Fundada en 2010 con la ambición de crear una nueva cultura laboral, WeWork explotó y luego decayó en solo 9 años y no pudo recuperarse después de la pandemia.
Diez días antes de que terminara 2018, el avión Gulfstream de WeWork, valorado en 60 millones de dólares, despegó de Nueva York con destino a Hawái. A bordo viajaba el cofundador Adam Neumann y un secreto de 20 000 millones de dólares: el Proyecto Fortitude, en el que Masayoshi Son, director ejecutivo de SoftBank, aumentaría su inversión a 10 000 millones de dólares y compraría la mayoría de las acciones de todos los inversores, excepto las de Neumann, por otros 10 000 millones.
El plan garantizaba que WeWork permaneciera bajo el control de la familia Neumann durante generaciones, con el respaldo de un inversor adinerado y una visión cada vez más ambiciosa. Sin embargo, al cabo de un año, el Gulfstream estaba a la venta, Neumann dejó el cargo y el valor de WeWork se multiplicó por siete.
Tras la pandemia de COVID-19 y el posterior intento fallido de salvar su negocio, WeWork acumulaba miles de millones de dólares en deudas y se atrasaba en el pago de sus bonos. A principios de noviembre, el WSJ informó que esta startup, valorada en decenas de miles de millones de dólares en el mundo del capital riesgo, se preparaba para declararse en quiebra. ¿Qué le pasó a WeWork?
El sueño de 'cambiar el mundo '
En 2010, Adam Neumann y Miguel McKelvey utilizaron los ingresos de la venta de su startup Green Desk para cofundar WeWork. Su visión era crear una red social física que atrajera a freelancers y teletrabajadores.
El modelo de negocio de WeWork consiste en alquilar edificios de oficinas (o plantas individuales) a largo plazo y luego renovarlos para su alquiler. En lugar de simplemente ofrecer plazas flexibles y temporales, planean atraer clientes con espacios lujosos y modernos, y servicios convenientes para la interacción social, el entretenimiento y la restauración.
Para los jóvenes que se preguntan si hay algo más en la vida que estar todo el día frente a la pantalla, WeWork ofrece cerveza, mesas de pinball y salas de meditación. Neumann predica sobre la creación de una nueva cultura laboral y mucho más, en todas partes. «Estamos aquí para cambiar el mundo. No hay nada más que me interese», dijo una vez.
Adam Neumann en Shanghái, China, el 12 de abril de 2018. Foto: Reuters
En teoría, se esperaba que los costos de WeWork, incluyendo el alquiler y los costos operativos, fueran inferiores a los cobrados a los inquilinos, lo que le ayudaría a obtener ganancias. Como la mayoría de las startups que gastan dinero en sus primeros años, Neumann promocionó el nuevo modelo y el mercado de coworking de 2 billones de dólares —que The Guardian posteriormente calificó de exagerado— para atraer capital.
Siempre decía que Masayoshi Son, director ejecutivo de SoftBank, solo tardó 28 minutos en decidir invertir en WeWork. En 2017, SoftBank y Vision Fund invirtieron 4.400 millones de dólares en la startup, con una valoración de 20.000 millones de dólares. Para 2018, SoftBank se comprometió a invertir otros 4.250 millones de dólares, convirtiendo a WeWork en uno de los principales unicornios del mundo (startups con una valoración de 1.000 millones de dólares o más).
La 'burbuja' de valoración estalla
Las dudas ya se gestaban. En 2017, el Wall Street Journal se mostró escéptico ante una startup de 20 mil millones de dólares que básicamente alquilaba oficinas. Eso sin mencionar la valoración de 47 mil millones de dólares que recibió en una ronda de financiación privada, ni la "enorme" predicción de 100 mil millones de dólares que Morgan Stanley había hecho.
El brillo no duró mucho. En 2018, cuando WeWork recurrió a los mercados de bonos para obtener préstamos por cientos de millones de dólares, tuvo que revelar más sobre sus finanzas. Los documentos mostraron que WeWork había perdido 883 millones de dólares en 2017, a pesar de unos ingresos de aproximadamente 886 millones. Una filtración del Financial Times reveló que al año siguiente, la compañía perdió 1.900 millones de dólares de unos 1.800 millones de dólares en ingresos.
Para 2019, WeWork había superado a JPMorgan Chase y se había convertido en el mayor inquilino comercial de Nueva York y controlaba más metros cuadrados en Londres que nadie, excepto el gobierno británico. Sin embargo, los inversores cuestionaron su precaria base financiera. Ese octubre, la compañía retiró sus planes de salida a bolsa ante la reticencia de los inversores a comprar sus acciones. Los bancos también se mostraron reacios a conceder préstamos a WeWork.
Durante todo este proceso, Neumann era Neumann. Sus viajes en jet privado estaban presuntamente relacionados con envíos transfronterizos de marihuana. Su esposa podía despedir empleados si se sentía incómoda, y la empresa puso fin a una reunión de despido con un concierto .
La valoración de WeWork finalmente se desplomó desde un máximo de 47 000 millones de dólares en enero de 2019 a 7 000 millones de dólares más tarde ese mismo año, cuando fue adquirida por SoftBank de Japón. Despidieron a miles de empleados. Neumann renunció y recibió más de 700 millones de dólares por la venta de acciones a SoftBank y pagos en efectivo.
Fluctuaciones de la valoración de WeWork entre 2013 y 2020, que culminaron en estimaciones de instituciones financieras que oscilaron entre 8 y 104 mil millones de dólares en 2019. Gráfico: FT
Lo que transformó a WeWork de la favorita de los capitalistas de riesgo a paria no tiene precedentes en ningún patrón de crecimiento y declive, y también desafía las preocupaciones habituales de los inversores, como los flujos de efectivo futuros, según un análisis de Bloomberg de 2019.
