En la mañana del 31 de octubre, la Asamblea Nacional discutió una serie de contenidos controvertidos del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado), incluyendo si es obligatorio o no realizar transacciones a través del pleno.
La normativa vigente (Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014) no exige que las transacciones se realicen a través del piso. En su 5.ª sesión (junio de 2023), el Gobierno propuso dos opciones: la compra, venta, transferencia y arrendamiento de bienes inmuebles que se constituyan en el futuro deben realizarse a través del piso, mientras que otras transacciones no son obligatorias.
Muchos delegados presentes en la quinta sesión discreparon con este requisito, argumentando que las transacciones inmobiliarias solo deberían fomentarse a través del piso. La Comisión Permanente de la Asamblea Nacional también coincidió con esta opinión, y el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), tras su explicación y aprobación, eliminó la disposición obligatoria para que las transacciones inmobiliarias se realizaran a través del piso. En su lugar, el Estado fomenta la compra, venta, transferencia, arrendamiento y compra a plazos de viviendas, obras de construcción y derechos de uso de terrenos a través del piso inmobiliario.
El Comité Permanente de la Asamblea Nacional explicó que la implementación de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 demuestra que las plataformas de negociación inmobiliaria actuales no garantizan la seguridad jurídica de las transacciones. Incluso se han dado muchos casos en los que estas plataformas han perturbado el mercado.
"Exigir que las transacciones inmobiliarias se realicen mediante bolsas conllevará el riesgo de explotación y no garantizará el desarrollo de un mercado inmobiliario sano, seguro y sostenible", afirmó el Comité Permanente de la Asamblea Nacional.
Además, para garantizar su rigor, el proyecto de Ley añadirá el Artículo 59 sobre la gestión de los parqués inmobiliarios. De esta manera, se estipularán claramente las responsabilidades del organismo estatal de gestión de la vivienda y del mercado inmobiliario provincial en la gestión de la operación de los parqués.
Bienes raíces en el oeste de Hanói , septiembre de 2023. Foto: Ngoc Thanh
También según el Comité Permanente de la Asamblea Nacional, las regulaciones sobre futuras transacciones de vivienda (viviendas e inmuebles en papel) recibieron muchos comentarios de los diputados de la Asamblea Nacional en la quinta sesión.
En consecuencia, en cuanto a los depósitos para la compraventa de bienes inmuebles en papel, algunas opiniones propusieron añadir una normativa que establezca que solo se acepten depósitos cuando la vivienda o la obra estén calificadas para su puesta en marcha. Algunas opiniones sugirieron que los inversores deben obtener un Certificado de Inversión, una decisión sobre la asignación y el arrendamiento de terrenos, y contar con una planificación detallada (1/500) aprobada antes de poder recibir depósitos de los compradores.
Debido a la diversidad de opiniones, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional propuso dos opciones. En primer lugar , los inversores en proyectos solo podrán cobrar depósitos de los clientes cuando las viviendas y las obras de construcción estén autorizadas para operar y se hayan realizado las transacciones conforme a la normativa.
El Comité Permanente de la Asamblea Nacional considera que esta opción presenta un bajo riesgo para los clientes, el grupo vulnerable en las transacciones inmobiliarias. Dado que el depósito solo se realiza cuando el inmueble cumple con las condiciones comerciales y ambas partes firman un contrato, se minimiza la posibilidad de controversias. Esta opción es elegida por el Gobierno y cuenta con el apoyo del 38% de las delegaciones y organismos de la Asamblea Nacional.
Pero este método también tiene limitaciones, es decir, el inversor no tiene la oportunidad de recibir depósitos y firmar contratos con clientes potenciales.
En segundo lugar, el inversor solo cobra el depósito según lo acordado con el cliente cuando el proyecto cuenta con un diseño básico evaluado por una agencia estatal y cuenta con uno de los documentos sobre derechos de uso del suelo. El contrato de depósito debe indicar claramente el precio de venta, alquiler y compra de la vivienda o la obra. El importe máximo del depósito está regulado por el Gobierno, pero no debe superar el 10 % del precio de venta o alquiler.
Esta opción ofrece la ventaja de que el inversor puede movilizar capital anticipadamente, pero también presenta riesgos para los clientes, ya que deben abonar el dinero antes del inicio de la construcción del proyecto. Si los trámites necesarios para el inicio de la construcción, como los permisos de construcción, los diseños técnicos y los planos de construcción, se retrasan o prolongan, se generarán desventajas para el comprador y controversias. El Comité Permanente de la Asamblea Nacional propuso que el Gobierno complemente el contenido de la evaluación de impacto para esta opción.
En respuesta a la propuesta de no regular el negocio inmobiliario en teoría, debido a sus múltiples consecuencias y perturbaciones del mercado, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional afirmó que las normas sobre la venta de viviendas y obras de construcción que se formulen en el futuro se heredan de la ley de 2014. Las disposiciones de este proyecto de ley enmendado también son coherentes con los principios y disposiciones generales del Código Civil sobre los bienes que se formen en el futuro, así como con los derechos de las organizaciones y los individuos a decidir, establecer, modificar y rescindir transacciones inmobiliarias.
La movilización de capital por parte de inversores en proyectos y la compraventa de viviendas y obras de construcción futuras son dos tipos de transacciones diferentes. El Código Civil regula las transacciones de activos futuros. Por lo tanto, el proyecto de ley regula la venta de viviendas y obras de construcción en papel para garantizar los derechos e intereses legítimos de las organizaciones y personas que participan en la transacción.
Respecto de los pagos por compra, venta y alquiler de casas e inmuebles en papel, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional también propuso dos opciones en el proyecto de ley.
Opción 1 : El vendedor solo podrá cobrar un máximo del 95 % del valor del contrato de compraventa si el comprador o el comprador a plazos no ha obtenido un Certificado de derechos de uso del terreno, propiedad de la vivienda y otros bienes vinculados al terreno. El 5 % restante del valor se abonará cuando la autoridad competente expida los certificados al comprador.
Opción 2 : El vendedor solo puede cobrar un máximo del 95 % del valor del contrato de compraventa si el comprador o el comprador a plazos no ha obtenido un certificado de derechos de uso del terreno, propiedad de la vivienda y otros bienes vinculados al terreno. El 5 % restante del valor del contrato lo transfiere el cliente a la cuenta bancaria del inversor para su gestión, y este no puede disponer de este importe. Los costes y beneficios derivados de este importe se acuerdan entre el inversor y el banco.
El inversionista sólo podrá utilizar esta cantidad junto con las utilidades (si las hubiere) cuando el organismo estatal competente emita un Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos afectos a la tierra al comprador o arrendatario.
Según la agenda, la tarde del 31 de octubre, la Asamblea Nacional debatió en el salón la situación socioeconómica en 2023, el plan para 2024 y la implementación de la Resolución 43 sobre el programa de recuperación socioeconómica. La Asamblea Nacional también discutió la implementación de varios mecanismos piloto en la ciudad de Da Nang, así como los resultados de la revisión de la documentación legal.
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