyramide » équilibré, harmonieux et durable avec le logement abordable, le logement social et le logement de milieu de gamme comme principaux segments du marché, toutes les entités concernées doivent promouvoir la responsabilité, unir leurs forces pour éliminer les difficultés afin que le marché immobilier puisse se développer de manière sûre, saine, ouverte, transparente et durable.

Parallèlement, il faudrait mettre en place des politiques appropriées pour promouvoir le marché, mettre l’accent sur la sécurité sociale, créer des opportunités pour les personnes à faible revenu ; promouvoir le développement de logements sociaux et de logements pour travailleurs afin de répondre aux besoins de logement des personnes à faible revenu.

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