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| Los delegados de la Asamblea Nacional propusieron considerar la incorporación de un mecanismo de control más estricto para las transacciones que se realizan en los parqués inmobiliarios. (Foto: Hoang Ha) |
Las casas de dos precios siguen siendo populares
Al comentar sobre el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios en la Asamblea Nacional el 29 de agosto, el Sr. Le Thanh Hoan (Delegación de la Asamblea Nacional de la provincia de Thanh Hoa ) sugirió considerar la incorporación de un mecanismo para controlar más estrictamente las transacciones inmobiliarias en los mercados inmobiliarios. Según él, la situación de venta de bienes a dos precios es bastante común.
"Desde motos y coches hasta casas, no nos resulta difícil buscar en línea con el precio de venta del inversor publicado. Pero comprar al precio de lista es muy difícil", dijo el Sr. Hoan.
El Sr. Hoan preguntó: ¿dónde está el valor real de transacción de los bienes raíces que anuncian las empresas? Esos son los precios publicados en internet, pero se transforman mágicamente en tasas extranjeras, tasas de transferencia y precios para inversores, pero con un monto adicional no estipulado en el contrato de compraventa, lo que en esencia constituye evasión fiscal.
En cuanto a la intermediación inmobiliaria, el Sr. Hoan afirmó que el proyecto de ley ha seguido perfeccionando el importante marco legal para avanzar hacia la transparencia y la conveniencia del mercado inmobiliario. Además de los equipos serios, es evidente que las actividades de intermediación se desarrollan de forma diversa y sin control.
El fenómeno de los llamados intermediarios inmobiliarios está muy extendido y afecta las actividades legítimas de los agentes inmobiliarios. Además, persisten situaciones de oportunismo, especulación y fijación de precios por parte de algunos grupos de intermediación, lo que perjudica a los clientes, afirmó el Sr. Hoan.
Por ello, este delegado de la Asamblea Nacional también solicitó al organismo elaborador de esta Ley que estudie y complemente la normativa sobre las responsabilidades de las organizaciones y los individuos dedicados a la intermediación inmobiliaria, en el sentido de definir claramente los casos prohibidos.
En concreto los casos:
Tener un interés directo en bienes raíces, excluyendo comisiones descontadas sin revelar ese interés a los compradores de bienes raíces; incitar a una parte a incumplir un contrato de depósito o contrato de venta para celebrar un nuevo contrato con otra persona.
Aumentar o fijar arbitrariamente los precios de los bienes inmuebles para obtener beneficios contra la voluntad de las partes involucradas en la transacción; participar en la intermediación para que las partes firmen contratos pero no informar completa y honestamente a las partes involucradas en la transacción sobre la información relacionada con los bienes inmuebles.
Algunas de las prohibiciones mencionadas sirven de base para considerar la responsabilidad de las organizaciones y personas que realizan actividades de corretaje inmobiliario. Dependiendo de la naturaleza de la infracción, se podría considerar la tramitación administrativa, incluido el procesamiento penal, enfatizó el Sr. Hoan.
La nueva oferta en el oeste y este de Hanoi representará el 40% de la cuota de mercado de apartamentos.
Los expertos estiman que, en el futuro próximo, la nueva oferta en el oeste y el este representará el 40 % del mercado de apartamentos. Además, la oferta inmobiliaria en estas zonas en particular y en Hanói en general mejorará cada vez más.
Según Savills, 2008 marcó un nuevo paso en el desarrollo de Hanoi, cuando la capital se convirtió en una de las 17 ciudades más grandes del mundo después de fusionarse con un área total de más de 3.300 km2, 3,6 veces más grande que antes.
En 2011, el Gobierno aprobó el plan maestro para la construcción de la capital hasta 2030, con visión a 2050, estableciendo el objetivo de convertir a Hanoi en una ciudad sostenible con una infraestructura y un sistema técnico sincrónicos, alta competitividad y un desarrollo cultural armonioso.
Al mismo tiempo, el oeste de Hanói ha experimentado movimientos anteriores, por lo que el panorama urbano existente es claro, generando una ola migratoria hacia esta zona para asentarse. El desarrollo de las rutas To Huu - Le Van Luong, las Circunvalaciones 2 y 3, y las previstas Circunvalaciones 3,5 y 4, ha impulsado el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Proyectos a gran escala se han desarrollado a lo largo de estas rutas en el oeste, como The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long y Mailand Hanoi City.
