“Depurar” los productos inmobiliarios mediante medidas legales

Se espera una "transformación" a finales de 2024

Al entrar en 2024, se espera que el mercado inmobiliario tenga una transformación más fuerte desde la baja base de 2023. Sin embargo, todavía existen dificultades.

Según el Instituto de Economía , Finanzas e Inmobiliaria de Servicios Dat Xanh (DXS - FERI), en el segundo trimestre de 2024, aunque todavía hay muchas dificultades y una recuperación desigual en todos los segmentos, el mercado inmobiliario vietnamita está superando el período más difícil y comenzando a registrar movimientos positivos.

En particular, todos los tipos de inmuebles han mejorado la oferta nueva. La oferta nueva en el segmento residencial ha aumentado, pero no de forma significativa, y también se ve afectada por factores objetivos. En consecuencia, la oferta nueva aumentó aproximadamente un 8 % en comparación con finales de 2023; la oferta proviene principalmente de nuevas cestas de bienes de proyectos antiguos.

El mercado inmobiliario se está recuperando gradualmente.

El suministro primario nacional total en el segundo trimestre de 2024 es de aproximadamente 45.200 productos (el suministro total se calcula en función de los productos reales que pueden ponerse en venta, incluidos los inventarios acumulados restantes y la cantidad de productos elegibles para la venta recientemente ofrecidos para la venta).

La oferta de nuevos proyectos se centra principalmente en los segmentos de gama media-alta y alta, lo que genera una escasez de viviendas asequibles y provoca la pérdida de liquidez local del mercado. El excedente de bienes persiste, al tiempo que la escasez persiste. La oferta primaria en la región sur es la principal del país, concentrándose principalmente en Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong y Long An, con aproximadamente 22.000 productos, lo que representa aproximadamente el 48,8% de la nueva oferta total a nivel nacional.

El segmento de apartamentos y terrenos en el área adyacente a la ciudad de Ho Chi Minh promete ayudar al desarrollo del mercado general.

En cuanto a oficinas, se prevé que la oferta alcance los 2,15 millones de metros cuadrados en Hanói , un 2 % más intertrimestral, y los 2,7 millones de metros cuadrados en Ciudad Ho Chi Minh, un 4 % más intertrimestral. El sector inmobiliario industrial también continúa creciendo de forma constante, con la previsión de que la zona norte añada 15 000 hectáreas, un 3 % más intertrimestral, y que la zona sur añada 27 900 hectáreas, un 1 % más intertrimestral.

La nueva demanda de alquileres provendrá de la recuperación del sector manufacturero, el aumento de los pedidos de exportación y la entrada de numerosas nuevas empresas de inversión extranjera directa (IED). Las tasas de ocupación se mantienen estables en el Norte y aumentan muy ligeramente (alrededor de un punto porcentual) en el Sur. Los precios de alquiler son competitivos en comparación con otros mercados de la región.

El Sr. Pham Anh Khoi, Director del Instituto de Investigación Económica y Financiera Inmobiliaria de Dat Xanh Services, afirmó: «El mercado inmobiliario muestra actualmente muchas señales positivas y se estima que se encuentra en vías de recuperación. El mercado podría recuperarse gradualmente de su punto más bajo en forma de U; sin embargo, la velocidad de la recuperación depende de factores tanto macro como microeconómicos».

Según el Sr. Khoi, al analizar el sector inmobiliario residencial en el segundo trimestre de 2024, se estima que la nueva oferta aumentará un 25 % en comparación con el primer trimestre de 2024, principalmente debido a proyectos que se abrieron a la venta o iniciaron su construcción en la fase anterior. La oferta prevista de nuevos productos (considerando solo los proyectos con planes de apertura a la venta) es de aproximadamente 4500, lo que eleva la oferta total acumulada del mercado a 45 200 productos.

Según el Sr. Pham Van Binh, Director General de Keyone Land Real Estate Investment and Development JSC, la oferta inmobiliaria en el segundo trimestre de 2024 aumentó significativamente en comparación con el período anterior. En particular, en las provincias de Binh Duong y Long An, se está introduciendo en el mercado la gama de productos de apartamentos, terrenos y casas adosadas.

El aumento de la oferta muestra que el mercado se está reactivando y hay cambios claros. Si bien los proyectos aparecerán en el segundo trimestre de 2024, los inversores y las empresas de distribución contarán con una fuente de bienes para centrarse en introducir y vender nuevos productos a los clientes, en lugar de vender productos secundarios como antes. Los dos últimos trimestres de 2024 abrirán grandes oportunidades para el mercado inmobiliario, con una oferta en segmentos completos para satisfacer las necesidades de los clientes, afirmó el Sr. Binh.

