L'Institut de recherche économique , financière et immobilière Dat Xanh Services (DXS FERI) vient de publier le rapport d'étude de marché pour le deuxième trimestre et les 6 premiers mois de 2023, montrant que l'image du marché immobilier continue de stagner.
Au cours des six premiers mois de 2023, le marché immobilier vietnamien a été confronté à des défis majeurs, notamment les répercussions négatives de la situation économique, politique et financière mondiale et nationale, ainsi que le durcissement continu de la législation immobilière, sans mesures spécifiques pour lever les obstacles juridiques. La confiance du marché ne s'est pas encore fortement rétablie, ce qui a entraîné des difficultés pour tous les acteurs du marché.
L’offre immobilière neuve est quasi inexistante.
En termes d'offre immobilière, l'offre neuve à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville a diminué de 89 % à Hô-Chi-Minh-Ville et de 91 % à Hanoï par rapport à l'année précédente. En conséquence, le nombre de nouveaux projets mis en vente a également fortement diminué. L'offre existante provient principalement de projets réalisés il y a de nombreuses années, représentant environ 90 % de l'offre primaire totale dans les zones clés.
À Hanoï et dans les environs, peu de projets sont en cours de lancement. Les appartements dominent le marché de Hanoï, principalement des petits projets et des projets de logements existants. Au cours des six premiers mois de 2023, le marché a globalement connu un ralentissement des transactions.
À Hô-Chi-Minh-Ville, le marché principal est principalement constitué d'appartements situés à l'est de la ville, en baisse de 70 % par rapport à la même période l'an dernier. À Hô-Chi-Minh-Ville, Binh Duong, Dong Nai et Long An, l'offre d'appartements est limitée et provient principalement de la phase suivante d'anciens projets.
Offre immobilière sur le marché.
En comparant les deux principaux marchés de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville, l'offre de nouveaux appartements a enregistré une forte baisse. À Hanoï, seulement environ 500 produits étaient disponibles, soit une baisse de 91 % sur un an, principalement due à de petits projets d'exploration du marché. À Hô-Chi-Minh-Ville, environ 1 800 produits étaient disponibles, soit une baisse de 89 % sur un an.
Les deux régions ont enregistré une hausse du prix de vente moyen des appartements, celui de Hanoi se situant entre 42 et 55 millions de VND/m², en hausse de 3 à 5 % sur un an ; celui de Hô-Chi-Minh-Ville se situant entre 60 et 80 millions de VND/m², en hausse de 2 à 3 % sur un an. Le taux d'absorption des appartements à Hanoi a atteint environ 15 %, mis en évidence par l'intérêt des clients étrangers.
Le taux d'absorption des produits d'appartements à Ho Chi Minh-Ville est d'environ 20 %, dans lesquels les nouveaux projets tels que Elysian, The Avatar, 9x An Suong ont un taux d'absorption de 50 % à 60 %.
Sur le marché central, il n'y a pas non plus beaucoup de signaux positifs lorsque l'offre provient principalement de projets existants, il n'y a pas de nouveaux projets.
La région de l'Ouest connaît actuellement une offre limitée d'appartements commerciaux, cependant, on s'attend à ce qu'il y ait une offre d'appartements commerciaux dans cette région à partir de fin 2023.
Taux d'absorption total du marché immobilier.
En considérant l'ensemble du marché, le taux d'absorption général est d'environ 10 à 15 %, dans lequel : le Nord a le taux d'absorption le plus élevé, à 15 à 20 % ; les régions du Centre et de l'Ouest ont des taux d'absorption très faibles, seulement environ 5 % ; et le taux d'absorption à Ho Chi Minh-Ville et dans les provinces voisines fluctue autour de 10 à 20 %.
Les difficultés qui ont perduré de fin 2022 au premier semestre 2023 se reflètent clairement dans les indicateurs de rareté de l'offre neuve et de très faibles taux d'absorption. Plus précisément, après les six premiers mois de l'année, l'offre globale a encore diminué de 50 à 60 %, le prix de vente moyen a baissé de 20 à 30 % et le taux d'absorption de l'ensemble du marché a atteint 10 à 15 % », a commenté DXS FERI.
Le nombre d’entreprises immobilières dissoutes a fortement augmenté.
Au cours des six premiers mois de l'année, le secteur de l'immobilier a été l'un des groupes ayant enregistré le taux le plus élevé de dissolutions d'entreprises, avec une augmentation de 30,4 %, mais a enregistré le plus faible nombre d'entreprises nouvellement créées dans le pays (61,4 % sur un an).
Selon DXS FERI, le marché immobilier au cours des 6 premiers mois de 2023 continue de faire face à des défis majeurs, dans lesquels les problèmes juridiques sont considérés comme un goulot d'étranglement du marché depuis de nombreuses années et il n'existe toujours pas de mesures spécifiques pour les résoudre.
La faiblesse des ventes a placé les investisseurs et les salles de marché dans une situation très difficile. Fin juin 2023, le nombre de courtiers sur le marché immobilier avait diminué de 60 à 70 % par rapport à fin 2023.
Selon une enquête menée par DXS FERI auprès de courtiers individuels travaillant dans des agences immobilières, les résultats ont montré que 71 % des courtiers continueront à exercer leur profession, 19 % des répondants ont répondu qu'ils travailleraient comme courtiers immobiliers tout en trouvant un autre emploi pour stabiliser leur vie, et 10 % des courtiers prévoient de changer de secteur.
Les dissolutions d’entreprises immobilières augmentent, le nombre de courtiers diminue.
Parmi les 480 agents immobiliers interrogés qui ont quitté leur emploi, seulement 52 % n'avaient pas l'intention de revenir dans le secteur de l'immobilier en 2023, tandis que 36 % reviendraient lorsque le marché se redresserait.
Selon la FERI, lorsqu'un grand nombre de courtiers quittent le marché, les investisseurs doivent alors recourir à des stratagèmes pour attirer les vendeurs. Ils mettent en place des politiques spéciales pour attirer les courtiers, telles que l'augmentation des frais de courtage, des bonus attractifs, l'élargissement des conditions de bonus, l'augmentation des coûts de marketing et de service client, et le paiement des frais de courtage chaque semaine ou immédiatement dans les 48 heures suivant la vérification des transactions.
Scénario pour les 6 derniers mois de l'année
Commentant le marché au cours des 6 derniers mois de l'année, DXS - FERI continue de présenter 3 scénarios, dont : Scénario idéal (l'offre augmente, les taux d'intérêt diminuent fortement en dessous de 10 - 12 %, les prix de vente augmentent légèrement, le taux d'absorption augmente assez bien de 40 - 50 %) ;
Scénario attendu (l'offre augmente légèrement, les taux d'intérêt diminuent légèrement à environ 11-13 %, les prix de vente restent stables, tandis que le taux d'absorption augmente de 20-30 %) et scénario difficile (l'offre continuera de diminuer de 20-30 %, les taux d'intérêt continueront de rester élevés > 14 %, les prix de vente diminueront de 10-20 %).
Cependant, l'institut de recherche de Dat Xanh a également exclu d'emblée le scénario idéal, le jugeant irréalisable à court terme. Le marché ne peut s'attendre qu'à un glissement progressif du scénario difficile vers le scénario attendu, et des résultats plus clairs devraient être observés au premier semestre 2024.
« De nombreux indicateurs montrent que la confiance du marché reviendra progressivement à partir de fin 2023 et début 2024, lorsque les politiques gouvernementales commenceront à prendre effet, ce qui sera également le moteur de la prochaine phase du marché », ont déclaré les experts de DXS – FERI .
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