Les appartements de Hanoi perdent leur « forme » et limitent le nombre de transactions par an pour les professionnels de l'immobilier

Le marché de Hanoi a enregistré une baisse d'intérêt et du nombre d'annonces, une pénurie d'offre de logements sociaux dans deux zones urbaines spéciales, et les particuliers exerçant des activités immobilières ne sont pas autorisés à acheter et vendre plus de 10 fois par an... sont les dernières nouvelles immobilières.

Actualités immobilières : En mai 2024, le marché des appartements à Hanoi était le seul segment en croissance, tandis que la plupart des autres segments et types de biens ont vu leur intérêt diminuer. (Photo : Linh An)

Le nombre d'annonces d'appartements à Hanoi a diminué de 9 %

Selon les données de marché de Batdongsan.com.vn , en mai 2024, le marché des appartements à Hanoï a été le seul segment en croissance, tandis que la plupart des autres segments et types de biens immobiliers ont vu leur intérêt diminuer. Plus précisément, l'intérêt pour le segment des appartements sur le marché de l'achat et de la vente en mai a augmenté de 9 %, et celui du marché locatif de 6 %.

En juin, le marché immobilier hanoïen n'a pas réussi à maintenir sa dynamique de croissance, comme en mai, lorsque le niveau d'intérêt est resté stable par rapport au mois précédent et que le nombre d'annonces a diminué de 9 % sur le marché de l'achat et de la vente. Sur le marché locatif, le marché immobilier hanoïen a également enregistré une évolution moins positive, le niveau d'intérêt n'ayant augmenté que légèrement de 4 %, tandis que le nombre d'annonces a légèrement diminué de 4 %.

Selon Batdongsan.com.vn , le déclin du marché immobilier hanoïen s'inscrit dans le déclin général du marché immobilier hanoïen, avec une baisse de l'intérêt pour l'ensemble du marché de 9 % et une baisse du nombre d'annonces de 6 %. Presque tous les quartiers de Hanoï ont enregistré une baisse de 3 à 19 %.

Non seulement les appartements, mais d'autres segments et types de biens immobiliers ont également enregistré une baisse d'intérêt et du nombre d'annonces. Plus précisément, par rapport au mois précédent, sur le marché de l'achat et de la vente, l'intérêt pour les maisons privées à Hanoï a diminué de 16 %, le nombre d'annonces a diminué de 3 % ; l'intérêt pour les terrains a diminué de 16 %, le nombre d'annonces est resté stable ; les chiffres similaires pour le segment des maisons avec vue sur rue à Hanoï étaient respectivement de 14 % et 10 %. Le marché des villas à Hanoï n'a pas été plus dynamique, l'intérêt ayant diminué de 11 % et le nombre d'annonces de 12 %.

Sur le marché locatif, les appartements et les pensions de famille sont les deux seuls segments à avoir enregistré une hausse d'intérêt, avec des chiffres spécifiques de 4 % et 5 %. Cependant, le nombre d'annonces pour ces deux segments a diminué, ce qui montre que l'offre du mois dernier était insuffisante, avec une baisse spécifique de 4 %.

Pour les maisons individuelles à louer, l'intérêt et le nombre d'annonces ont diminué de 7 %. Pour les maisons de ville, l'intérêt a diminué de 13 %, tandis que le nombre d'annonces a augmenté de 6 %. Pour les bureaux, l'intérêt a diminué de 9 %, tandis que le nombre d'annonces a diminué de 15 %.

Une enquête réelle menée par Batdongsan.com.vn a enregistré que le niveau de prix du marché des appartements de Hanoi augmente légèrement ou reste le même par rapport à mai 2025. Plus précisément, le prix de vente des appartements du projet Hei Tower a légèrement augmenté, passant de 4,9 à 5,2 milliards de VND/appartement pour les appartements de 2 chambres et 2 salles de bains à 4,950 à 5,3 milliards de VND/appartement.