Do Thu Hang, Director Sénior de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, afirmó que, desde 2011, la zona oeste de los distritos de Bac Tu Liem, Nam Tu Liem y Cau Giay siempre ha liderado el mercado en cuanto a cuota de mercado de suministro, con aproximadamente un 30 %. Por consiguiente, esta zona cuenta con la mayor oferta de oficinas de la capital, con una cuota de mercado del 50 %. En el futuro próximo, esta zona seguirá siendo el centro de desarrollo de Hanoi.
En el este de la ciudad, según el Plan de Transporte de la Capital hasta 2030, con una visión hasta 2050, Hanoi construirá 10 puentes más grandes sobre el Río Rojo con una serie de proyectos como: Puente Vinh Tuy 2, Puente Tran Hung Dao, Puente Tu Lien, New Thang Long, Puente Thuong Cat, Hong Ha 9.
Por otra parte, la finalización de proyectos de infraestructura como la ampliación de la Ring Road 2 y la planificación de la Ring Road 4 acortarán el tiempo de viaje desde Hanoi a otras localidades, aumentando el atractivo en el Este para las necesidades de las localidades vecinas.
Simultáneamente, en 2021 se inició la planificación del centro histórico con el objetivo de determinar la necesidad de reducir la población en aproximadamente 215.000 habitantes durante el período 2020-2030. En total, los seis proyectos de planificación del centro histórico abarcan una superficie de más de 2.700 hectáreas, con el objetivo principal de controlar la población, reduciendo la población de 1,2 millones (en 2009) a una cifra prevista de 672.000, contribuyendo así a la mejora de la infraestructura social y técnica.
Según la Sra. Hang, los proyectos de vivienda se beneficiarán de la migración desde el centro histórico. En particular, algunos antiguos residentes del casco antiguo se han mudado a distritos vecinos y prominentes del este para vivir, gracias a las buenas condiciones de la infraestructura y la facilidad de transporte.
Do Thu Hang, director sénior de investigación y consultoría de Savills Hanoi, evaluó que en el próximo tiempo, la nueva oferta en las áreas oeste y este representará el 40% de la participación del mercado de apartamentos.
En particular, la región oriental, que incluye los distritos de Long Bien y Gia Lam, con importantes terrenos e infraestructuras, se está desarrollando con fuerza gracias a la participación de importantes inversores como Vingroup y Ecopark, que han atraído a compradores del centro de Hanói. Según Savills, la proporción de oferta de apartamentos en la zona oriental respecto a la oferta total del mercado ha aumentado desde un nivel muy bajo en 2011 hasta el 12 % en el primer semestre de 2023.
Además, esta zona también ha experimentado el mayor crecimiento en oferta de edificios de poca altura en los últimos años, pasando del 8% de la cuota de mercado de oferta de Hanoi en 2014 al 15% en el primer semestre de 2023.
Mientras tanto, el precio principal de las viviendas también difiere entre las dos regiones. Según Savills, en la región oeste, el precio principal promedio de los apartamentos en el primer semestre de 2023 alcanzó los 58 millones de VND/m².
El precio promedio de los apartamentos principales en la zona este es de aproximadamente 48 millones de VND/m². Para los edificios de baja altura, el precio principal en el primer semestre de 2023 en la zona oeste fue de 157 a 225 millones de VND/m² de terreno, y en la zona este, de 158 a 168 millones de VND/m² de terreno.
Según la Sra. Do Thu Hang, la diferencia de precios entre las dos regiones se debe a que la región Oriental se formó y se desarrolló más tarde pero con bastante rapidez, por lo que todavía existe una brecha de precios con la región Occidental.
Tuyen Quang: Busca inversores para un proyecto urbano turístico con un capital de más de 17 billones de VND
El Departamento de Planificación e Inversión de la provincia de Tuyen Quang acaba de anunciar la búsqueda de inversores para el proyecto de la zona turística urbana My Lam-Tuyen Quang, con una inversión total de más de 17 billones de VND. Se espera que este proyecto impulse el desarrollo socioeconómico de la localidad y sus alrededores.
Este proyecto abarca una superficie de 540 hectáreas y se ubica en el distrito de My Lam (ciudad de Tuyen Quang) y la comuna de My Bang (distrito de Yen Son). La inversión total del proyecto es de aproximadamente 17.100 billones de VND. El costo de la compensación y el apoyo para el reasentamiento supera los 1.200 billones de VND.
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| Un rincón de la ciudad de Tuyen Quang, provincia de Tuyen Quang. (Fuente: BXD) |
El plazo de ejecución del proyecto es de 4 años a partir de la fecha de aprobación de la política de inversión. La duración del proyecto es de 50 años. Los inversores pueden presentar sus ofertas desde ahora hasta el 29 de septiembre.