La legalidad del proyecto es el equilibrio para la elección

Al evaluar la tendencia del mercado en los últimos seis meses de 2024, el Sr. Nguyen Viet Hung, Director General de Westland Trading Joint Stock Company, comentó: «Actualmente, en Ciudad Ho Chi Minh, casi no hay proyectos de apartamentos, terrenos ni casas adosadas a precios razonables, y la atención se centra principalmente en el segmento inmobiliario de alta calidad. Por lo tanto, algunos inversores se han expandido a zonas adyacentes a la ciudad, como Long An y Binh Duong, para desarrollar proyectos. Esta no es una tendencia nueva, pero representa un punto positivo para todo el mercado del sur.»

"Podemos observar que los inversores, o aquellos con necesidades reales de vivienda, tendrán recursos financieros limitados, y los productos de alto valor no serán adecuados debido a la dificultad de satisfacer la demanda debido al margen de beneficio. Por lo tanto, es muy probable que, en un futuro próximo, el segmento de apartamentos de gama media con precios entre 2.000 y 2.500 millones de dólares, o los proyectos de terrenos y casas adosadas con precios inferiores a 3.000 millones, atraigan a los inversores", comentó el Sr. Hung.

Los inversionistas aprenden sobre el área legal y de desarrollo de proyectos.

Según el Sr. Hung, la tendencia del mercado de los inversores a retirarse gradualmente a las afueras es inevitable. En primer lugar, la infraestructura de transporte que conecta la región está cada vez más completa; se han iniciado todas las obras de grandes proyectos y se están completando con urgencia, lo que facilita el traslado a las zonas centrales.

En segundo lugar, los precios inmobiliarios en la zona colindante con Ciudad Ho Chi Minh son más bajos, más convenientes y el margen de beneficio se mantiene estable a lo largo del tiempo. Además, la legalidad de los proyectos se considera completa, lo que garantiza mayor seguridad tanto para los inversores como para los compradores de proyectos durante su asentamiento.

En una entrevista con Nguoi Dua Tin, el Sr. Ngo Luu Binh, Director General de Bcons Group, comentó: «En general, el mercado inmobiliario se está desarrollando actualmente de forma más estable. Es decir, los inversores se centran en preparar todos los trámites legales y las posibles fuentes de capital de la empresa para un proyecto. De esta manera, al lanzarse al mercado, el producto es de la más alta calidad y se gana la confianza de inversores y clientes».

La infraestructura de transporte desarrollada es un gran atractivo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios y para los inversores.

Según el Sr. Ngo Luu Binh, en el sector de apartamentos, es muy difícil bajar los precios debido al aumento de los costos. "El mercado se ha desacelerado durante más de dos años y los inversores han calculado que los precios inmobiliarios son más adecuados y ya no están tan disparados como antes. En los últimos seis meses de 2024, las provincias de Binh Duong y Long An se consideran el foco de la oferta. Esto también representa una oportunidad para los compradores de viviendas, ya que se aplican una serie de políticas de atención al cliente y se han establecido normas legales... Por lo tanto, los inversores deben considerar comprar en este momento, ya que los precios de las viviendas subirán y no podrán bajar drásticamente", declaró el Sr. Binh.

Los expertos también comentaron que el mercado inmobiliario en 2024 tiene señales más positivas que en 2023. Muchos resultados de la encuesta muestran las perspectivas y la recuperación de segmentos del mercado como: las necesidades de desarrollo industrial, las necesidades reales de vivienda, las adecuadas a las condiciones financieras de las personas se recuperarán primero; segmentos de vivienda y apartamentos.

El Derecho Inmobiliario ayuda al mercado a desarrollarse de forma sana y segura

Según los expertos legales, la Ley revisada sobre el negocio inmobiliario (aprobada el 28 de noviembre de 2023), la Ley revisada sobre la vivienda (aprobada el 27 de noviembre de 2023) y la Ley revisada sobre las instituciones de crédito (aprobada el 18 de enero de 2024) han tenido inicialmente un impacto positivo en la psicología de los sujetos, creando un impulso para que el mercado inmobiliario se recupere pronto.

En los últimos meses de 2024, cuando las leyes revisadas entren en vigor oficialmente, se prevé que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma más segura, saludable y sostenible. En particular, las normas que eliminan las dificultades para los inversores y compradores de vivienda social en las nuevas leyes, una vez que entren en vigor oficialmente, atraerán a las empresas a participar en el desarrollo, promoverán la oferta de vivienda social y ayudarán a las personas a acercarse a su sueño de establecerse.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/thanh-loc-san-pham-bat-dong-san-bang-thuoc-do-phap-ly-a668828.html