Le prix moyen des appartements de 3 chambres est de 5,3 milliards de VND ou plus. Dans le complexe Hapulico, le prix des appartements de 2 chambres et 2 salles de bain est passé de 4,1 à 4,3 milliards de VND/appartement à 4,2 à 4,4 milliards de VND/appartement. Les appartements de 3 chambres du projet Bohemia Residence sont toujours proposés entre 7 et 7,3 milliards de VND/appartement.

Les prix de location des terrains industriels dans le Nord devraient continuer à augmenter.

Le premier semestre 2024 a continué d'enregistrer une évolution positive sur le marché immobilier des parcs industriels. Les activités d'import-export et de production ont continué de montrer des signes de reprise, le chiffre d'affaires total des activités d'import-export ayant augmenté de 15,7 % par rapport à la même période de l'année précédente, pour atteindre 368,53 milliards USD.

Français Le rapport du deuxième trimestre de CBRE indique que pour le marché des terrains industriels, les prix des terrains industriels sur les marchés de niveau 1 du Nord ont légèrement augmenté de 0,3 % par rapport au trimestre précédent et de 4,5 % par rapport à la même période, atteignant une moyenne de 134 USD/m2/durée restante. La zone d'absorption au cours des six premiers mois de 2024 a atteint plus de 220 hectares, aidant le taux d'occupation dans le Nord à se maintenir à 83 %, en hausse de 0,4 point de pourcentage par rapport à la même période de l'année dernière. Les fabricants d'électronique ont continué de dominer le marché du Nord avec d'importantes transactions de Victory Giant ou Foxconn à Bac Ninh .

Sur le marché des entrepôts préfabriqués du Nord, au premier semestre 2024, plus de 225 000 m² d'entrepôts préfabriqués ont été achevés sur les marchés de premier plan, dont 95 % étaient occupés par des usines préfabriquées. La surface d'absorption des usines préfabriquées était également exceptionnelle, plus de quatre fois supérieure à celle des entrepôts préfabriqués. À la fin du deuxième trimestre 2024, le taux d'occupation des usines préfabriquées atteignait 89 % ; dans le même temps, le taux d'occupation des entrepôts du Nord s'établissait à 79 %.

Le prix de location des usines prêtes à construire a atteint 4,9 USD/m²/mois, en hausse de 1,9 % sur un an, et celui des entrepôts prêts à construire a atteint 4,6 USD/m²/mois, en baisse de 1,0 % sur un an. Les secteurs de l'électronique, des semi-conducteurs, de l'ameublement et de la logistique ont été les principaux locataires d'entrepôts/usines prêts à construire dans le Nord au premier semestre de cette année.

CBRE prévoit qu'au cours des trois prochaines années, les prix de location des terrains industriels devraient augmenter de 5 à 8 % par an dans le Nord. Parallèlement, les prix de location des entrepôts et usines préfabriqués devraient augmenter légèrement de 1 à 4 % par an.

En moyenne, Hanoï et Hô-Chi-Minh- Ville manquent de plus de 50 000 logements chaque année. (Photo : Ke Toai)

Pénurie d'offre de logements sociaux dans deux zones urbaines particulières

Selon l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), actuellement, dans deux villes spéciales, Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, l'offre de logements sociaux est encore rare.

VARS a indiqué que le nombre de logements sociaux enregistrés dans le cadre de l'objectif de développement immobilier de 2024 de ces deux villes reste très faible par rapport à la demande réelle. Dès le milieu du premier trimestre 2024, lors de la conférence de déploiement du projet « Investir dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles sur la période 2021-2030 », le ministre de la Construction, Nguyen Thanh Nghi, a souligné qu'en 2024, Hanoï n'avait enregistré qu'environ 1 181 appartements, contre plus de 3 700 à Hô-Chi-Minh-Ville.

