Le gouvernement décidera-t-il de conserver ou d’abandonner la méthode du surplus ?

M. Dao Trung Chinh

Thanh Nien a eu un entretien avec M. Dao Trung Chinh, directeur du département de la planification et du développement des ressources foncières du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement (TN-MT) sur cette question.

Pourriez-vous nous dire sur quelle base le projet d'amendement au décret 44 supprime la méthode de l'excédent ? Si elle est supprimée, quelles autres méthodes plus efficaces de détermination des prix fonciers pourraient la remplacer ?

Le bilan de la mise en œuvre de la loi foncière de 2014 et du décret gouvernemental n° 44 relatif aux méthodes d'évaluation foncière révèle que la méthode de l'excédent présente encore de nombreuses limites, ce qui peut entraîner des erreurs dans le processus d'évaluation. De nombreuses localités rencontrent encore des difficultés majeures pour l'utiliser, notamment après plusieurs cas de blocage des travaux d'évaluation foncière survenus par le passé. Certains projets ont même bénéficié d'attributions ou de locations de terres au cours des cinq ou six dernières années, mais n'ont pas été évalués. Par conséquent, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a proposé au gouvernement et à l'Assemblée nationale de ne pas utiliser temporairement la méthode de l'excédent pour déterminer les prix des terrains.

Conformément à la réglementation, nous disposons de cinq méthodes d'évaluation foncière : la comparaison, la déduction, l'excédent, le revenu et le coefficient d'ajustement du prix du terrain. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose d'inclure la méthode de la déduction dans la méthode comparative. Par la suite, seules les méthodes suivantes : comparaison, revenu et coefficient d'ajustement du prix du terrain seront utilisées pour déterminer les prix des terrains. Par conséquent, la méthode comparative intégrera également les facteurs d'excédent de développement potentiel.

Mais les experts et les entreprises s'accordent à dire que la méthode de l'excédent est supérieure aux autres. Sa suppression entraînera des embouteillages dans la mise en œuvre des procédures juridiques des projets, une perte de recettes fiscales pour l'État et le chômage de nombreuses industries et de nombreux travailleurs…

Si cela vous inquiète, je voudrais également poser la question inverse : pourquoi les collectivités locales tardent-elles à déterminer les prix des terrains ces derniers temps, alors que la méthode de l'excédent n'a pas été abandonnée ? De nombreux projets ont attribué et loué des terrains, mais ne peuvent toujours pas calculer les obligations financières. La raison est-elle due à la méthode de l'excédent ?

L'objectif du gouvernement , en modifiant le décret 44, est de mettre en place des méthodes d'évaluation simples, transparentes et faciles à mettre en œuvre, qui protègent les agents d'évaluation et évitent les erreurs éventuelles, afin que les collectivités locales puissent être plus proactives dans la détermination des prix des terrains. Les agents d'évaluation se sentiront également plus en sécurité dans leur travail. L'objectif du gouvernement d'accélérer l'évaluation foncière sera ainsi atteint.

Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a indiqué qu'il fallait l'abolir, et nous avons nos propres raisons. Le gouvernement est actuellement en discussion et n'a pas encore décidé de l'abolir ou non. Quelle que soit la méthode choisie, l'important réside dans les informations saisies. Si le gouvernement décide de ne pas abolir la méthode de l'excédent, il sera également nécessaire d'instaurer une réglementation plus stricte concernant les informations saisies, les paramètres et les références. Comment atteindre deux objectifs : d'une part, être clair et cohérent afin que les cadres chargés des évaluations puissent travailler en toute sérénité ; d'autre part, être stable, précis et plus adapté à la réalité.

Compte tenu des caractéristiques de nombreux types de terres au Vietnam, limiter le nombre de méthodes d'évaluation ne suffira pas à couvrir tous les types de terres et les différentes conditions d'application. De plus, la méthode de l'excédent représente actuellement 90 % de l'évaluation foncière. Si elle est abandonnée au profit d'une autre méthode, elle entraînera certainement une congestion du marché, gelé depuis un an. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a-t-il envisagé cette question ?

Je pense que la méthode du surplus est une combinaison d'autres méthodes d'évaluation foncière. Elle inclut la méthode de comparaison. Sans comparaison, il est impossible d'obtenir les revenus et les coûts. Parallèlement, elle inclut également la méthode de déduction. Sans comparaison ni déduction, il est impossible de quantifier ou d'estimer les coûts des intrants. Ce que nous appelons l'orientation de développement supposée, nous devons imaginer ce qu'elle sera dans cinq ans et disposer d'un modèle du présent pour pouvoir comparer.

Si le gouvernement décide d'abandonner la méthode de l'excédent, il devra encore réfléchir à son calcul pour un projet spécifique, un type de terrain spécifique ou de nombreuses utilisations spécifiques. Il doit être clairement calculé, et non simplement imposer son abandon. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a demandé à l'organisme consultatif d'essayer une autre méthode d'évaluation foncière et a constaté qu'elle était toujours applicable. Il a donc proposé d'abandonner la méthode de l'excédent. Si le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement peut calculer, pourquoi les collectivités locales ne le pourraient-elles pas ?

Le ministère a également compilé et rapporté au gouvernement les observations des experts, des entreprises et des citoyens. Les méthodes d'évaluation foncière sont toutes scientifiques . Le gouvernement étudiera et décidera de la méthode à appliquer afin de garantir la simplicité d'application et la transparence, ainsi que la sérénité et la responsabilité des fonctionnaires lors de la mise en œuvre de l'objectif principal.

Supposons que la méthode du surplus pour déterminer les prix des terrains soit abandonnée comme le propose le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, quels avantages les particuliers et les entreprises en tireront-ils, monsieur ?

Du point de vue des entreprises, je pense qu'avec des procédures simples et rapides, une décentralisation et une délégation de pouvoir, liées à la responsabilité de la personne chargée de l'évaluation, et de la personne qui l'exécute lorsqu'elle est affectée à cette tâche, elles se sentiront également en sécurité. C'est l'objectif général de la modification du décret 44, et pas seulement celui de mettre fin à l'utilisation de la méthode de l'excédent. Pour les ménages, la méthode du coefficient d'ajustement du prix du foncier est généralement utilisée. Les procédures sont si simples et transparentes qu'ils peuvent eux-mêmes calculer approximativement le montant des obligations financières de leur famille.

Réduire rapidement les délais d'évaluation foncière pour permettre aux particuliers et aux entreprises de s'acquitter de leurs obligations financières envers l'État, tout en garantissant transparence et clarté. Les procédures et les données relatives à l'évaluation foncière sont également plus accessibles au public.

63 provinces et villes ont besoin d'avis officiels

Récemment, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a adressé une dépêche officielle à 63 provinces et villes, sollicitant leur avis sur la suppression ou non de la méthode de l'excédent pour la détermination des prix des terrains, et attend une réponse. L'objectif de la modification du décret 44 est d'obliger les localités à déterminer plus rapidement les prix des terrains afin de lever les obstacles aux projets bloqués à ce stade et d'accélérer la mise en œuvre des nouveaux projets, garantissant ainsi une collecte correcte et suffisante du budget de l'État.

Lien source: https://thanhnien.vn/chinh-phu-se-quyet-giu-hay-bo-phuong-phap-thang-du-185230725230602952.htm