¿El mercado inmobiliario se está ‘calentando’ o está afectado por grupos especulativos?

Hay presencia de grupos especulativos.

Según información publicada recientemente por la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario vietnamita en el tercer trimestre en particular y los primeros 9 meses de 2024 también mostró una recuperación positiva después de un período difícil, gracias a la estabilidad de la economía y las políticas de apoyo del Gobierno.

En particular, la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocio Inmobiliario de 2023 y la Ley de Suelo de 2024, que entraron en vigor oficialmente el 1 de agosto de 2024, cinco meses antes que las normas anteriores, han contribuido a perfeccionar el corredor jurídico y abrir un nuevo ciclo para el mercado en una dirección más segura, saludable y sostenible.

Los datos también muestran que los segmentos inmobiliarios, desde vivienda y comercial hasta industrial, muestran signos de crecimiento positivo, con numerosos proyectos nuevos en marcha. Además, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora de VARs IRE, afirmó que el mercado inmobiliario residencial ha comenzado a mostrar señales de recuperación. Empezando por las subastas de terrenos, que están más activas que nunca, con subastas celebradas "de la noche a la mañana", con cientos, incluso miles de personas dispuestas a "comer y descansar" para competir por un lugar. El precio de adjudicación también es un récord, equivalente al de terrenos para proyectos con infraestructura bien invertida.

El aumento de las actividades de subasta de tierras se considera un signo del calentamiento del mercado.

Además, el mercado inmobiliario también está en auge, con precios que marcan constantemente nuevos máximos, tanto en el mercado primario como en el secundario. La alta demanda ha provocado que miles de propietarios de viviendas reciban llamadas frecuentes solicitando la venta de sus casas. A pesar de los altos precios de venta, los nuevos proyectos de viviendas han registrado muy buenas tasas de absorción.

Además del tipo de apartamento, algunos proyectos de baja altura recién lanzados por importantes inversores también registraron un número récord de reservas a pesar del aumento de precios. Muchos apartamentos tienen buenas ubicaciones, pero no solo los precios son altos, sino que para comprarlos, los clientes/inversores también deben aceptar pagar una diferencia.

Sin embargo, además de los resultados de la oferta y la demanda reales, el mercado también ha mostrado señales de recuperación. Esta situación se refleja en la especulación inmobiliaria, el alza en los precios de la vivienda y la aparición de transacciones inmobiliarias poco transparentes. Muchos pequeños inversores participan en el mercado con el único fin de ojear, lo que provoca que los precios inmobiliarios sean excesivamente altos. También se observan señales de recuperación en el segmento de apartamentos, con el precio de venta cada vez más elevado de los pisos traspasados, gracias a la ayuda de algunos grupos especulativos.

Según VARS, todas estas señales se deben a una escasez de oferta. En concreto, en el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario residencial continuó registrando una oferta de 22.412 productos, con el lanzamiento de aproximadamente 14.750 nuevos productos, lo que representa una disminución intertrimestral del 25%, pero un aumento interanual del 60%.

El mercado está en alza

A pesar de la disminución estadística en la cantidad, la oferta en el tercer trimestre de 2024 siguió creciendo gracias a la aparición de varios proyectos nuevos, especialmente con la presencia de proyectos a gran escala que comenzaron a implementarse y a rumorearse en el mercado, lo que le dio mayor dinamismo. En los primeros 9 meses de 2024, se registraron 38.797 nuevos productos a la venta.

Sin embargo, la oferta aún presentaba una fuerte diferenciación, ya que el 70% de la nueva oferta provino del segmento de apartamentos. En este segmento, predominaron los productos con precios superiores a 50 millones de VND/m² o más. El mercado carecía casi por completo de apartamentos comerciales asequibles. En cuanto a la región, el Norte lideró la nueva oferta con el 46%, seguida de la región Central con el 29% y la región Sur con el 25%.

Los datos de investigación de VARS también muestran que, si bien la oferta se concentra principalmente en los segmentos de alta gama y lujo, el mercado en su conjunto registró alrededor de 10.400 transacciones exitosas en el tercer trimestre de 2024, lo que equivale a una tasa de absorción del 51 %. Esto refleja el interés del mercado en nuevos productos inmobiliarios, si bien la mayor parte de la nueva oferta se completa con altos estándares de calidad y los costos de inversión, especialmente los relacionados con el terreno, están aumentando.

En los primeros 9 meses de 2024, el mercado registró 30.589 transacciones exitosas, 2,5 veces más que en el mismo período de 2023. Muchos proyectos nuevos lanzados a finales de septiembre, que comenzaron a recibir reservas, también registraron una gran cantidad de intereses y depósitos.

Los apartamentos lideran la oferta del mercado inmobiliario.

En cuanto a los precios de venta, los precios de la vivienda se mantienen altos, tanto en el mercado primario como en el secundario, especialmente en el segmento de apartamentos. El desequilibrio entre la oferta y la demanda es cada vez más grave, ya que la oferta, aunque ha mejorado, sigue teniendo dificultades para satisfacer la demanda. Además, la mayor parte de la nueva oferta se sigue construyendo con altos estándares de calidad, y los costos de inversión, especialmente los relacionados con el suelo, están aumentando.

Tan solo en el mercado de Ciudad Ho Chi Minh, el precio de los productos primarios se mantuvo estable a un nivel alto debido a que la oferta provenía principalmente de proyectos en curso. Mientras tanto, en las provincias y ciudades circundantes, el precio de los productos primarios aumentó ligeramente, entre un 3% y un 5%, debido a que la nueva oferta tuvo precios de venta más altos.

La investigación sobre el índice de precios de apartamentos, que refleja las fluctuaciones del precio promedio de venta de los proyectos en el conjunto de muestra de 150 proyectos seleccionados y observados por VARS, también muestra que, al tercer trimestre de 2024, el precio promedio de venta del grupo de proyectos en Hanoi se acerca a los 60 millones de VND/m², un aumento del 64 % en comparación con el segundo trimestre de 2019. El precio promedio de venta del grupo de proyectos en Ciudad Ho Chi Minh aumentó de 49,2 millones de VND/m² a 64,2 millones de VND/m², un aumento del 30,6 %.

La demanda de bienes raíces, incluyendo vivienda e inversión, continúa desplazándose hacia las zonas suburbanas, las provincias y ciudades que rodean las dos áreas urbanas especiales y el mercado secundario, con numerosas opciones a precios más razonables. Apartamentos y casas de menos de 3 mil millones de dongs están en plena búsqueda en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.

Fuente: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html