Este proyecto busca construir una zona urbana ecológica que combine un complejo turístico con servicios diversos y ejemplares, aprovechando los elementos naturales del paisaje verde. El 10 de julio, el viceprimer ministro Tran Hong Ha firmó la Decisión n.º 820/QD-TTg, que aprueba la política de inversión del Proyecto de Zona Urbana Turística My Lam - Tuyen Quang mediante una licitación para seleccionar inversores.
Hasta la fecha, este es el proyecto de área urbana turística más grande de la provincia de Tuyen Quang. Se espera que el proyecto marque un hito en el desarrollo socioeconómico, impulsando el desarrollo de la ciudad de Tuyen Quang y las áreas vecinas que se han implementado y se están implementando en la zona.
Riesgos al comprar y vender pisos sin libros rosas
Según la normativa, los apartamentos sin libro rosa se pueden comprar y vender, salvo en casos excepcionales. En otros casos, se requiere un libro rosa. Por lo tanto, los compradores deben investigar y considerar cuidadosamente si comprar un apartamento sin libro rosa para evitar riesgos al realizar un pago inicial.
De conformidad con el punto a, cláusula 1, artículo 11 de la Ley de Vivienda de 2014, las personas y organizaciones están autorizadas a comprar y vender cuando tienen un certificado (comúnmente conocido como libro rojo o libro rosa), excepto en los siguientes casos: Compraventa de vivienda futura; Transferencia de un contrato de compraventa de vivienda comercial en un proyecto de inversión en construcción de viviendas, incluso si la casa ha sido entregada pero la solicitud de un libro rosa aún no se ha presentado; Compraventa de vivienda social.
Para cada una de las excepciones mencionadas, la ley exige el cumplimiento de las siguientes condiciones. En concreto: Condiciones para la compraventa de futuras viviendas (con arreglo a la Cláusula 1, Artículo 72 del Decreto 99/2015/ND-CP). No se exige un libro rosa de condominios. El inversor debe enviar un documento al Departamento de Construcción para sustituirlo. Este documento debe cumplir las siguientes condiciones: Información sobre la elegibilidad del condominio para la venta; acompañado de documentos del proyecto, planos de diseño, permisos de construcción, documentos de aceptación, etc., o documentos sobre la liberación de la hipoteca (si ya estaba hipotecada) con el compromiso de asumir la responsabilidad del inversor.
Condiciones para la transferencia de un contrato de compraventa de vivienda comercial en un proyecto de inversión en construcción de viviendas: Se debe realizar por escrito, con o sin certificación notarial, a petición de las partes. Número de contratos: 6 copias, 3 copias en poder del inversor, 1 en la administración tributaria, 1 en poder del cedente, 1 en poder del cesionario y 1 en poder del notario.
Condiciones para compra y venta de vivienda social (con base en la Cláusula 2, Artículo 63 de la Ley de Vivienda): Debe tener los siguientes documentos: Documentos del proyecto de inversión en construcción, diseño técnico, permiso de construcción; documentos que acrediten la finalización de la construcción de los cimientos, sistema de suministro de agua y drenaje, electricidad, etc.
De acuerdo con la normativa anterior, los apartamentos sin libro rosa pueden comprarse y venderse, salvo en casos excepcionales. En otros casos, se requiere un libro rosa. Por lo tanto, si no existe libro rosa y no se cumplen las condiciones anteriores, el apartamento no podrá comprarse ni venderse.
El riesgo más grave surge cuando las partes no tienen permiso para comprar y vender apartamentos, pero aun así infringen la ley y celebran un contrato de compraventa. Este contrato se considerará nulo. Al declararse nulo, el comprador podría perder el dinero invertido en la compra del apartamento.
Además, si la venta no se ha realizado, las partes “eluden” la ley al realizar un contrato de depósito o autorización pero en realidad se trata de una compraventa, entonces de igual manera, este tipo de contratos pueden ser inválidos.
Por lo tanto, para considerar la compra de un apartamento sin registro rosa, el comprador debe primero considerar el motivo de esta situación. Tras determinarlo, si el apartamento pertenece a la categoría de los que no tienen registro rosa y se compra y vende, es perfectamente posible comprar y vender con normalidad.
Por el contrario, si por otras razones y riesgos potenciales los compradores deberían considerar y decidir no comprar ese apartamento.
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Fuente
![[Infografía] Circular que orienta las funciones, tareas y competencias del Departamento de Cultura, Deportes y Turismo provincial y del Departamento de Cultura y Asuntos Sociales a nivel comunal.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/6/29/877f24989bb946358f33a80e4a4f4ef5)
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