(Dan Tri) - Según una encuesta de la Oficina General de Estadística, los grupos de ingresos más altos en Hanoi y Ho Chi Minh también tienen dificultades para ser propietarios de una vivienda, lo que significa que los grupos de ingresos más bajos casi no tienen oportunidades.
El problema de comprar una casa para el grupo de ingresos más altos
La Encuesta sobre el Nivel de Vida de la Población de 2023 de la Oficina General de Estadística (GSO) anunció los niveles de ingresos de cinco grupos de población en las principales localidades.
En consecuencia, el grupo con mayores ingresos, que representa el 20% de la población (grupo 5), tiene un ingreso mensual promedio per cápita de 14,47 millones de VND en Hanoi; 13,8 millones de VND en Da Nang; 13,26 millones de VND en Ciudad Ho Chi Minh; 13,9 millones de VND en Dong Nai y 18,38 millones de VND en Binh Duong .
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) considera que se espera que este grupo pueda adquirir viviendas en grandes ciudades como Hanói o Ciudad Ho Chi Minh sin necesidad de apoyo gubernamental . Sin embargo, en realidad, al enfrentarse al problema de adquirir vivienda en las dos grandes ciudades mencionadas, incluso este grupo se enfrenta a numerosos obstáculos.
Esta unidad asume que en un hogar con dos personas en edad laboral, ambas en el grupo de mayores ingresos, el ingreso promedio de esta familia es de aproximadamente 30 millones de VND al mes. El ingreso anual equivale a 360 millones de VND.
Una regla financiera común, recomendada a menudo por los expertos para garantizar la seguridad financiera, es que los gastos de vivienda no superen un tercio de los ingresos. Por lo tanto, una familia de dos personas con altos ingresos, del grupo encuestado, solo debería gastar un máximo de 180 millones de VND en gastos de vivienda.
Mientras tanto, cada apartamento comercial en las grandes ciudades mencionadas tiene un precio que oscila entre 40 y 70 millones de VND/m², dependiendo de la zona y el segmento. Un apartamento pequeño de unos 60 m² costará entre 2.500 y 3.500 millones de VND.
Si el hogar mencionado decide comprar un apartamento de 60 m² por unos 3.500 millones de VND y solicita un préstamo bancario del 70 % del valor de la vivienda (2.450 millones de VND) con un tipo de interés del 8 % anual durante 20 años, la cuota mensual será de entre 25 y 27 millones de VND, equivalente a más de 300 millones de VND al año. VARS concluye que, con un pago máximo de 80 millones de VND al año, este grupo prácticamente no podrá comprar una vivienda.
Un edificio de apartamentos en Hanoi (Foto: Ha Phong).
Los precios de la vivienda superan la capacidad de pago de la gente
Para explicar la razón de la pronunciada disminución de la asequibilidad de la vivienda en los últimos años, esta unidad citó tres razones principales.
En primer lugar, los precios de los bienes raíces en las grandes ciudades han superado con creces la capacidad financiera de la mayoría de la gente y han aumentado mucho más rápido que el crecimiento de los ingresos.
En concreto, tras la pandemia de la Covid-19, los precios de los inmuebles, especialmente de los apartamentos, en grandes ciudades como Hanoi, Da Nang y Ho Chi Minh City aumentaron continuamente, estableciendo un nuevo nivel un 30% más alto que en 2019.
Mientras tanto, el ingreso promedio per cápita en las áreas urbanas en 2023 aumentó solo alrededor del 4% en comparación con las estadísticas de GSO en 2019. El ingreso promedio del grupo de ingresos más altos en Hanoi y Da Nang en 2023 aumentó solo un 3% y un 7% respectivamente en comparación con 2019.
El ingreso promedio de este grupo en Ciudad Ho Chi Minh incluso registró una tasa de crecimiento negativa del 8%. Esto amplía la brecha entre los ingresos y el precio de la vivienda, especialmente para los hogares de clase media y media alta.
La segunda es la falta de una oferta de vivienda adecuada. La oferta actual se centra principalmente en los segmentos de gama media y alta, y superiores. Si bien la demanda en este segmento también es muy alta, la vivienda asequible es la principal demanda del mercado. Muy pocos proyectos de vivienda cuestan menos de 30 millones de VND/m², lo que deja a la mayoría de las personas, incluso al grupo de mayor poder adquisitivo, sin opciones adecuadas.
VARS también cree que algunos inversores se aprovechan de la escasez de oferta del mercado para aumentar desproporcionadamente los precios de venta, lo que provoca un alza en los precios inmobiliarios, incluso en zonas con escasas infraestructuras. Esto también dificulta la compra de inmuebles.
En tercer lugar, se debe a la especulación. En un contexto en el que otros canales de inversión aún presentan fluctuaciones, la mentalidad de acumular activos y esperar que los precios inmobiliarios sigan subiendo ha llevado a muchas personas a comprar bienes inmuebles sin intención de usarlos. Estas personas compran inmuebles y luego los abandonan, sin darles uso, esperando a que el precio suba, lo que agrava aún más el desequilibrio entre la oferta y la demanda.
Además, otro factor menos mencionado, pero de gran impacto, son los costos financieros. Si bien las tasas de interés han bajado, los compradores de vivienda aún tienen que pagar tasas de interés variables, tras incentivos de alrededor del 10% o más. Esto también genera mucha presión financiera.
Los costos financieros, junto con los costos de inversión y los costos de la tierra, aumentan continuamente, lo que afecta el proceso de desarrollo de proyectos de negocios inmobiliarios y aumenta directamente los precios de las viviendas.
A largo plazo, VARS cree que, además de seguir investigando y aplicando políticas preferenciales en materia de suelo, impuestos y préstamos para proyectos de vivienda social y vivienda comercial asequible, el Estado debe seguir promoviendo la mejora de la infraestructura de conexión y expandir el desarrollo urbano según el modelo DOT, un modelo de desarrollo urbano centrado en el transporte público. Esta es una tendencia inevitable para resolver el problema de la vivienda de los residentes urbanos en Vietnam.
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Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm
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