El fenómeno de ofrecer precios muy altos por algunos terrenos y luego renunciar a los depósitos para manipular el mercado.
Recientemente, los resultados de las subastas de terrenos en las afueras de Hanói, como los distritos de Hoai Duc, Thanh Oai y Dan Phuong, han conmocionado a muchos, ya que los precios de adjudicación fueron mucho mayores que los precios iniciales. Además, inmediatamente después de la subasta, la mayoría de los terrenos se anunciaron a la venta con una diferencia de entre 400 y 600 millones de VND por lote. Además, tras estas subastas, el precio de venta de los terrenos en el mercado circundante también se disparó a entre 5 y 10 millones de VND por m².
Recientemente, en la subasta de 68 terrenos en el distrito de Thanh Oai, se perdieron los depósitos de 55, incluyendo el de mayor valor, con un valor superior a 100 millones de VND/m². De los 13 terrenos con el pago completo, el precio más alto fue de poco más de 55 millones de VND/m².
Según el Ministerio de Construcción , la subasta de derechos de uso de suelo ha revelado recientemente limitaciones y aspectos negativos. En algunos lugares, durante la organización de subastas de terrenos, también se observan fenómenos de "corredores de subastas" y colusiones que afectan a los participantes: "El fenómeno de pagar precios muy altos por algunos terrenos y luego abandonar el depósito, crear un nivel de precios virtual para manipular el mercado, comprar y revender muchos terrenos subastados para obtener ganancias ilegales es bastante común en muchos lugares e incluso está organizado".
La reciente subasta de 19 lotes de terreno en Hoai Duc (Foto: Duong Tam).
Recientemente, el Comité Popular de Hanói emitió un documento con instrucciones a las unidades sobre subastas de derechos de uso de tierras. Hanói solicitó a la Policía Municipal que considerara medidas profesionales para detectar con prontitud las infracciones en las subastas de tierras e instruyó a los Comités Populares de distritos, pueblos y ciudades que tomaran medidas para evitar que quienes incumplen las normas de subastas sigan participando en ellas.
Además, la fuerza policial debe proponer soluciones para prevenir y limitar la participación continua en subastas de quienes participaron en subastas, pagaron precios "inusualmente" altos para ganar subastas pero no pagaron el dinero ganador de la subasta como se prescribió.
Hanói también solicitó a los distritos que elaboraran una lista de casos en los que pagaron precios superiores al mercado para ganar la subasta, pero no lo hicieron. Esta lista se publicará posteriormente en los sitios web de los distritos y del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
El grupo de personas que pagó un precio muy alto pero abandonó el depósito consideró que esto era una broma.
Hablando con el reportero de Dan Tri, el abogado Pham Thanh Tuan, experto legal en bienes raíces, dijo que hay dos razones por las cuales las recientes subastas de tierras han atraído a un gran número de participantes.
Anteriormente, la oferta de terrenos subdivididos provenía de empresas promotoras de proyectos, y los terrenos subastados por el Estado solían estar a cargo del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras y otras organizaciones. Sin embargo, a partir del 1 de agosto, entró en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios, que prohíbe a las empresas inmobiliarias subdividir terrenos en zonas urbanas especiales de tipo I, II y III.
Por lo tanto, la oferta de terrenos se ha reducido. Quienes desean comprar terrenos para construir viviendas solo pueden buscarlos en subastas organizadas por el Estado. Este tipo de terreno tiene una situación legal clara y es seguro, por lo que muchos lo prefieren.
El segundo problema es el precio inicial. En 2017, este se determinó mediante el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno. En concreto, la consultora de valoración de terrenos determinará el coeficiente y lo presentará al consejo local de valoración de terrenos y al Comité Popular provincial para su aprobación. Por lo tanto, el precio inicial en ese momento se acerca al precio de mercado. Esto significa que el depósito (20 % del precio inicial) de los participantes también es elevado.
Abogado Pham Thanh Tuan - experto legal en bienes raíces (Foto: NVCC).
Sin embargo, el Decreto 12, vigente desde febrero de este año, exige que la determinación de los precios iniciales la organice el propio Comité Popular del Distrito, y no que se contrate a una empresa de valoración de precios.
El método actual para calcular el precio inicial consiste en utilizar el coeficiente de ajuste anual del precio del terreno, en lugar del anterior método de ajuste multiplicado por la lista de precios del terreno regulada por el Comité Popular de la provincia o ciudad central. Esto resulta en un precio inicial y un depósito bajos.
