Recientemente, el Gobierno ha implementado numerosas soluciones sólidas para apoyar la recuperación y el avance del mercado inmobiliario. En particular, en la Resolución 33, el Gobierno ha propuesto numerosas soluciones específicas y detalladas para rescatar el mercado. De hecho, el mercado también ha recibido algunas señales positivas, pero no ha logrado consolidarse.
En declaraciones a los periodistas del periódico Journalist and Public Opinion, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo: En los primeros 7 meses de 2023, el mercado inmobiliario continuó enfrentando muchas dificultades.
+ ¿Cómo evalúa el mercado inmobiliario desde principios de 2023 hasta ahora?
Si bien el mercado inmobiliario ha mostrado señales de mejora tras las soluciones del Gobierno para superar las dificultades, en general, durante los últimos siete meses, el mercado ha seguido enfrentando numerosas dificultades, poca liquidez y una oferta muy limitada.
Las principales razones son problemas legales no resueltos y acceso limitado al capital, algunos incidentes en el segundo semestre de 2022 que afectaron a la confianza de los inversores y, en general, algunos problemas fundamentales del mercado no se han resuelto, como problemas legales, escasa oferta, desequilibrio de oferta y demanda...
De hecho, Vietnam no ha aprovechado plenamente el potencial y las fortalezas del mercado inmobiliario. El sector inmobiliario industrial, turístico y de entretenimiento se concentra únicamente en algunas regiones, sin generar un impulso ni un atractivo generalizado en todo el país.
| El Sr. Le Hoang Chau pronostica que el mercado inmobiliario vietnamita se mantendrá lento hasta finales de 2023, y solo podrá recuperarse y desarrollarse de manera más saludable, transparente y estandarizada a partir del segundo o tercer trimestre de 2024 gracias a los avances en el entorno legal; perspectivas positivas de crecimiento económico; y un desarrollo de infraestructura sincrónico y moderno. |
Muchos segmentos del mercado de inversión aún enfrentan importantes barreras y obstáculos. El potencial de los recursos territoriales no se ha aprovechado al máximo. El desarrollo inmobiliario en parques industriales, zonas económicas, zonas francas y zonas de alta tecnología continúa siendo cauteloso y está estancado, con bajas tasas de ocupación.
La demanda de vivienda para todas las clases sociales es muy grande, especialmente para personas de ingresos bajos y medios, pero el nivel de respuesta es limitado.
+ ¿Puede analizar más claramente las dificultades del mercado en el período actual?
- Actualmente existen 3 principales dificultades y obstáculos que impiden que el mercado inmobiliario pueda abrirse paso.
En primer lugar, las dificultades relacionadas con las políticas y las leyes, como las dificultades relacionadas con la legislación territorial, las dificultades debidas a la legislación de planificación y algunas dificultades relacionadas con la legislación sobre inversiones.
Por ejemplo, en materia de planificación, se han aprobado algunos proyectos con planos detallados 1/500 pero no son coherentes con la zonificación y los planos generales y están siendo revisados, ajustados y actualizados de acuerdo a las regulaciones.
O bien, muchos proyectos enfrentan dificultades, obstáculos y una implementación lenta debido a las regulaciones sobre los métodos de valoración de tierras; en muchos casos, se ha anunciado la planificación del uso de la tierra pero no existe un plan anual de uso de la tierra a nivel de distrito...
En segundo lugar, están las dificultades en el flujo de capital. En particular, el acceso a préstamos para negocios inmobiliarios aún no es fácil, debido principalmente a tres factores: las altas tasas de interés, la legalidad de los proyectos y la confianza en la liquidez del mercado. De hecho, la tasa de interés real ronda el 11-12 % anual.
La reciente reducción de los tipos de interés entre un 0,5% y un 2% supone un gran esfuerzo del Gobierno y del sistema bancario. Esta medida está teniendo un efecto positivo en la economía y el sector inmobiliario.
Sin embargo, acortar la duración del proyecto en un año puede ayudar a las empresas a ahorrar hasta un 12-15 % en costos de capital en intereses. Además, se ahorra en salarios, maquinaria y equipo, etc., durante todo el año.
Unas normas estrictas sobre el control de riesgos del crédito inmobiliario contribuyen a que el mercado sea más sano, más cercano a las necesidades reales y a evitar burbujas de precios.