El análisis argumenta que el declive de WeWork solo puede explicarse en términos abstractos, tal como lo hizo su fundador, Neumann, al convencer a los inversores de invertir decenas de miles de millones de dólares en la empresa. Es cierto que Neumann logró vender la visión de una startup capaz de dominar el mundo, no de una empresa que alquila oficinas compartidas.
Luchando después del Covid-19
Cuando pasó la dinastía Neumann, Sandeep Mathrani asumió el control en febrero de 2020. Bajo el mando de Mathrani, WeWork salió a bolsa en octubre de 2021 a través de una fusión con una empresa de adquisición de propósito especial (SPAC).
La COVID-19 se ha extendido, generando temores de una recesión económica y recortes de empleo en el sector tecnológico, lo que ha lastrado la demanda de espacios de coworking. En un contexto más amplio, el mercado de alquiler de oficinas ha experimentado dificultades tras la pandemia, ya que los empleados se muestran reacios a volver a la oficina.
Susannah Streeter, directora de divisas y mercados de Hargreaves Lansdown, afirmó que WeWork ya mostraba signos de fragilidad antes de la pandemia, con grandes pérdidas y una deuda acumulada. «Pero la crisis de la COVID-19 ha afectado a un modelo de negocio ya de por sí frágil», añadió.
Ante estos obstáculos, WeWork realizó un esfuerzo conjunto a principios de este año para reforzar sus finanzas y capear la crisis. En marzo, acordó una reestructuración de deuda con SoftBank, así como con varias importantes entidades crediticias de Wall Street, como King Street Capital Management y Brigade Capital Management.
SoftBank acordó canjear aproximadamente 1.600 millones de dólares de deuda por una combinación de nueva deuda y capital en WeWork. La transacción redujo la deuda de la compañía en más de 1.500 millones de dólares.
Como parte de ese acuerdo, WeWork también recibió una inversión del fondo Rajeev Misra de SoftBank, One Investment Management, que aportó casi 500 millones de dólares en deuda de alto rendimiento. «Se espera que la nueva financiación obtenida y comprometida en la transacción financie completamente el plan de negocios de WeWork y proporcione una amplia liquidez», declaró la compañía en aquel momento.
Una sucursal de WeWork en Londres, Reino Unido, en octubre de 2019. Foto: Bloomberg
Pero en mayo, tras supervisar una reestructuración financiera, el Sr. Mathrani anunció abruptamente su salida. Para agosto, WeWork ya cuestionaba su capacidad para mantenerse a flote, ya que seguía perdiendo dinero y su liquidez menguaba.
La compañía gastó 530 millones de dólares en los primeros seis meses del año y cuenta con aproximadamente 205 millones de dólares en efectivo, según un informe presentado ante los reguladores. Mientras tanto, tiene 2.900 millones de dólares en deuda a largo plazo y más de 13.000 millones de dólares en alquileres, en medio del aumento de los costos de endeudamiento y las dificultades para el arrendamiento de oficinas.
El consejo directivo afirmó en aquel momento que "las pérdidas habían provocado la marcha de un número cada vez mayor de miembros... y existían importantes dudas sobre la capacidad de la empresa para seguir funcionando".
WeWork describió medidas para mejorar la liquidez y la rentabilidad, incluyendo la reducción de costos mediante la reestructuración y la renegociación de los términos de arrendamiento, el aumento de los ingresos mediante la reducción de la pérdida de miembros y el aumento de las nuevas ventas. La compañía afirmó que buscaría capital adicional mediante la emisión de bonos, acciones o la venta de activos.
También este mes, tres miembros del consejo de administración renunciaron debido a importantes desacuerdos sobre gobernanza y dirección estratégica. Se nombraron cuatro nuevos directores con experiencia en reestructuración financiera para actuar como negociadores con los acreedores.
La situación no pinta bien. Las acciones de WeWork han caído un 96% en lo que va de año. En junio, la compañía operaba 777 sucursales en 39 países, el 30% de las cuales estaban en EE. UU. La compañía enfrenta un pago estimado de alquileres de 10 000 millones de dólares desde el segundo semestre de este año hasta finales de 2027, y otros 15 000 millones de dólares a partir de 2028.
A principios de noviembre, fuentes informaron al WSJ que WeWork podría acogerse al Capítulo 11 de la ley de bancarrota la próxima semana, lo que allana el camino para que la empresa reestructure sus operaciones y deuda. Por ley, el plan de reestructuración debe ser aprobado por el tribunal de bancarrota y los acreedores.
Pero cómo se transformará WeWork es otra cuestión. La startup siempre se ha descrito como una empresa con pocos activos físicos, lo que significa que no posee muchos. Esto ha hecho a WeWork verdaderamente único, por dos razones.
En primer lugar, al alquilar en lugar de comprar o construir, pueden expandir su red rápidamente, siempre que cuenten con el capital suficiente para pagar el alquiler. En segundo lugar, más allá del marketing, aprovechan las ventajas del diseño del espacio y el entorno de trabajo para convencer a los clientes, ya sean autónomos o empresas de rápido crecimiento que no pueden permitirse ampliar sus oficinas de forma tradicional.
Pero tener pocos activos tiene una desventaja. Aswath Damodaran, profesor de finanzas de la Universidad de Nueva York, se mostró escéptico con el modelo de negocio de WeWork desde el principio. "En épocas de bonanza, llenas el edificio. En épocas de crisis, se van, y te quedas con un edificio vacío y una hipoteca", afirmó.
Phien An ( resumen )
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