El bajo precio inicial lleva a muchos a participar con la mentalidad de "si funciona, funciona; si no, olvídate". Además, la tasa de interés bancaria actual es relativamente baja, lo que dificulta la inversión. Por lo tanto, la mayoría aún piensa en invertir en terrenos para obtener ganancias.
Al abordar este tema, según la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE), las recientes subastas de terrenos contaron con miles de participantes, mientras que el número de lotes disponibles fue limitado. Esto demuestra claramente el problema del desfase entre la oferta y la demanda cuando la demanda de inversión y vivienda es muy alta.
Sin embargo, según ella, el precio de adjudicación es mucho mayor que el promedio, lo cual es difícil de aceptar tanto para las necesidades de inversión como para las residenciales. Además, directamente en las subastas, hay quienes ofrecen vender a un precio más alto, lo que muestra indicios de especulación e inflación de precios.
"La tasa actual de abandono de depósitos es alta y los lotes que se han pagado en su totalidad tienen precios moderados, lo que significa que los lotes de alto precio cuyos depósitos han sido abandonados muestran indicios de especulación", afirmó la Sra. Mien.
En cuanto a la cuestión de si existen grupos de "grandes actores" que participan en la especulación y manipulan el mercado, el Sr. Pham Thanh Tuan afirmó que las leyes actuales no contienen regulaciones que definan, describan y sancionen la inflación de precios en el sector inmobiliario. Por lo tanto, el proceso aún se realiza únicamente a nivel civil, donde el ganador de la subasta que no pague el importe total perderá el depósito.
La ley no regula las sanciones por conductas especulativas e inflación de precios que perturben el mercado inmobiliario. Solo hemos regulado algunos tipos específicos de conductas especulativas e inflación de precios, como el fraude, el engaño y la estafa en el sector inmobiliario; la falsificación de documentos y la falsificación intencional de información sobre bienes raíces. Por lo tanto, no se ha determinado qué constituye inflación de precios o manipulación del mercado, por lo que no existe base legal para abordar conductas similares a la inflación de precios, afirmó el Sr. Tuan.
Según él, identificar el comportamiento de la especulación inmobiliaria y la inflación de precios es muy difícil, pero controlarlo es aún más difícil. Porque, incluso si se identifica el comportamiento de la inflación de precios, la sanción, de aplicarse, no compensa las ganancias obtenidas.
El manejo de quienes pagan precios altos pero abandonan sus depósitos bajo la ley penal depende del proceso de investigación para descubrir cualquier colusión entre el postor y el subastador. Si la organización de la subasta descubre alguna colusión, debemos esperar los resultados de la agencia de investigación.
Según el Sr. Tuan, algunas personas y grupos pagan precios muy altos, pero no depositan porque lo consideran una broma. Esto genera confusión en la información del mercado inmobiliario y, al mismo tiempo, crea la mentalidad de que los precios de los inmuebles están subiendo y que todos especulan con terrenos subastados. De hecho, ha surgido la tendencia de la "profesión de subasta".
Además, el proceso de adquisición de tierras por parte del Estado y las empresas para implementar proyectos enfrentará dificultades porque las personas cuyas tierras sean adquiridas compararán el precio de la tierra compensada con el precio de la tierra subastada.
La reciente subasta de 68 lotes de terreno en Thanh Oai (Foto: Duong Tam).
Al organizar subastas de terrenos, el Estado tiene dos objetivos: crear viviendas para las personas y generar ingresos para el presupuesto. Las subastas con precios altos y sin depósitos han incumplido ambos objetivos.
Algunas opiniones indican que los participantes que pierdan sus depósitos presupuestarios recibirán más depósitos de los participantes. Sin embargo, las parcelas perdidas tendrán que ser subastadas de nuevo, lo que supondrá un mayor coste para el presupuesto estatal.
Al hablar sobre las consecuencias de las subastas con precios elevados y la cancelación de depósitos, la Sra. Pham Thi Mien expresó su opinión de que el precio de mercado de los terrenos en la zona de subasta se mantendrá alto. Aunque se produzcan cancelaciones de depósitos, la gente solo recordará el alto precio de adjudicación y lo usará como referencia para vender terrenos. "Las consecuencias serán graves si el precio de los terrenos en la zona de subasta se eleva excesivamente, impidiendo así que las personas con necesidades reales adquieran terrenos y viviendas", afirmó.