Parallèlement, les données de recherche de l'AVRS montrent qu'en moyenne, Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville manquent de plus de 50 000 logements chaque année. Ainsi, même si les plans de développement de ces deux villes sont pleinement mis en œuvre, l'offre de logements sociaux ne suffit toujours pas à répondre aux besoins urgents de ces deux zones urbaines particulières.

Par conséquent, VARS estime que, pour développer le secteur du logement social, en particulier dans les deux zones urbaines spéciales, en plus d'approuver rapidement le paquet de crédit de 140 000 milliards de VND (avec 4 autres banques commerciales privées par actions s'inscrivant également pour participer avec 5 000 milliards de VND/banque) ajusté dans une direction plus préférentielle, l'agence de gestion de l'État doit surveiller de près et assurer la préparation complète des conditions de mise en œuvre de la nouvelle réglementation.

Plus précisément, la loi sur le logement 2023 et le décret n° 100/2024/N-CP détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur le logement sur le développement et la gestion des logements sociaux entreront simultanément en vigueur à partir du 1er août. Il s'agit d'un corridor juridique synchrone, facilitant la promotion continue de l'achèvement des projets de logements sociaux qui ont commencé dans des villes à forte demande de logements comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville.

Dans le même temps, pour assurer une bonne mise en œuvre des objectifs politiques et éviter de tirer profit des politiques et des pratiques négatives, il est nécessaire de rendre public et transparent l’achat et la vente de logements sociaux ; de surveiller de près et de garantir que les bons sujets achètent, louent et louent-achètent des logements sociaux.

Dans les deux zones urbaines spéciales, pour disposer de fonds fonciers destinés au développement de logements sociaux, une intervention accrue de l'agence de gestion de l'État est nécessaire. La planification des fonds fonciers destinés à la construction de logements sociaux doit garantir qu'elle réponde à l'importante demande de la ville.

En outre, pour promouvoir la croissance et garantir la sécurité sociale, il faudrait mettre en place des politiques plus préférentielles pour les investisseurs qui développent des logements commerciaux abordables, a proposé le VARS.

Les personnes exerçant une activité immobilière ne sont pas autorisées à acheter et à vendre plus de 10 fois par an.

À partir du 1er août, les particuliers exerçant des activités immobilières à petite échelle ne seront pas autorisés à effectuer plus de 10 transactions par an et moins de 300 milliards de VND par contrat.

Les dispositions ci-dessus sont énoncées dans le décret n° 96/2024/ND-CP (décret 96) détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur les affaires immobilières.

Le décret stipule clairement les exigences applicables aux personnes exerçant une activité immobilière de petite taille. Par conséquent, ces personnes ne sont pas tenues de préparer un projet d'investissement.

Le nombre de transactions est limité à moins de 10 fois par an et chaque contrat ne doit pas dépasser 300 milliards de VND. Si une transaction est effectuée chaque année, sa valeur n'est pas comptabilisée.

Selon la loi de 2023 sur les activités immobilières, les personnes exerçant une activité immobilière à petite échelle ne sont pas tenues de créer une entreprise, mais doivent déclarer et payer des impôts.

De même, les organisations qui vendent ou louent des maisons, des ouvrages de construction ou une partie de la surface de construction à des fins non commerciales sont également limitées dans le nombre de ventes et doivent également déclarer et payer des taxes.

Ainsi, la nouvelle réglementation a spécifiquement limité le nombre de transactions et la valeur des contrats dans ce cas. Il s'agit d'une nouveauté par rapport à l'ancienne réglementation, car elle ne précisait pas les conditions d'exercice d'une activité immobilière à petite échelle par les particuliers.

De nombreux experts estiment que définir clairement les critères pour les personnes exerçant une activité immobilière à petite échelle limitera la spéculation et la « navigation » sur le marché.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-ha-noi-mat-phong-do-gioi-hanh-giao-dich-trong-nam-doi-voi-ca-nhan-kinh-doanh-dia-oc-281497.html