Debido a los cuellos de botella en la valoración de tierras, muchos proyectos de vivienda comercial aún no han determinado las tarifas por uso de la tierra para cumplir con las obligaciones financieras con el Estado, por lo que no se pueden realizar transacciones de transferencia.
Debido a los cuellos de botella en la valoración de tierras, muchos proyectos de vivienda comercial aún no han determinado las tarifas por uso de la tierra para cumplir con las obligaciones financieras con el Estado, por lo que no se pueden realizar transacciones de transferencia.
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| Muchos proyectos de viviendas comerciales en Ciudad Ho Chi Minh no pueden transferirse debido a problemas con las tarifas por el uso del suelo. |
Atrapados en problemas con las tarifas por el uso del suelo
En declaraciones a la prensa del periódico Dau Tu, el director general de una inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh comentó que su empresa posee varios proyectos potenciales, pero debido a dificultades de liquidez, se ve obligada a buscar un socio para transferir un proyecto en el Distrito 7 de Ciudad Ho Chi Minh y sanear sus finanzas. El socio está dispuesto, pero el acuerdo de transferencia del proyecto aún no se ha concretado debido a obstáculos legales, siendo uno de los más importantes los cánones de uso del suelo.
Según la normativa, para transferir un proyecto, el inversor debe cumplir con sus obligaciones financieras con el Estado, incluyendo las tasas de uso del suelo. Además, las empresas con dificultades financieras no pueden cumplir con sus obligaciones financieras sobre el terreno; incluso si el socio acepta adelantar una suma de dinero para resolver este problema, la empresa sigue sin poder pagar las tasas de uso del suelo del proyecto debido a dificultades en la valoración del terreno.
La empresa mencionada no es el único caso. En 2024, muchas empresas de Ciudad Ho Chi Minh anunciaron su intención de buscar socios para transferir el proyecto, pero hasta el momento ninguna transacción ha prosperado.
La información del Departamento de Construcción de la ciudad de Ho Chi Minh también muestra que en 2024 no se transferirán proyectos de viviendas comerciales en la ciudad, aunque muchos inversores extranjeros están ansiosos por realizar acuerdos de fusiones y adquisiciones (M&A), pero todos encuentran dificultades con los procedimientos legales.
Propuesta de modificación del reglamento
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), reconoció que el hecho de que no se transfirieran proyectos de vivienda comercial durante todo un año muestra que las actividades de fusiones y adquisiciones están estancadas, mientras que esta es la necesidad real de muchas empresas de reestructurar las inversiones para superar las dificultades y crear flujo de caja.
Según el Sr. Chau, el Artículo 39 de la Ley de Negocios Inmobiliarios (2023) estipula un principio muy estricto: tras la transferencia total o parcial de un proyecto inmobiliario, el cesionario hereda los derechos y obligaciones del inversor que lo transfiere. Sin embargo, esta ley también estipula que la condición para la transferencia del proyecto es haber cumplido con las obligaciones financieras relativas al terreno, incluyendo las tasas por uso del terreno, las rentas e impuestos, tasas y cargos relacionados con el terreno (si los hubiera).
El Sr. Chau afirmó que dichas regulaciones no son del todo consistentes ni se ajustan a la realidad. Esto se debe a que los inversionistas en proyectos inmobiliarios y de vivienda comercial solo cumplen con sus obligaciones financieras y pagan las tasas de uso del suelo al Estado una sola vez, salvo en los casos en que los ajustes del proyecto generen obligaciones financieras adicionales.
Por lo tanto, HoREA propuso que el Ministerio de Construcción considere presentar al Primer Ministro y a las autoridades competentes para su consideración y complementación la reglamentación que estipule que en caso de que un inversor transfiera todo o parte de un proyecto inmobiliario sin cumplir con las obligaciones financieras respecto del terreno, la empresa que recibe la transferencia es responsable de cumplir con esta obligación en nombre del antiguo inversor.
Según HoREA, esta enmienda tiene como objetivo eliminar los cuellos de botella para las fusiones y adquisiciones, tanto para eliminar las dificultades para las empresas como para despejar los bloqueos para las actividades de transferencia de proyectos, promoviendo así la recuperación del mercado inmobiliario, un desarrollo seguro, saludable y sostenible, al tiempo que contribuye a aumentar los ingresos del presupuesto estatal.
Además, cientos de proyectos inmobiliarios actualmente paralizados no han cumplido con sus obligaciones financieras con el Estado. Si estos proyectos se transfieren, el cesionario suele ser una entidad con capacidad financiera y administrativa para reiniciar el proyecto, o reestructurarlo y adaptarlo a la demanda del mercado, lo que genera obligaciones financieras adicionales y aumenta los ingresos del presupuesto estatal.
“Si no se modifica la normativa mencionada, las empresas aún pueden evadirla transfiriendo acciones o vendiendo el negocio, lo que en esencia equivale a transferir proyectos inmobiliarios”, añadió Chau.
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Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/tac-chuyen-nhuong-du-an-nha-o-thuong-mai-d249825.html
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