Les appartements abordables représenteront moins de 5 % de l'offre dans les 3 prochaines années.

Les appartements de moins de 3 milliards de VND sont considérés comme abordables.

Selon le rapport sur le marché immobilier de Ho-Chi-Minh-Ville récemment publié par Savills Vietnam, au deuxième trimestre 2024, l'offre d'appartements neufs a augmenté de 78 % en glissement trimestriel et de 199 % en glissement annuel, pour atteindre 1 125 unités issues d'un nouveau projet et de huit lancements ultérieurs, dont 70 % de la part de marché de l'offre neuve de catégorie B. L'offre primaire totale a ainsi progressé de 13 % en glissement trimestriel, pour atteindre 5 574 unités.

L'offre primaire au cours des six premiers mois de l'année est conservée stable d'une année sur l'autre à 6 690 unités, dont la catégorie B représente 56 % de la part de marché, suivie de la catégorie C (40 % de la part de marché) et de la catégorie A (4 % de la part de marché). L'offre primaire était principalement concentrée à l'Est (ville de Thu Duc) avec 57 % de part de marché et à l'Ouest (Binh Tan, Binh Chanh) avec 29 % de part de marché.

Le rapport estime que le marché retrouve son rythme de croisière avec une augmentation de 655 % du volume des transactions par rapport à la même période l'an dernier, témoignant de la confiance du marché. Le deuxième trimestre 2024 a enregistré 2 288 transactions réussies, représentant 70 % du volume total des ventes du premier semestre, grâce à des taux d'intérêt plus bas, à une légalité claire des produits et à des politiques de vente efficaces. Au premier semestre, le prix de vente moyen des appartements principaux a atteint 72 millions de VND/m² de surface nette.

Cependant, le rapport souligne également que l'offre d'appartements de moins de 3 milliards en VND est de plus en plus limitée à Ho-Chi-Minh-Ville, ne représentant que 18 % de l'offre primaire au cours des six premiers mois de l'année, principalement situés à plus de 10 km du centre-ville. Selon le modèle de recherche de Savills, les appartements de moins de 3 milliards de VND sont actuellement présentés comme le segment abordable. Les experts analysent que l'accessibilité financière constituea un défi majeur pour le marché lorsque ce segment représente moins de 5 % de l'offre d'appartements au cours des trois prochaines années.

Performance des appartements au cours des 6 premiers mois de 2024

« Nous avons mené une analyse pour comprendre le paysage du logement abordable à Ho-Chi-Minh-Ville. Ce modèle utilise différents niveaux de revenus en fonction des revenus, des dépenses et de l'épargne », a déclaré Mme Giang Huynh, directrice de la recherche et de S22M chez Savills Vietnam.

Cet expert part du principe que les acheteurs épargnent pendant dix ans, éventuellement grâce à leur prêt immobilier ou à leur valeur nette. Il conclut donc qu'un appartement de deux chambres à moins de 3 milliards de VND l'unité est considéré comme abordable.

« Dans le contexte actuel, la plupart des appartements abordables de Ho-Chi-Minh-Ville ont été vendus, et l'offre actuelle et future y est très limitée. De plus, l'offre future de logements abordables sera principalement destinée à Binh Duong , la zone limite de Ho-Chi-Minh-Ville. Il est donc évident que les acheteurs de Ho-Chi-Minh-Ville devront s'installer dans cette zone pour nhienéficier d'une offre abordable », analyse Mme Giang.

Les prix dans le segment abordable sont de plus en plus élevés.

Les experts de Savills ont également ajouté que le marché secondaire a récemment été plus positif, compte tenu de l'offre limitée et de la faible offre de produits primaires. En 2024, de nombreux projets de classe B et C connaîtront de fortes hausses de prix sur le marché secondaire. Parallèlement, les projets de luxe, après avoir atteint des prix élevés en 2023, subissent une certaine pression sur le marché secondaire. On constate que les quartiers granitéficiant d'une bonne connectivité grâce à des infrastructures améliorées et d'une offre limitée connaissent de fortes hausses de prix sur le marché secondaire.

L'immobilier face à de nombreux défis

Analysant le segment des maisons de ville et des villas, le directeur de la recherche et du S22M de Savills a également commenté : « Dans une ville de plus de 10 millions d'habitants, nous n'avons que 668 maisons de ville principales, 10 nouvelles unités et 72 transactions au deuxième trimestre. Le marché a également connu un déclin similaire à celui du segment des appartements ces dernières années en raison de nombreux défis. Par conséquent, les prix des maisons de ville principales continuent d'augmenter dans un contexte d'offre limitée. Bien qu'il diminue en 2024, l'offre du marché reste dominante, avec des produits à prix élevés. »

Plus précisément, les données montrent que plus de 77 % de l'offre primaire totale est vendue à plus de 30 milliards de VND/unité. La plupart de ces produits haut de gamme sont situés dans les zones urbaines et sont principalement concentrés dans la ville de Thu Duc. Les produits primaires à prix élevé, la concurrence du marché secondaire et les produits abordables des provinces voisines ont rendu le marché de Ho Chi Minh-Ville difficile. Les produits de plus de 30 milliards de VND ont eu du mal à être absorbés, avec seulement 6 %. Les maisons de ville ont enregistré le taux d'absorption le plus élevé, soit 31 %, grâce à une demande réelle et à des prix compétitifs.

Au deuxième trimestre 2024, des maisons de ville commerciales coûteuses à The Global City ont été vendues, entraînant une baisse des prix primaires de 2 % en glissement trimestriel et de 4 % en glissement annuel, atteignant 320 millions de VND/m2 de terrain.

Situation opérationnelle du segment Villas et Maisons de ville à Ho Chi Minh-Ville au cours des 6 premiers mois de 2024

Le rapport indique que d'ici 2026, Ho-Chi-Minh-Ville ne proposera plus de produits de faible hauteur à moins de 5 milliards de VND et que seulement 10 % de l'offre primaire sera inférieure à 10 milliards de VND. Parallèlement, les produits de cette gamme de prix représentent 85 % de l'offre à Binh Duong et 55 % à Dong Nai .

Au deuxième semestre 2024, 883 maisons basses devraient être lancées, principalement issues des prochaines phases de projets existants. Les produits dont le prix est supérieur à 20 milliards en VND représentent 80 % de l'offre future. Deux nouveaux projets, Foresta et The Meadow, fourniront 30 % de l'offre future avec des villas et des maisons de ville. Les permis de construire ont été délivrés pour ces deux projets.

D'ici 2026, l'offre future devrait atteindre 4 663 logements, principalement concentrés dans le district 2, à Binh Chanh et à Nha Be. Face à la rareté des terrains et des infrastructures, les prix de l'immobilier à Ho-Chi-Minh-Ville ont triplé sur le marché primaire et doublé sur le marché secondaire au cours des cinq dernières années. La hausse des prix a poussé les acheteurs souhaitant résider réellement vers les provinces voisines, à la recherche d'options plus adaptées.

En donnant un aperçu, les experts de Savills ont déclaré que des projets d'infrastructure clés sont en cours et nhiéficieront à la région avec un approvisionnement futur le long des principales routes d'infrastructure.

Source : https://www.congluan.vn/phan-khuc-can-ho-binh-dan-chi-chiem-chua-day-5-nguon-cung-trong-3-nam-toi-post304244.html