Sin embargo, en la actualidad la capacidad financiera de la mayoría de las empresas inmobiliarias es limitada, el capital es bajo y las operaciones dependen principalmente del capital crediticio bancario, lo que genera dificultades para acceder a capital crediticio.
El tipo de interés de los préstamos del paquete de 120 billones de VND para vivienda social es demasiado alto (8,7% para empresas, 8,2% anual para compradores de viviendas), lo que dificulta la situación de los inversores y los compradores de viviendas.
En tercer lugar, las dificultades en la demanda agregada y la confianza del mercado. Se observa que la demanda agregada ha caído drásticamente en la mayoría de los segmentos, especialmente en vivienda de lujo, turismo de lujo y complejos turísticos, y terrenos. La confianza del mercado ha disminuido drásticamente.
Según una encuesta preliminar realizada por la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dos tercios de las empresas de desarrollo de proyectos casi no tuvieron nuevas actividades de desarrollo de proyectos en el último año.
Mientras tanto, las firmas de corretaje inmobiliario redujeron entre el 50 % y el 70 % de su personal. Los inversores, en su mayoría, no han invertido en el mercado inmobiliario en los últimos tiempos.
+ Entonces, ¿qué recomendaciones tienes para ayudar al mercado inmobiliario a abrirse paso?
La cuestión más urgente ahora es aumentar la demanda total y crear una fuente clave de suministro para el mercado inmobiliario vietnamita. El segmento de vivienda comercial asequible es el que más demanda tiene en el mercado inmobiliario vietnamita. Por lo tanto, para aumentar la demanda total, es necesario desarrollar este tipo de vivienda de forma rápida, sólida y diversificada.
Sin embargo, en el futuro inmediato, el Gobierno necesita implementar efectivamente soluciones para apoyar el mercado inmobiliario de acuerdo con el Programa de Recuperación y Desarrollo Socioeconómico para 2023 y el período 2023-2025.
Además, completar urgentemente la revisión de los procedimientos legales de los proyectos inmobiliarios que están atrasados/suspendidos y manejarlos a fondo en 2022 y 2023 para crear las condiciones para que los proyectos se vuelvan a implementar, asegurando el suministro de bienes para el mercado.
También espero que el Estado exima de la obligación de permisos de construcción a proyectos de inversión en áreas con planificación detallada aprobada de 1/500 de conformidad con el Punto h, Cláusula 1, Artículo 2 de la Resolución No. 43/NQ-CP del 6 de junio de 2014 del Gobierno sobre una serie de tareas clave para reformar los procedimientos administrativos en la formación e implementación de proyectos de inversión que utilicen terrenos para mejorar el entorno empresarial.
Respecto del capital crediticio, creo que los bancos comerciales también necesitan aumentar el apoyo en las tasas de interés/tarifas para las transacciones inmobiliarias con pagos electrónicos y pagos no monetarios.
Además, propongo que la tasa de interés de los préstamos para el mercado inmobiliario durante el período 2023-2025 sea la siguiente. Para el segmento de vivienda comercial con potencial de ingresos, se recomienda que sea inferior al 7 % anual.
Segmento de vivienda social: Para empresas, la tasa recomendada es inferior al 6 % anual; para compradores de vivienda, inferior al 4,5 % anual. Para el sector inmobiliario turístico y turístico, la tasa recomendada es inferior al 9 % anual. Finalmente, para el sector inmobiliario residencial de alta gama y otros segmentos, la tasa recomendada se sitúa entre el 9 % y el 10 % anual.
Orientar y fomentar la tendencia de emitir bonos al público en lugar de emitirlos en forma privada; seguir manejando estrictamente las violaciones relacionadas con los bonos corporativos, la cancelación de depósitos y la declaración de "doble precio" en las transferencias de bienes raíces para aumentar la disuasión y garantizar los derechos de los inversores, reducir las pérdidas presupuestarias; perfeccionar el marco legal para proteger a los inversores en bonos corporativos y certificados de fondos.
Por último, recomiendo promover la emisión de certificados de propiedad para bienes raíces turísticos y complejos turísticos a inversores secundarios para liberar rápidamente decenas de miles de millones de dólares en recursos y estimular el desarrollo de bienes raíces turísticos y complejos turísticos sobre la base del Decreto No. 10/2023/ND-CP que modifica y complementa una serie de artículos de los decretos que guían la implementación de la Ley de Tierras.
+ Muchas gracias!
Viet Vu (Interpretada)
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