Les prix des appartements montent en flèche, faut-il acheter un appartement sans livre rose ?

Pas de livre rose, l'appartement peut-il être échangé ?

Les rapports sur le marché immobilier du troisième trimestre, publiés par plusieurs cabinets d'études de marché, s'accordent généralement à dire que le prix de vente moyen des appartements neufs à Hanoï a atteint 64 à 69 millions de VND/m². Les prix des appartements anciens ont atteint 46 à 51 millions de VND/m².

Il convient de noter que les appartements neufs dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND ont représenté 70 % du total des appartements vendus. Le segment des appartements dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND a quasiment disparu du marché.

La hausse des prix des appartements a incité de nombreuses personnes à acheter des appartements sans certificat d'utilisation du sol ni certificat de propriété (appelés « livres roses »), car leur prix de vente est souvent inférieur à celui des appartements avec certificat. La question est de savoir si l'achat et la vente sont légaux dans ce cas.

Le point a, alinéa 1, article 160 de la loi sur le logement de 2023 stipule que les conditions des transactions d'achat, de vente, de location-vente, de donation, d'échange, d'hypothèque et d'apport en capital utilisant le logement doivent satisfaire à toutes les conditions, y compris un certificat tel que prescrit par la loi, sauf dans le cas spécifié à l'alinéa 2 du présent article.

Les cas spécifiés à l'article 160, clause 2, de la loi sur le logement de 2023 guidée par le décret 95/2024 comprennent :

- Achat, vente, location, hypothèque de futurs logements ; vente de logements en cas de dissolution ou de faillite ;

- Organiser et offrir des maisons de gratitude, des maisons d’amour et des maisons de grande solidarité ;

- Achat, location-vente de logements disponibles auprès d'investisseurs de projets d'investissement en construction de logements dans les cas suivants : Logements appartenant au patrimoine public ; Logements sociaux, logements pour les forces armées populaires, logements servant à la réinstallation n'appartenant pas au patrimoine public ;

- Location, prêt, mise en location, autorisation de gestion de logements ;

- Héritage du logement.

Ainsi, avec les appartements qui ne disposent pas d'un livre rose, les parties peuvent tout à fait acheter et vendre.

Un projet d'appartements à Hanoi (Photo : Tran Khang).

Questions juridiques à noter

L'article 8 du décret 95/2024 stipule clairement les documents prouvant les conditions de logement pour participer aux transactions lorsqu'il n'y a pas de certificat de propriété.

Pour les transactions d'achat et de vente, ou de location de maisons dans le cadre de projets d'investissement dans la construction de logements, il faut disposer de documents prouvant que les maisons sont éligibles à l'activité commerciale dans le cas de maisons de réinstallation et de maisons pour les forces armées populaires.

Ces types de logements doivent être accompagnés de documents prouvant qu'ils sont éligibles à être mis en exploitation ou de documents prouvant qu'ils sont acceptés à l'usage, de documents prouvant qu'ils sont éligibles à être commercialisés conformément aux dispositions de la loi sur le développement et la gestion du logement social.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de futurs logements qui ne font pas partie d'un projet, il doit y avoir un certificat de droits d'utilisation du sol et un permis de construire dans les cas où un permis de construire est requis, ou des documents prouvant l'investissement dans la construction de logements doivent être disponibles.

Pour les transactions d'achat, de vente ou de location de logements sociaux, il doit y avoir des documents identifiant le logement comme éligible à la location ou à la vente conformément aux dispositions de l'article 63 et de l'article 69 du décret 95/2024.

Pour les transactions de don de maisons de gratitude, de maisons de charité et de maisons de solidarité, l'organisme donateur doit disposer de documents prouvant la construction de la maison à donner.

Si la maison héritée est sujette à achat ou à location-vente, il doit y avoir un contrat légal d'achat ou de location-vente de la maison accompagné de documents prouvant la propriété de la maison ou prouvant l'investissement dans la construction de la maison par le vendeur ou le locataire-acheteur.

Pour la vente d'un logement par une organisation dissoute ou en faillite, une résolution ou une décision de dissolution de cette organisation ou un avis d'une autorité compétente concernant la dissolution de l'organisation propriétaire du logement est requis. En cas de faillite, une décision du tribunal populaire déclarant la faillite de l'organisation propriétaire du logement est requise.

Cependant, l'achat d'un appartement sans livret rose expose l'acheteur à de nombreux risques. Le principal risque est que l'État ne reconnaisse pas la propriété légale de l'appartement et le droit d'usage du terrain associé à ce projet.

Un autre risque est que si l'accord prend la forme d'un contrat d'autorisation de gestion notarié, cela signifie qu'à partir du deuxième propriétaire, seul ce dernier est autorisé à utiliser l'appartement. Dans ce cas, si le livre rouge est délivré, le premier propriétaire sera celui dont le nom figure sur le document. Le premier propriétaire pourrait refuser de transférer son nom au nouveau propriétaire afin d'exiger une augmentation de prix.

Par conséquent, en cas de litige concernant ce bien, la loi ne les protège pas. Tant que le bien n'est pas certifié, l'acheteur ne peut pas emprunter d'argent à la banque en hypothéquant l'appartement.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm