¿Por qué las empresas tienen dificultades para reducir los precios de la vivienda?

Todas las empresas quieren reducir los precios de las viviendas y priorizar el flujo de caja

El Sr. Vo Hong Thang, Director de Servicios de Consultoría y Desarrollo de Proyectos del Grupo DKRA, comentó que, en el mercado actual, muchos inversores han reducido proactivamente los precios de las viviendas, priorizando el flujo de caja sobre las ganancias. Las empresas reducen los precios ofreciendo a los clientes métodos de pago más largos, tasas de interés más bajas, la posibilidad de pagar el 30%, incluso el 10%, para recibir la vivienda, o apoyando las tasas de interés y el período de gracia de capital.

Según el Sr. Thang, la oferta de proyectos primarios en el mercado es escasa actualmente y el número de proyectos aptos para la venta es muy reducido. Sin embargo, la mayoría de los inversores, cuando son aptos para la venta, priorizan el flujo de caja. Si el precio es alto, los productos no se pueden vender y los inversores se verán limitados por el flujo de caja, por lo que nadie es tan insensato como para mantener el precio alto en este momento, comentó.

Además, el Sr. Thang afirmó que el proyecto utilizará la fórmula más básica de beneficio más coste para determinar el precio de venta. Anteriormente, los inversores podían esperar ganancias de hasta un diez por ciento antes de ejecutarlo, pero ahora están decididos a alcanzar el punto de equilibrio, incluso con pérdidas en algunas etapas iniciales. El objetivo principal de los inversores hoy en día es obtener el precio de venta más bajo posible y recaudar el dinero lo antes posible para generar flujo de caja operativo.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), también admitió que en el mercado, algunos inversores de proyectos de vivienda de alta gama y proyectos de vivienda de gama media han reducido los precios de venta a través de políticas de descuento y promoción, y servicios posventa que benefician a los clientes.

Algunos proyectos de vivienda han reducido los precios a través de muchas políticas preferenciales (Foto ilustrativa: Hai Long).

Las empresas están ansiosas por reducir los precios de la vivienda, pero...

Un representante de un inversor que implementa proyectos en Ciudad Ho Chi Minh y Long An confió que la compañía realmente quiere reducir los precios de la vivienda y realmente espera que sean lo suficientemente bajos para que la gente pueda acceder a ellos fácilmente.

Sin embargo, las empresas también tienen dificultades para reducir los costos de insumos, ya que no pueden reducirlos. Los costos de insumos, como las tasas por uso de terrenos, la compensación por la limpieza de terrenos, los intereses de los préstamos bancarios, los costos laborales y la compra de materiales de construcción, han aumentado significativamente en los últimos tiempos.

Un proyecto, desde que se establece una política de inversión hasta su construcción oficial, puede tardar entre 5 y 7 años, en algunos casos hasta 15, en lugar del promedio de 3 años previsto, lo que desperdicia muchos recursos y provoca que las empresas pierdan costos de oportunidad. Además, las empresas también tienen compromisos con sus accionistas y socios sobre la rentabilidad mínima anual, afirmó esta persona.

Con muchos años de experiencia en el mercado inmobiliario, el Sr. Chau comprende mejor que nadie las dificultades que enfrentan las empresas para reducir los precios de la vivienda. Señaló que las empresas deben asumir diversos costos, como los de construcción, materiales, mano de obra, financieros y de gestión, y que todos aumentan, además de los "costos no especificados".

Específicamente, los costos del terreno del proyecto incluyen los costos de compensación, los costos de desmonte del terreno mediante la transferencia de los derechos de uso del terreno, el pago de las tasas de uso del terreno, la renta del terreno y las tasas de protección de los arrozales (si se utilizan). Los costos del terreno representan aproximadamente el 15% del costo de los proyectos de apartamentos; aproximadamente el 30% para los proyectos de casas adosadas; y aproximadamente el 20% para los proyectos de villas.

En particular, la agencia estatal competente suele deducir los costos actuales de compensación y desmantelamiento del terreno en aproximadamente el 70 % de los costos reales en los que ha incurrido la empresa. El resto de los costos reales no deducidos se consideran beneficios y la empresa también debe pagar un impuesto de sociedades adicional del 20 %. Finalmente, todos estos costos se incluyen en el precio de venta que los clientes deben asumir al comprar una vivienda.

