Savills Vietnam informó que, en el segundo trimestre de 2023, el espacio comercial en Ciudad Ho Chi Minh registró una disminución de 7.000 metros cuadrados, la cifra más baja desde el cuarto trimestre de 2022. En vista de que muchos inquilinos están devolviendo sus locales, los propietarios de proyectos han transformado sus locales de centros comerciales en edificios de oficinas para alquiler.
Sra. Giang Huynh, Directora Adjunta, Jefa de Investigación y S22M, Savills HCMC
Convertir en oficina para alquilar
Recientemente, después de que la marca Miniso devolviera las instalaciones, el proyecto Thao Dien Pearl (Thao Dien, ciudad de Thu Duc) registró una disminución de 3.000 m2 de superficie consumida y el propietario decidió convertir el área de alquiler minorista en alquiler de oficinas.
Savills no solo detectó Thao Dien Pearl, sino que también detectó varios proyectos a pequeña escala de menos de 10.000 m² en zonas suburbanas que tuvieron que convertir sus funciones de locales comerciales modernos en oficinas o espacios de coworking. La Sra. Giang Huynh, subdirectora y jefa de Investigación y S22M de Savills Ciudad Ho Chi Minh, evaluó que esta tendencia ha puesto de manifiesto una realidad a la que se enfrentan actualmente muchos proyectos comerciales en alquiler.
Los proyectos de pequeña escala suelen tener dificultades para atraer a inquilinos diversos y mantener su cartera. La mayoría de estos proyectos se ubican en nuevas zonas residenciales alejadas del centro de la ciudad, con modelos de negocio limitados a unos pocos servicios como restauración, tiendas de conveniencia, peluquería, etc. Estos inquilinos a menudo no pueden pagar alquileres elevados.
Por lo tanto, estos modelos suelen ser financieramente ineficaces para los inversores. Por ello, tienden a convertir las funciones de estos proyectos en tipos más rentables desde el punto de vista comercial», analizó el experto de Savills.
Desafíos en los modelos de desarrollo
Según Savills, la nueva oferta en los primeros seis meses de 2023 es bastante limitada. La oferta total de locales comerciales modernos en Ciudad Ho Chi Minh superó los 1,5 millones de metros cuadrados, sin cambios respecto al trimestre anterior. Los precios de alquiler se acercaron a los 3,5 millones de dongs por metro cuadrado al mes en la zona centro y a aproximadamente 1 millón de dongs por metro cuadrado al mes en la zona no centro. La ocupación se mantuvo en el 91%, sin cambios respecto al trimestre anterior.
Sra. Tran Pham Phuong Quyen, Gerente de Arrendamiento Minorista, Savills HCMC
“En los primeros seis meses del año, a pesar de la difícil situación económica , mantuvimos tasas de ocupación y precios estables. Esto demuestra una buena demanda en el mercado”, evaluó la Sra. Giang Huynh.
En el segundo trimestre, se presentaron tres nuevos proyectos, la mayoría en zonas suburbanas. Un ejemplo típico es Thiso Mall Sala, de tamaño moderado y ubicación conveniente, que puede atraer a una variedad de inquilinos, desde marcas de restauración, moda y accesorios hasta supermercados, generando así un buen tráfico y logrando buenas tasas de ocupación.
La tasa de ocupación superior al 90% se debe en parte a que la oferta de comercio minorista moderno en Ciudad Ho Chi Minh aún es pequeña en comparación con su población total de 13 millones de habitantes. En comparación con Bangkok u otras ciudades de la región, su superficie total de comercio minorista moderno ronda los 8-9 millones de metros cuadrados. Cabe destacar que la superficie de comercio minorista moderno en Ciudad Ho Chi Minh es muy pequeña en comparación con el gran potencial de consumo de la ciudad, analizó la Sra. Giang Huynh.
Coincidiendo con esta opinión, la Sra. Tran Pham Phuong Quyen, Gerente de Arrendamiento de Locales Comerciales de Savills HCMC, también afirmó que el mayor problema del mercado minorista vietnamita, según los inquilinos extranjeros, es la escasez de locales de calidad. Vietnam se compara a menudo con mercados vecinos que se han desarrollado durante muchos años, como Tailandia y Malasia, donde existen numerosos locales amplios y espaciosos, y una serie de proyectos de centros comerciales de calidad.
En Ciudad Ho Chi Minh, los locales comerciales en el distrito central suelen ser muy solicitados por grandes marcas internacionales que acaban de entrar en el mercado vietnamita. Estas marcas suelen tener requisitos estrictos de ubicación para garantizar el acceso a una gran cantidad de clientes y la posibilidad de tener una presencia de marca impactante en la calle o en un centro comercial de renombre.
Sin embargo, la alta tasa de ocupación en los centros comerciales obliga a las marcas a esperar pacientemente el vencimiento de los contratos antes de tener la oportunidad de adquirirlos. Mientras tanto, las casas adosadas se enfrentan a otros obstáculos, como los edificios de varias plantas que reducen la eficiencia del diseño y el aprovechamiento del espacio, la seguridad, el espacio de estacionamiento y los trámites legales para el arrendamiento, lo que genera dudas entre las marcas internacionales durante la fase de establecimiento del negocio, afirmó la Sra. Quyen.
De cara a los últimos 6 meses del año, el mercado contará con 3 nuevos proyectos ubicados en la zona no céntrica, con una superficie total de aproximadamente 70.000 m². Sin embargo, dado que la mayor parte de esta oferta se ubica en la zona no céntrica y en nuevas zonas residenciales, el problema de ocupación podría repetirse.
“Esperamos que los nuevos modelos de retail puedan atraer tanto a inquilinos potenciales como a aquellos con buena capacidad financiera, ofreciendo experiencias de compra interesantes para atraer tráfico de consumidores”, añaden los expertos de Savills.
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