Experto: Sin sanciones específicas, el abandono de depósitos volverá a ocurrir
Según los expertos, la situación de subastas elevadas y posterior pérdida de depósitos seguirá repitiéndose, especialmente durante el período de transición, es decir, la transición de la Ley de Tierras de 2013 a la Ley de Tierras de 2024, cuando las localidades todavía utilizan la antigua lista de precios de tierras emitida anteriormente.
Todo el mundo dice que pujar alto y luego cancelar el depósito es un acto de inflación de precios que provoca manipulación del mercado. Sin embargo, para determinar este acto, la ley debe estar claramente definida. Cuando no hay regulación, no hay sanción que lo castigue.
Sin embargo, incluso si existiera un mecanismo de sanciones, sigue siendo difícil prevenir la especulación y la inflación de precios. Por ejemplo, en el sector de valores, existen regulaciones sobre la manipulación del mercado, pero aún se producen infracciones. El problema es que actualmente no existen beneficios ni sanciones, y serán difíciles de igualar. Es evidente que la legislación actual aún presenta deficiencias", afirmó.
En cuanto a la divulgación pública de la identidad de quienes ofrecieron más pero retiraron sus depósitos por parte de Hanói, el Sr. Tuan afirmó que se trata de una medida meramente informativa y que no tendrá consecuencias para quienes retiren sus depósitos, ya que aún no se les prohíbe participar en la subasta ni se ven afectados sus intereses.
Según él, la Ley de Subastas de Propiedades modificada ha agregado sanciones para manejar las violaciones contra los participantes de la subasta en el Artículo 70. En consecuencia, en el caso de asignación o arrendamiento de tierras para implementar proyectos de inversión o derechos de explotación minera, el ganador de la subasta que abandone el depósito, provocando la cancelación de los resultados, no podrá participar en la subasta durante 6 meses a 5 años.
Sin embargo, esta disposición solo se aplica a los casos en que el subastador realice proyectos de inversión o derechos de explotación minera. La Ley de Subastas de Bienes Inmuebles revisada entrará en vigor el 1 de enero de 2025.
Identificar el origen de la inflación inmobiliaria no será efectivo. Para evitar la especulación, es necesario contar con una herramienta de tributación inmobiliaria basada en la cantidad o el momento de la transferencia. Por ejemplo, una propiedad transferida en un mes tendrá una tasa impositiva diferente a la de una propiedad vendida después de 5 años. Además, es posible gravar según la cantidad y la superficie, en función de las necesidades de uso promedio de cada persona.
Al compartir soluciones para prevenir la especulación, la Sra. Mien dijo que ahora existen regulaciones claras que establecen que si los precios de los bienes raíces aumentan anormalmente en un 20% en un plazo de 3 meses o cuando el mercado tiene otras fluctuaciones que afectan la estabilidad socioeconómica , el Estado intervendrá para regular.
Sin embargo, para controlar el aumento inusual de los precios de los bienes inmuebles, es necesario construir un sistema de base de datos y actualizarlo periódicamente para que el Estado pueda tomar medidas de intervención oportunas.
Al mismo tiempo, afirmó que es necesario utilizar herramientas fiscales e intervención en políticas crediticias. En concreto, quienes posean muchos inmuebles, pero no los utilicen, sino que los dejen abandonados, tendrán que pagar impuestos más altos. Los inmuebles que se compren y vendan en un corto período de tiempo estarán sujetos a impuestos elevados. Cuanto más largo sea el plazo de transferencia del inmueble, menor será el impuesto.
Respecto a la política crediticia, la Sra. Mien dijo que si el mercado muestra signos de inestabilidad, los niveles de crédito se reducirán.
Por ejemplo, normalmente la inversión de capital es del 30%, y el 70% restante se obtiene de un préstamo bancario. Sin embargo, si el mercado fluctúa de forma impredecible, el nivel de crédito se reduce a aproximadamente el 40-50%, y el capital restante queda a cargo del comprador. Incluso se pueden aplicar tipos de interés más altos. Sin embargo, señaló que esta medida solo debería aplicarse a quienes compren una segunda vivienda o más. Para quienes compren una primera vivienda para vivir, deberían existir políticas más preferenciales.
Además, para evitar que se presenten ofertas altas y se abandone el depósito, la Sra. Mien afirmó que se deberían implementar medidas para evaluar la reputación. Quienes ganen la subasta pero abandonen el depósito serán vetados de participar durante un período determinado.
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Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
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