Los costos de construcción representan aproximadamente el 50% del costo de un proyecto de apartamentos, aproximadamente el 30% del costo de una casa adosada y aproximadamente el 20% del costo de una villa. Este tipo de costo está en aumento; por ejemplo, 1 m² de superficie útil para un edificio de apartamentos ha aumentado a 12-13 millones de VND/m², en comparación con solo 7-8 millones de VND/m² antes.

Los costos financieros, incluidos los intereses de los préstamos y los pagos de intereses de otras fuentes de capital, suelen representar alrededor del 10 % del costo. Los costos de gestión suelen representar alrededor del 5 % del costo.

Con costos "sin nombre", el valor de estos gastos no es pequeño. Sin embargo, dado que no se garantiza su legalidad, validez ni razonabilidad según las disposiciones de la Ley Tributaria, no se incluyen en los costos de inversión del proyecto y, en última instancia, se incluyen en el precio de venta que deben asumir los compradores de la vivienda.

El Sr. Chau analizó que todos los costos mencionados se calculan en condiciones normales de mercado, aproximadamente tres años para proyectos de vivienda comercial. Si se prolongan debido a problemas legales, como ha ocurrido en los últimos años, el costo total de la inversión aumentará significativamente.

Muchos de los costos de insumos al construir un proyecto superan el presupuesto (Ilustración: Quang Anh).

¿Cual es la solución?

Un representante de una empresa que desarrolla muchos proyectos en Long An y Dong Nai dijo que para reducir los precios de la vivienda, el mercado necesita la cooperación de muchas agencias y miembros del mercado.

Sugirió que el Estado podría considerar incentivos fiscales al uso del suelo para proyectos de vivienda social y de vivienda para trabajadores; que los bancos podrían facilitar a las empresas la obtención de capital para ejecutar proyectos con tasas de interés preferenciales. En particular, el proceso de tramitación y aprobación de proyectos debería agilizarse y ejecutarse con rapidez para que las empresas no tengan que prolongar el plazo de ejecución.

Como presidente de HoREA, el Sr. Le Hoang Chau propuso diversas soluciones integrales. Para las empresas, el Sr. Chau sugirió que los inversores redujeran sus expectativas de ganancias, mantuvieran los precios altos, aumentaran los descuentos e implementaran políticas promocionales y posventa para estimular la demanda, aumentar la confianza de los clientes y generar flujo de caja y liquidez.

Las empresas también necesitan reorientar sus inversiones hacia el segmento de vivienda asequible, con precios acordes a los ingresos de las personas. El programa para desarrollar al menos un millón de viviendas sociales en el período 2021-2030 puede ayudar a las empresas a acceder a un paquete de crédito de 120 billones de dongs con tasas de interés entre un 1,5 % y un 2 % inferiores a las tasas de interés comerciales habituales.

Además, las empresas pueden participar en programas para reconstruir viejos edificios de apartamentos, renovar y reubicar casas en canales y a lo largo de ellos, y reurbanizar áreas urbanas antiguas y deterioradas.

En el ámbito estatal, el Sr. Chau sugirió que los organismos estatales competentes se centren en eliminar los obstáculos legales para aumentar la oferta de proyectos de vivienda, lo cual constituye la base para aumentar la oferta de vivienda asequible y social. Este aumento de la oferta de vivienda contribuirá a estabilizar los precios de la vivienda conforme a la ley de la oferta y la demanda y la competencia del mercado.

Además, la Asociación propuso que el Ministerio de Construcción presente próximamente al Gobierno la normativa detallada sobre las etapas de los proyectos de inversión en construcción de viviendas, según lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley de Vivienda de 2023. Esto busca estandarizar el proceso y los procedimientos administrativos para la aprobación de proyectos de vivienda comercial y social, acortando así los plazos de ejecución de los trámites de inversión en terrenos.

La Asociación también propuso que el Comité Permanente de la Asamblea Nacional considere completar el proyecto de ley de tierras revisada para desarrollar mecanismos y políticas sobre el uso efectivo y económico de la tierra para implementar proyectos inmobiliarios.

En particular, se garantiza que los proyectos de vivienda comercial y los proyectos de vivienda social sean consistentes y coherentes con la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, creando condiciones favorables para que los inversores accedan a la tierra, asegurando que no haya pérdida de ingresos presupuestarios.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vi-sao-doanh-nghiep-gap-kho-trong-giam-gia-nha-20231219065924881.htm